Obblighi di urbanizzazione del lottizzante e potere sostitutivo eventuale del Comune (TAR Sardegna n. 1053 del 21.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione assunto con la convenzione di lottizzazione ha natura propter rem e grava non solo sui sottoscrittori, ma anche su chi richiede il titolo edilizio, su chi realizza l’edificazione e sui successivi aventi causa. Tra i lottizzanti sussiste solidarietà ex art. 1294 cod. civ., per l’identità qualitativa delle prestazioni. Il Comune non è titolare di un obbligo automatico di sostituirsi ai privati né di escutere le fidejussioni: l’escussione e gli interventi di completamento rientrano in un potere sostitutivo eventuale, espressione di discrezionalità nell’allocazione delle risorse. Il lottizzante, in quanto obbligato, non può invocare la propria posizione debitoria per imporre all’Amministrazione un intervento in sua vece.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile edificato nel comparto della lottizzazione, ha chiesto l’annullamento della nota con cui il Comune ha respinto l’istanza di completamento e presa in consegna delle opere di urbanizzazione, oltre all’accertamento dell’obbligo dell’Ente di escutere le polizze fidejussorie rilasciate dai lottizzanti, di eseguire d’ufficio le opere e di risarcire il danno.

Il Comune aveva opposto che l’obbligo grava anche su chi ha edificato un lotto, che la destinazione di risorse proprie rientra nella propria discrezionalità e che altrettanto vale per l’escussione delle garanzie. Il ricorrente ha censurato tale impostazione sotto il profilo della violazione dell’art. 28 della legge n. 1150/1942 e dell’art. 12, terzo comma, del d.P.R. n. 380/2001, della buona fede e del riparto degli oneri probatori.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato negoziale: l’art. 3 della convenzione del 1988 impegna la società lottizzante, anche per successori e aventi causa, ad attuare il piano; l’art. 6 pone a cura e spese dei lottizzanti l’esecuzione delle opere primarie e la manutenzione fino al collaudo, con passaggio in proprietà subordinato all’ultimazione e al positivo collaudo.

Poiché il testo è chiaro nel far gravare l’obbligo su tutti i lottizzanti, il Tribunale afferma la solidarietà ex art. 1294 cod. civ., trattandosi di identità qualitativa delle prestazioni, richiamando TAR Lombardia, Milano, n. 312 del 2019.

Quanto alla posizione del ricorrente, il Collegio richiama l’orientamento consolidato sulla natura propter rem dell’obbligazione, citando Cass. civ., Sez. I, n. 10947 del 1994, Cass. civ., Sez. II, n. 6382 del 1988, Cass. civ. n. 11196 del 2007 e Cons. Stato, Sez. II, n. 1952 del 2024: l’onere segue la res e si trasmette agli aventi causa, restando inopponibili all’Amministrazione pattuizioni contrarie o vicende civilistiche sui beni. Sul punto richiama anche Cons. Stato, Sez. IV, n. 199 del 2019 e Cons. Stato, Sez. IV, n. 6361 del 2025.

Ne segue che il ricorrente non può pretendere la realizzazione delle opere da parte del Comune, perché l’onere ricade anche su di lui. L’Ente ha peraltro documentato la presa in carico delle reti idrica e fognaria dopo il collaudo del 2013 e quella parziale dell’illuminazione dopo il collaudo del 2016, rappresentando la non collaudabilità della viabilità per assenza del manto stradale: evenienze coerenti con l’art. 6 della convenzione.

Il Tribunale qualifica quindi l’escussione delle cauzioni e le azioni di compulsamento come scelte discrezionali, rientranti nell’allocazione delle risorse; il lottizzante è obbligato principale e non terzo, sicché il Comune dispone solo di un potere sostitutivo eventuale. Il Collegio rileva infine la genericità della diffida, priva della specificazione degli interventi attuati e di quelli collaudabili. Il ricorso è pertanto respinto, con integrale compensazione delle spese per i peculiari profili interpretativi.