Plusvalenza immobiliare tassabile alla stipula anche se il contratto è poi risolto (Cass. civ. Sez. V n. 13965 del 20.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La plusvalenza fiscalmente rilevante collegata alla cessione di un immobile si realizza al momento della conclusione del contratto di compravendita, che costituisce il momento in cui si produce l’effetto traslativo. Non assumono rilievo le vicende successive relative all’adempimento degli obblighi contrattuali, ivi compresi il mancato pagamento del prezzo e lo scioglimento del contratto. La plusvalenza va pertanto dichiarata nell’esercizio in cui è avvenuta la cessione, indipendentemente dall’effettivo prezzo e dalla circostanza che il contratto sia stato poi risolto per inadempimento dell’acquirente. In tale ipotesi il contribuente può iscrivere a bilancio una minusvalenza.

Il Fatto

La controversia trae origine da un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relativo all’anno d’imposta 2006, emesso per la mancata dichiarazione di una plusvalenza conseguente alla vendita di un immobile. La vendita era stata successivamente risolta con sentenza del Tribunale di Savona.

La Commissione tributaria provinciale di Savona aveva accolto il ricorso del contribuente. La Commissione tributaria regionale della Liguria, con sentenza n. 119/05/17, aveva rigettato l’appello dell’Agenzia delle entrate, ritenendo che l’immobile non fosse stato effettivamente compravenduto e che quindi la plusvalenza fosse insussistente. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è fondato. La Corte muove dalla violazione dell’art. 109, comma 2, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e dell’art. 6 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., lamentando che il giudice di appello abbia escluso la plusvalenza in ragione del mancato pagamento del prezzo.

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, richiamata in motivazione, la plusvalenza fiscalmente rilevante collegata alla cessione di un immobile si realizza al momento della conclusione del contratto di compravendita, coincidente con il prodursi dell’effetto traslativo. Non hanno rilievo le vicende successive relative all’adempimento degli obblighi contrattuali, compresi il mancato pagamento del prezzo o lo scioglimento del contratto.

Il Collegio richiama sul punto le precedenti pronunce Cass. n. 22099 del 03/08/2021, Cass. n. 14560 del 26/05/2021, Cass. n. 14848 del 07/06/2018, Cass. n. 24378 del 30/11/2016, Cass. n. 4366 del 23/02/2011 e Cass. n. 4365 del 23/02/2011, segnalando come isolato l’orientamento contrario di Cass. n. 5876 del 13/03/2014.

Nel caso concreto non è contestato che il contratto di compravendita, stipulato il 29/12/2009, sia stato risolto a seguito di sentenza del Tribunale di Savona del 04/07/2011. L’affermazione del giudice di appello va allora intesa nel senso che, non avendo l’acquirente pagato il prezzo e con retrocessione dell’immobile al venditore, la vendita è come se non avesse mai prodotto i suoi effetti. Ne consegue che ha errato il giudice di appello: la plusvalenza andava dichiarata nell’esercizio in cui è avvenuta la cessione, con ovvie conseguenze sul reddito, a prescindere dall’effettivo prezzo della cessione, che sarà oggetto di accertamento da parte del giudice del rinvio.

La Corte osserva inoltre che, laddove il contratto si sia successivamente risolto per mancato pagamento del prezzo, il contribuente avrebbe ben potuto iscrivere a bilancio una minusvalenza. Il ricorso è dunque accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, per nuovo esame e per le spese.