Danno da perdita del godimento dell’immobile e responsabilità del condominio (Cass. civ. Sez. III n. 14381 del 23.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde ex art. 2051 cod. civ. dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile o alla vetustà del fabbricato, senza che rilevi il concorso del fatto del terzo. Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, del bene; non è invece risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso. Una volta soddisfatti gli oneri di allegazione e prova, anche per presunzioni, il danno è liquidabile equitativamente ex art. 1226 cod. civ.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare, adibita a magazzino e dichiarata inagibile per problemi di umidità alle mura perimetrali e perdite delle tubature condominiali, agisce in giudizio contro il condominio per ottenere il risarcimento dei danni. Il Tribunale accerta la responsabilità del condominio solo per i vizi manutentivi, escludendola per gli ammaloramenti da risalita di umidità, imputati alla vetustà dell’edificio.

La Corte d’appello riforma parzialmente la decisione, riconoscendo la responsabilità esclusiva del condominio ex art. 2051 cod. civ., ma nega il risarcimento per il mancato godimento dell’immobile, ritenendo non provato che lo stesso fosse posto a reddito. Entrambe le parti ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il ricorso incidentale del condominio, che contesta la propria responsabilità di custode in ragione della vetustà del fabbricato e dei risalenti criteri costruttivi. La censura è manifestamente infondata: secondo il consolidato orientamento richiamato, tra cui Cass., Sez. 2, n. 15291 del 12/07/2011 e Cass., Sez. 3, n. 1500 del 11/02/1987, il condominio è tenuto alla custodia delle parti comuni ed è responsabile dei danni da queste cagionati alla proprietà esclusiva del condomino, che si pone come terzo rispetto al condominio stesso. Il principio vale anche in caso di concorso del fatto del terzo (Cass., Sez. 6-2, n. 7044 del 12/03/2020) e di danni riconducibili a vizi originari del costruttore-venditore (Cass., Sez. 2, n. 28253 del 09/10/2023).

Il secondo motivo del ricorso incidentale, relativo alla violazione degli artt. 2697 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ., è inammissibile: lacunosa è l’esposizione del fatto processuale in violazione dell’art. 366 cod. proc. civ., e non è ammessa in sede di legittimità una rivalutazione del materiale probatorio. La Corte richiama sul punto Cass., Sez. U, n. 20867 del 30/09/2020. Anche il terzo motivo, sulle spese, è inammissibile ex art. 360-bis cod. proc. civ., poiché l’accoglimento in misura ridotta di una domanda articolata in un unico capo non configura reciproca soccombenza (Cass., Sez. U, n. 32061 del 31/10/2022).

Passando al ricorso principale, il primo motivo è fondato. La Corte d’appello, pur avendo accertato in fatto che l’immobile era utilizzato come magazzino, ha escluso il risarcimento in mancanza di prova di un utile ritraibile, violando il principio espresso da Cass., Sez. U, n. 33645 del 15/11/2022: è suscettibile di risarcimento il pregiudizio arrecato al diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del bene, sempre che l’attore alleghi e provi la concreta possibilità di godimento perduta, anche per presunzioni. La sentenza è cassata con rinvio sul punto.

Il secondo motivo è infondato, poiché la Corte territoriale non si è discostata dalla C.T.U.
ma ha distinto l’intervento sulle murature dall’applicazione dell’intonaco deumidificante. Il terzo motivo è inammissibile, perché il travisamento del contenuto oggettivo della prova trova rimedio nella revocazione per errore di fatto (Cass., Sez. U, n. 5792 del 05/03/2024). Il quarto motivo è accolto solo in parte, per l’omessa pronuncia sulla domanda di ristoro delle spese di riaccatastamento, mentre è inammissibile quanto alle spese di lite.