Preliminare gravato da ipoteche e rifiuto di stipulare il rogito (Cass. civ. Sez. II n. 11560 del 30.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente di un immobile gravato da iscrizioni ipotecarie può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo fino a che tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate, senza necessità di un’apposita pattuizione contrattuale, poiché il permanere dell’iscrizione determina un intralcio al commercio giuridico del bene. Ai fini della valutazione sulla gravità dell’inadempimento occorre una valutazione in termini oggettivi, avendo riguardo all’incidenza sull’equilibrio sinallagmatico e sugli interessi delle parti. La domanda di accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso, proposta in via subordinata con l’atto introduttivo, non costituisce domanda nuova se riproposta come principale con la memoria ex art. 183, comma 6, cod. proc. civ.

Il Fatto

Con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. i promissari acquirenti convenivano in giudizio la società promittente venditrice dinanzi al Tribunale, chiedendo in via principale la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento, con restituzione del doppio della caparra e risarcimento dei maggiori esborsi; in via subordinata, l’accertamento del legittimo esercizio del diritto di recesso. La società eccepiva la nullità della scrittura privata per difetto di poteri rappresentativi, contestava l’inadempimento e proponeva domanda riconvenzionale di riduzione della penale.

Nel corso del giudizio i promissari optavano, con la memoria ex art. 183, comma 6, cod. proc. civ., per la domanda di recesso quale principale. Il Tribunale accoglieva parzialmente, riducendo la restituzione della caparra. La Corte di appello respingeva il gravame principale e accoglieva quello incidentale, condannando la società al pagamento del doppio. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ. e degli artt. 1385 e 1453 cod. civ., sostenendo che i promissari avessero mutato la domanda iniziale. La Corte lo ritiene manifestamente infondato: la domanda di recesso era già stata proposta con il ricorso introduttivo, sia pure in via subordinata, sicché il giudice di merito ha legittimamente esercitato il potere di interpretazione della domanda.

Il secondo motivo, incentrato sulla violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e sull’art. 2697 cod. civ., è dichiarato inammissibile: con esso la ricorrente sollecitava una generale rivalutazione delle risultanze probatorie, non consentita in sede di legittimità. La Corte richiama la giurisprudenza consolidata (Cass. n. 27000/2016, Cass. n. 1229/2019, Cass. n. 6774/2022), secondo cui la questione di violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può fondarsi su un’erronea valutazione del materiale istruttorio.

Nel merito, la Corte conferma che la presenza di due ipoteche sull’immobile — una delle quali non assistita da alcuna assicurazione di liberazione — giustificava il rifiuto di stipulare il rogito, in coerenza con l’art. 8 del preliminare. La società, inoltre, aveva unilateralmente ridotto il valore degli immobili oggetto di permuta, in contrasto con le previsioni contrattuali.

Il terzo motivo, relativo alla pretesa tardività dell’appello incidentale, è respinto: la Corte ricorda che, in caso di spostamento della prima udienza ex art. 168-bis, comma 5, cod. proc. civ., si fa riferimento alla data fissata nell’atto introduttivo, ma nella specie il decreto presidenziale fu emesso dopo la cessazione della sospensione dei termini disposta dagli artt. 83 d.l. n. 18/2020 e 36 d.l. n. 23/2020, con conseguente tempestività della costituzione.

Il quarto motivo, sulla qualificazione della somma di euro 10.000,00 come caparra penitenziale, è dichiarato inammissibile e comunque infondato: l’applicabilità dell’art. 1386 cod. civ. presuppone che il contratto preveda il diritto di recesso, nella specie assente. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.