Provvigione di mediazione e giurisdizione UE: se l’agenzia “dirige” l’attività verso lo Stato del consumatore, competente è il giudice del suo domicilio (Cass. SU 22465/2026)
Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, ordinanza n. 22465/2026, R.G.N. 2577/2026 — camera di consiglio del 23 giugno 2026, Primo Presidente f.f. Lorenzo Orilia, Relatore Giuseppe Tedesco.
Il principio di diritto
Nella domanda di pagamento della provvigione di mediazione immobiliare proposta nei confronti del consumatore-acquirente domiciliato in altro Stato membro, la giurisdizione si determina secondo l’art. 17, paragrafo 1, lettera c), del Regolamento UE n. 1215/2012, quando il professionista dirige la propria attività, con qualsiasi mezzo, verso lo Stato membro in cui è domiciliato il consumatore. Tale “direzione” dell’attività può desumersi da indici quali un sito internet redatto anche nella lingua del consumatore, le recensioni della clientela estera, l’indicazione del prefisso telefonico internazionale e la pubblicazione di annunci su portali con dominio di primo livello estero, con conseguente radicamento della giurisdizione presso il giudice del domicilio del consumatore.
Il fatto
Una società di intermediazione immobiliare, operante prevalentemente su una sponda lacustre a vocazione turistica, aveva agito dinanzi al Tribunale di Verona per il pagamento delle provvigioni di mediazione nei confronti del venditore e dell’acquirente di un immobile; l’acquirente, individuato tramite un annuncio sul sito dell’agenzia, era domiciliato in Germania. I convenuti eccepivano il difetto di giurisdizione italiana. Il Tribunale l’aveva affermata ex art. 7, n. 1, Reg. UE 1215/2012; la Corte d’appello di Venezia, in riforma, aveva dichiarato il difetto di giurisdizione italiana, applicando la disciplina dei contratti dei consumatori. La società ricorreva alle Sezioni Unite per motivi attinenti alla giurisdizione.
La motivazione
Le Sezioni Unite rigettano il ricorso. Non è applicabile il foro speciale contrattuale dell’art. 7 del Regolamento, bensì la disciplina protettiva dei contratti conclusi dai consumatori (art. 17, par. 1, lett. c). La Corte d’appello aveva correttamente accertato che l’agenzia aveva “diretto” la propria attività verso lo Stato del consumatore, sulla base di plurimi indici — coincidenti con quelli elaborati dalla Corte di Giustizia — quali il sito internet anche in lingua tedesca, le recensioni di clientela domiciliata in Germania e Austria, il prefisso internazionale, l’uso di lingue diverse nella corrispondenza e la pubblicazione di annunci su portali con dominio di primo livello tedesco. Ne consegue la giurisdizione del giudice del domicilio del consumatore.
Esito: rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione (euro 3.400,00 per compensi, oltre accessori) e dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.
Implicazioni pratiche
Chi opera in intermediazione immobiliare rivolgendosi anche a clientela estera deve considerare che, quando la controparte è un consumatore domiciliato in altro Stato membro, la giurisdizione può radicarsi nel Paese del consumatore. La “direzione” dell’attività verso quel mercato si desume da elementi concreti — sito multilingue, annunci su portali esteri, prefisso internazionale, recensioni di clientela straniera — che attivano la disciplina protettiva del Regolamento UE 1215/2012. Prima di agire per le provvigioni, occorre verificare il radicamento della giurisdizione, pena l’inammissibilità della domanda proposta in Italia.
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