Responsabilità del notaio delegato alle vendite giudiziarie per omissioni nell’avviso (Cass. civ. Sez. III n. 31423/2025)

Principi di diritto (Massima)
Il professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c. va considerato quale ausiliario del giudice dell’esecuzione, non essendo riconducibile alla sua posizione a quella degli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria” cui l’art. 1, comma 1, l. n. 117 del 1988 estende l’applicabilità della relativa disciplina. Per i danni cagionati nello svolgimento dell’attività delegata il professionista delegato risponde ex art. 2043 cod. civ. ove agisca con dolo o colpa, restando comunque esclusa la responsabilità per colpa lieve consistita in imperizia nel caso in cui l’attività che ha causato il danno abbia richiesto la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà. In tema di vendita forzata, l’art. 570 c.p.c. non impone al delegato di indicare nell’avviso di vendita le trascrizioni di domande giudiziali anteriori al pignoramento, essendo sufficiente il rinvio alla relazione di stima, ove tali formalità devono essere indicate dal perito stimatore.

Il Fatto

Un aggiudicatario conveniva in giudizio il notaio delegato alla vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, chiedendo il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’omessa indicazione, nell’avviso di vendita, della trascrizione di una domanda giudiziale (ex art. 2901 c.c.) e della successiva annotazione della sentenza che l’aveva accolta, che avevano determinato la revoca del decreto di trasferimento. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo l’avviso conforme all’art. 570 c.p.c. e inesistente il nesso causale. La Corte d’appello di L’Aquila, in riforma, accoglieva la domanda, condannando il notaio al risarcimento, ritenendo che l’omessa indicazione costituisse violazione degli obblighi derivanti dalla delega e delle norme di cautela, compromettendo la stabilità della vendita. Il notaio proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione accoglie il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando ad altra sezione della Corte d’appello di L’Aquila. Il Collegio, nel rispondere al rinvio in pubblica udienza disposto con ordinanza interlocutoria, affronta preliminarmente la questione della qualificazione del notaio delegato. La Corte, conformandosi all’orientamento prevalente e in discontinuità con alcuni obiter dicta più recenti, ribadisce che il delegato alla vendita è un ausiliario del giudice, non un soggetto che esercita funzioni giurisdizionali in senso proprio. Le attività delegate, pur ampie, non costituiscono attività di ius dicere, poiché i provvedimenti principali restano riservati al giudice dell’esecuzione (ordinanza di vendita, decreto di trasferimento, cancellazione delle formalità), e le attività del delegato sono meramente esecutive o comunque soggette al controllo del giudice. La Corte esclude l’applicabilità della l. n. 117 del 1988, che disciplina la responsabilità dei magistrati e degli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria”, poiché il delegato non giudica né decide controversie, ma svolge un’attività strumentale.

Quanto al regime di responsabilità, la Corte afferma che il delegato risponde ex art. 2043 cod. civ. per i danni cagionati con dolo o colpa, restando esclusa la responsabilità per colpa lieve consistita in imperizia nel caso di soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (art. 2236 cod. civ.). Tuttavia, nel caso di specie, la condotta non è colposa, perché l’art. 570 c.p.c. fissa il contenuto standardizzato dell’avviso di vendita, che non include l’obbligo di indicare trascrizioni anteriori al pignoramento. L’avviso deve indicare il sito internet ove è pubblicata la relazione di stima, che per legge (art. 173-bis disp. att. c.p.c.) deve contenere l’elenco delle formalità pregiudizievoli. È onere dell’offerente consultare la relazione e valutare i rischi. La Corte respinge la tesi della Corte d’appello secondo cui l’omessa indicazione costituirebbe violazione di regole cautelari innominate, rilevando che il notaio non aveva né l’obbligo né il potere di integrare l’avviso con informazioni non previste. La mera dicitura dell’avviso secondo cui il bene veniva venduto libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti non poteva essere estesa a trascrizioni di domande giudiziali, che non sono cancellabili con il decreto di trasferimento.

Implicazioni Pratiche

1. Contestazione della responsabilità del delegato: l’avvocato del notaio delegato deve eccepire che l’omessa indicazione di formalità pregiudizievoli non espressamente previste dall’art. 570 c.p.c. non integra colpa, poiché l’attività del delegato è vincolata al contenuto standardizzato dell’avviso e il sistema normativo pone a carico dell’offerente l’onere di consultare la relazione di stima; la responsabilità del delegato non può essere estesa a obblighi non previsti.
2. Azionabilità contro il giudice dell’esecuzione: l’avvocato dell’aggiudicatario che subisca un danno per vizi della vendita può agire contro il giudice dell’esecuzione (e non solo contro il delegato) solo se l’atto che ha cagionato il danno è un provvedimento del giudice e se sono esauriti i rimedi impugnatori, applicando la l. n. 117/1988; per gli atti del delegato che non sfociano in un provvedimento del giudice, l’azione è solo verso il delegato ex art. 2043 c.c., e va provata la colpa.
3. Onere di diligenza dell’aggiudicatario: in sede di partecipazione a una vendita giudiziaria, il difensore dell’offerente deve verificare la presenza nella relazione di stima di tutti i vincoli e formalità, e non può fare affidamento esclusivo sul contenuto dell’avviso di vendita; in caso di omissione nella relazione, la responsabilità è del perito stimatore, non del delegato, e l’aggiudicatario deve sollecitare il giudice all’esercizio dei poteri di controllo.

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