Plusvalenza su terreno edificabile solo con variante urbanistica adottata (Cass. civ. Sez. V n. 1881 del 17.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione dell’art. 67 t.u.i.r., come interpretato dall’art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006, la plusvalenza realizzata mediante cessione onerosa di un terreno è tassabile solo quando, al momento della cessione, risulti già adottato dall’organo comunale competente un effettivo strumento urbanistico generale che attribuisca all’area potenzialità edificatoria. Non basta a tal fine un atto meramente prodromico o programmatico, privo di vincolatività, ancorché inserito nel procedimento di formazione delle varianti al piano regolatore. La valutazione circa l’impegnatività del singolo atto costituisce tipica quaestio facti, insindacabile in sede di legittimità se motivata.

Il Fatto

Una contribuente, con atto registrato nel giugno 2009, cedeva a titolo oneroso la metà di un terreno sito in un Comune lombardo. L’area, al momento della cessione, risultava destinata dal Piano regolatore generale ad uso agricolo.

L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2009, recuperando a tassazione, ai fini Irpef, la plusvalenza e valorizzando la suscettività edificatoria del terreno. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale accoglieva invece l’appello. L’Agenzia ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il motivo di ricorso censura la sentenza per violazione degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ. e sostiene che la suscettibilità edificatoria rilevi anche quando derivi da elementi oggettivi diversi da atti amministrativi, essendo sufficiente un’edificabilità di fatto che faccia sorgere l’aspettativa di un futuro utilizzo edificatorio.

La Corte muove dall’art. 67 t.u.i.r., che assoggetta a imposizione le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria «secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione». L’art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006 ha chiarito che un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi.

Richiamando le Sezioni Unite n. 25505 del 2006, la Corte ricorda la distinzione tra lo ius edificandi, esercitabile solo a procedure perfezionate, e lo ius valutandi, per il quale è sufficiente l’avvio del procedimento. Alla disposizione è riconosciuta portata di interpretazione autentica, con efficacia retroattiva.

Quanto all’edificabilità di fatto, la Corte ne ammette la rilevanza fiscale, individuandola attraverso fatti indice quali la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti e la presenza di opere di urbanizzazione. Tuttavia, per la tassazione della plusvalenza occorre che sia già intervenuto un effettivo strumento urbanistico di pianificazione generale adottato dal Comune, quantomeno mediante l’approvazione di una variante al piano regolatore.

Nel caso concreto, la Commissione regionale ha escluso, con valutazione in fatto, che la delibera della Giunta del 2005 e la delibera del Consiglio comunale del 2008 fossero anticipatrici del PRG: la prima si era limitata ad avviare il procedimento, la seconda aveva mero contenuto prodromico e programmatico, privo di vincolatività. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna dell’Agenzia alle spese di legittimità.