Piano Casa in area satura da asservimento se manca il vincolo assoluto (Cons. Stato n. 6305 del 04.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’atto di asservimento posto a base del titolo edilizio esaurisce la capacità edificatoria del fondo ma non integra un vincolo di inedificabilità assoluta, risolvendosi in un atto di pianificazione territoriale di natura urbanistica. Ne consegue che la volumetria premiale riconosciuta dalla legge regionale sul Piano Casa può essere localizzata anche su aree sature per effetto dell’asservimento, purché il sito non ricada in area soggetta a vincolo assoluto di fonte sovraordinata. La deroga alla pianificazione comunale, in quanto legge di stretta interpretazione, cede soltanto davanti a vincoli paesaggistici, ambientali, storici, idrogeologici, monumentali o architettonici di livello nazionale. Il provvedimento che nega la premialità per generica difformità dalle finalità della legge regionale è viziato da difetto di motivazione.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato a destinazione abitativa, ricadente in zona C2 del piano regolatore, presenta istanza di parere preventivo per un intervento di ristrutturazione con ampliamento volumetrico, consistente in un porticato al piano terra con soprastante terrazza sul fronte est dell’edificio. L’immobile era stato edificato in forza di una licenza edilizia del 1967, per il cui rilascio i danti causa avevano sottoscritto un atto di asservimento dei terreni circostanti.

Il Comune esprime parere negativo, ravvisando nell’asservimento un vincolo ostativo all’edificazione sul lato mare e, comunque, la non coerenza del progetto con le finalità della legge regionale sul Piano Casa. Il TAR respinge il ricorso e compensa le spese, qualificando il vincolo come “qualitativo”. Il proprietario appella, deducendo tra l’altro il difetto di motivazione del parere, motivo dichiarato assorbito in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce la questione centrale: se su aree adiacenti al fabbricato, asservite e prive di indice di edificabilità, possa realizzarsi un ampliamento legittimato dal reperimento aliunde della volumetria, cioè dalla premialità attribuita ex lege per l’ampliamento di una costruzione preesistente. Il TAR non aveva escluso in astratto l’ulteriore volumetria in ragione di un vincolo assoluto, ma aveva opposto l’impegno negoziale trascritto e opponibile ai terzi.

Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Collegio ribadisce che l’asservimento dà luogo a un rapporto pertinenziale di natura permanente e a una qualità oggettiva del fondo, che segue il bene nei trasferimenti successivi, con la conseguenza che la volumetria va computata sull’intera estensione interessata. Gli effetti conformativi hanno carattere definitivo e irrevocabile.

Il passaggio decisivo riguarda la natura del vincolo. La legge regionale n. 49 del 2009 è normativa derogatoria e di stretta interpretazione, che non opera nelle aree soggette a inedificabilità assoluta derivante da fonti sovraordinate. Nel caso concreto, però, l’area ricade in zona di espansione e il vincolo deriva dall’atto di asservimento, che vale come atto di pianificazione territoriale: esso comporta un indice di fabbricabilità pari a zero, ma non un limite assoluto. La premialità, quindi, può essere utilizzata in aree sature in assenza di vincoli assoluti o di specifici divieti regionali.

Accolta l’astratta praticabilità del Piano Casa, la Corte esamina il motivo riproposto sul difetto di motivazione. Il diniego si limita a ripetere le finalità della legge regionale per inferirne in via apodittica il contrasto, senza indicare le ragioni tecniche per cui il progetto sarebbe privo degli elementi di efficientamento energetico, adeguamento sismico o miglioramento funzionale.

In riforma della sentenza, la nota comunale è annullata nei limiti indicati, con salvezza delle future determinazioni dell’amministrazione emendate dai vizi accertati. Le spese del giudizio d’appello sono compensate tra le parti.