Scala su ballatoio comune resta condominiale salvo titolo contrario (Cass. civ. Sez. II n. 13111 del 16.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La scala che insiste sul ballatoio comune e che serve da accesso al lastrico solare comune costituisce, in mancanza di titolo contrario, bene comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., dovendosi presumere comuni, nella loro interezza, le strutture funzionalmente essenziali del fabbricato. Il silenzio dell’atto di divisione su un manufatto all’epoca non ancora esistente non integra quel titolo contrario che, per essere tale, deve palesare in modo chiaro e univoco la volontà di riservare la proprietà a uno solo dei condomini. La circostanza che l’opera sia stata realizzata materialmente da uno degli originari comproprietari non vale ad attribuirne la proprietà esclusiva, stante la sua oggettiva attitudine al godimento di tutti i condomini, ma può giustificare solo la pretesa di un contributo per le spese di installazione e manutenzione. Né la costruzione può considerarsi espressione di un uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 cod. civ., essendo vietato al singolo condomino attrarre la cosa comune nell’orbita della propria disponibilità esclusiva.

Il Fatto

Una proprietaria di un appartamento in un edificio acquistato da uno dei due fratelli originari comproprietari agisce in giudizio per far accertare la natura comune della scala a chiocciola che consente di raggiungere il lastrico solare e per ottenere la condanna dei vicini al risarcimento dei danni. La scala era stata realizzata da uno solo dei fratelli dopo la divisione del fabbricato.

Il Tribunale accoglie la domanda e dichiara la scala condominiale. La Corte d’appello, in riforma, rigetta la domanda. La Cassazione accoglie il ricorso della proprietaria, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’appello, che in sede di giudizio di rinvio conferma la natura comune della scala. I soccombenti ricorrono nuovamente per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso si articola in cinque motivi. I primi quattro, tra loro connessi, denunciano la violazione dell’art. 1362 cod. civ. e dei criteri ermeneutici, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe omesso di valutare il primario titolo contrattuale, ossia l’atto di divisione del 1970, e avrebbe trascurato il comportamento successivo delle parti nonché la motivazione apparente su cui si fonderebbe la decisione.

La Corte ricorda che il giudice di rinvio era vincolato a quanto stabilito dalla sentenza di cassazione n. 4372/2015. In quella sede si era affermato che la scala insisteva su un ballatoio comune e conduceva al lastrico solare comune, che le scale rientrano fra le parti dell’edificio che devono presumersi comuni ex art. 1117, n. 1, cod. civ., e che la realizzazione materiale dell’opera da parte di uno solo degli originari comproprietari non attribuisce la proprietà esclusiva, ma può fondare solo la pretesa di un contributo per le spese.

Il giudice di rinvio ha escluso l’esistenza di un titolo contrario alla presunzione di comunione. L’atto di divisione non contiene alcun riferimento alla scala, all’epoca non ancora esistente, e il silenzio su un manufatto futuro non può integrare un titolo contrario; né tale titolo può ricavarsi dalla generica previsione contrattuale di procurarsi ingressi e passaggi. Parimenti irrilevanti sono il silenzio nell’atto di trasferimento e nel regolamento di condominio.

La Corte ritiene che il giudice di rinvio non abbia omesso di valutare il titolo contrattuale, ma lo abbia interpretato in modo plausibile, con accertamento incensurabile in sede di legittimità. Le censure sull’uso esclusivo del lastrico si pongono in contrasto con il divieto, per il singolo condomino, di attrarre la cosa comune nell’orbita della propria disponibilità esclusiva. Quanto al quinto motivo, relativo alle spese, la Corte osserva che la compensazione si fonda sulla reciproca soccombenza e che la richiesta ex art. 96 cod. proc. civ. è priva di fondamento, non essendo le ragioni dei ricorrenti accolte nel giudizio di rinvio.

Il ricorso è rigettato. Non essendovi pronuncia sulle spese per mancata costituzione dell’intimata, è preclusa la statuizione ex art. 96, comma 3, cod. proc. civ., mentre i ricorrenti sono condannati in solido al pagamento di euro 5.000 in favore della cassa delle ammende, con i presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.