Pertinenza esclusa se l’area ha destinazione autonoma e non funzionale (Cass. civ. Sez. II n. 2476 del 26.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili costituisce giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità quando sia sorretto da congrua e corretta motivazione. Esso presuppone, oltre all’unicità del proprietario, un elemento oggettivo, consistente nella obiettiva destinazione del bene accessorio a un rapporto funzionale con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, espressa o tacita, di destinare la cosa al servizio o all’ornamento del bene principale. L’asservimento urbanistico dell’area all’edificato, per l’integrale utilizzo della cubatura, attiene al regime edilizio e non integra di per sé il vincolo pertinenziale, che va verificato in concreto. La censura che solleciti una nuova valutazione delle risultanze istruttorie è inammissibile in cassazione.

Il Fatto

Una società, aggiudicataria di un immobile in una procedura esecutiva immobiliare, conviene in giudizio la vedova dell’esecutato chiedendo l’accertamento dell’autenticità di una scrittura privata con cui la convenuta aveva riconosciuto la proprietà di due particelle in capo alla società e, in subordine, l’emanazione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

La convenuta eccepisce che la scrittura era stata redatta su fogli rilasciati in bianco, nega ogni volontà di trasferimento e chiede in via riconvenzionale il risarcimento dei danni, oltre alla chiamata in causa dei soci. Il Tribunale rigetta le domande, ordina il rilascio delle particelle e condanna i chiamati al risarcimento. La Corte d’Appello accoglie solo in parte il gravame, escludendo la prova del danno, ma conferma il rigetto della tesi pertinenziale e l’ordine di rilascio. Ricorrono in cassazione la società e i soci.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la ritenuta tempestività della notifica della chiamata del terzo, deducendo la prova della comunicazione telematica del provvedimento di differimento dell’udienza. La Corte lo dichiara inammissibile sotto un duplice profilo. Da un lato, l’inesatta percezione di una circostanza presupposta come base del ragionamento, in contrasto con gli atti, integra al più un errore revocatorio ai sensi dell’art. 395, comma 1, n. 4, c.p.c., secondo il principio già affermato da Sez. L n. 24395 del 2020. Dall’altro, difetta l’interesse in capo ai ricorrenti, poiché la domanda risarcitoria proposta nei loro confronti è stata rigettata senza condanna alle spese, così che l’eventuale accoglimento non recherebbe alcuna utilità concreta.

Il secondo motivo contesta l’esclusione della natura pertinenziale delle due particelle, richiamando il provvedimento cautelare di sospensione dell’esecutività della sentenza, due perizie redatte in sede esecutiva, il regolamento edilizio comunale del 1973 e il P.R.G. La Corte rileva anzitutto l’inconsistenza del riferimento alla sospensione cautelare, trattandosi del fisiologico rapporto tra la delibazione sommaria e quella piena.

Sul merito, la Corte conferma che la sentenza impugnata ha escluso il vincolo sulla base di una motivazione approfondita. Dagli atti del procedimento esecutivo non emergeva alcun riferimento alle particelle controverse; la relazione peritale aveva indicato una superficie di abitazione e corte incompatibile con le porzioni rivendicate e il consulente tecnico, sentito a sommarie informazioni, aveva confermato che le particelle non erano state descritte. Il frazionamento dell’area, intervenuto poco prima del pignoramento, e l’integrale utilizzo della cubatura hanno configurato un mero asservimento urbanistico, riguardante il regime edilizio e non il regime giuridico del bene.

La Corte ribadisce che la pertinenza va ancorata alla verifica in concreto dei presupposti oggettivo e soggettivo, secondo il principio di Sez. 2 n. 20911 del 2021. Nella specie mancava la destinazione funzionale del bene accessorio: l’estensione dell’area, la presenza di alberi di alto fusto non ornamentali e la delimitazione con muretti che consentivano solo parzialmente l’accesso escludevano il rapporto di servizio rispetto al villino.

Le censure di violazione di legge si risolvono quindi in una sollecitazione a una nuova valutazione delle risultanze di fatto. Il giudice di legittimità non deve condividere la ricostruzione del merito né sovrapporre la propria valutazione delle prove a quella dei giudici di appello, ma solo verificare la plausibilità del ragionamento probatorio, nella specie riscontrata. Il ricorso è rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.