Risoluzione per inadempimento reciproco e quietanza liberatoria (App. Catanzaro n. 170/2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di inadempimenti reciproci, la risoluzione del contratto preliminare va dichiarata quando le violazioni di entrambi i contraenti, valutate comparativamente in base a successione cronologica, proporzionalità e causalità, si equivalgono, non essendo raggiunta la prova della responsabilità esclusiva di uno. La quietanza liberatoria rilasciata dal creditore in una scrittura privata ha natura di confessione stragiudiziale e fa piena prova del pagamento, esonerando il debitore dall’onere della prova e vincolando il giudice, salvo che il confitente dimostri che la dichiarazione è stata determinata da errore di fatto o violenza. La risoluzione per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti ex art. 1458 c.c. e comporta l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute secondo i principi dell’indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., con conseguente infondatezza dell’eccezione di prescrizione del diritto alla restituzione delle somme versate, che sorge solo con la pronuncia risolutoria.

Il Fatto

Il promissario acquirente e la promittente venditrice sottoscrivevano tre scritture private, l’ultima delle quali del 4.5.2009, con cui la venditrice rilasciava quietanza per l’intero prezzo di Euro 105.000,00. Nel 2011, le parti si recavano dal notaio per il rogito, ma il promissario acquirente rifiutava di sottoscrivere l’atto per ragioni economiche. Nel 2015, la promittente venditrice alienava il bene a terzi, senza aver prima formalmente risolto il preliminare. Nel 2018, l’acquirente diffidava la venditrice e agiva per la risoluzione del preliminare e la restituzione delle somme. Il Tribunale di Catanzaro dichiarava la risoluzione del preliminare per inadempimento reciproco e condannava la venditrice alla restituzione di Euro 105.000,00. La venditrice proponeva appello.

La Motivazione della Corte

La Corte ha rigettato l’appello, confermando la sentenza. Ha valutato congiuntamente i motivi relativi all’inadempimento. Ha rilevato che il promissario acquirente, nel 2011, si era rifiutato di sottoscrivere il rogito, costituendo un grave inadempimento. Tuttavia, la promittente venditrice, nel 2015, aveva alienato il bene a terzi senza aver prima ottenuto la formale risoluzione del preliminare o il recesso dell’acquirente, il che integrava un inadempimento altrettanto grave e autonomo. La Corte ha richiamato il principio secondo cui, in caso di reciproche inadempienze, occorre una valutazione comparativa delle condotte; nella specie, le violazioni si equivalevano, non essendo provata la responsabilità esclusiva dell’acquirente. Ha quindi confermato la risoluzione per inadempimento reciproco.

Quanto alla restituzione delle somme, la Corte ha confermato la condanna all’intero importo di Euro 105.000,00, sulla base della quietanza liberatoria rilasciata dalla venditrice nella scrittura del 4.5.2009. Ha richiamato il principio per cui la quietanza, atto unilaterale proveniente dal creditore, ha natura di confessione stragiudiziale e fa piena prova del pagamento, esonerando il debitore dall’onere probatorio e vincolando il giudice, salvo che il confitente dimostri che la dichiarazione è stata determinata da errore di fatto o violenza, circostanze non allegate dalla venditrice. Ha rigettato l’eccezione di prescrizione, osservando che la risoluzione per inadempimento ha effetto retroattivo ex art. 1458 c.c. e comporta l’obbligo di restituzione delle prestazioni, secondo i principi dell’indebito oggettivo, diritto che sorge solo con la pronuncia risolutoria.

Implicazioni Pratiche

1. Formalità della risoluzione del preliminare: il promittente venditore che intenda alienare il bene a terzi dopo un tentativo fallito di rogito deve formalmente risolvere il preliminare o ottenere il recesso del promissario acquirente, osservando i requisiti di forma (scritta) e di sostanza; in difetto, la successiva vendita a terzi integra un grave inadempimento che, valutato comparativamente, può giustificare la risoluzione per inadempimento reciproco, con conseguente obbligo di restituire le somme percepite.
2. Efficacia probatoria della quietanza: la parte che abbia rilasciato quietanza per l’intero prezzo in una scrittura privata non può eccepire la mancata prova dei singoli pagamenti; la quietanza fa piena prova del fatto estintivo e vincola il giudice, salva la prova dell’errore di fatto o della violenza, onere che grava sul confitente e che richiede una dimostrazione particolarmente rigorosa e specifica.
3. Prescrizione e risoluzione per inadempimento: l’eccezione di prescrizione del diritto alla restituzione delle somme versate in esecuzione del preliminare è infondata quando la risoluzione è dichiarata per inadempimento reciproco, poiché il diritto alla restituzione sorge solo con la pronuncia costitutiva della risoluzione; il termine di prescrizione decennale decorre dalla data della sentenza di risoluzione, non dalla data dei singoli pagamenti.

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