Sottotetto condominiale, accesso alle terrazze comuni e presunzione ex art. 1117 c.c. (Cass. civ. Sez. II n. 7487 del 20.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di condominialità del sottotetto di un edificio condominiale, stabilita dall’art. 1117, comma 1, n. 2), cod. civ., opera, in mancanza di titolo contrario, quando il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, anche solo in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. Ove invece il sottotetto assolva alla sola funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, deve considerarsi pertinenza di tale appartamento. L’elencazione dei beni comuni contenuta nel regolamento di condominio, al pari di quella dell’art. 1117 cod. civ., ha funzione meramente esplicativa e non tassativa, sicché dalla mancata menzione di un bene non può desumersi la volontà dei contraenti di considerarlo di proprietà esclusiva. Il difetto di motivazione è sindacabile, ai sensi dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ., solo quando la motivazione manchi del tutto o sia soltanto apparente.

Il Fatto

Alcuni condomini di un fabbricato hanno convenuto in giudizio la cooperativa costruttrice, lamentando che questa si era appropriata e aveva venduto i locali sottotetto dell’edificio, di proprietà comune. Nel giudizio è intervenuto altro condomino, è stata disposta l’integrazione del contraddittorio verso gli acquirenti degli appartamenti del quarto piano, cui i sottotetti erano stati venduti, ed è stata riunita altra causa promossa dai condomini di un secondo fabbricato per la medesima ragione.

Con sentenza di primo grado i sottotetti e il lastrico solare sono stati dichiarati beni comuni, con condanna al rilascio e inopponibilità degli atti di vendita; la decisione è stata confermata in appello, con annullamento della sola statuizione sulla consegna del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Numerose parti hanno proposto ricorso principale e ricorsi incidentali in cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta in via prioritaria l’atto di transazione intervenuto tra la cooperativa e parte dei condomini, rilevando che esso ha determinato la sopravvenuta cessazione della materia del contendere e l’estinzione del giudizio nei confronti delle parti aderenti. La rinuncia alla domanda estende i suoi effetti anche alla ricorrente principale acquirente di un sottotetto, essendo stata espressamente riferita anche a lei. L’interesse a decidere permane tuttavia nei confronti dei condomini che non hanno sottoscritto l’atto e dei condomini del secondo fabbricato, del tutto estranei a quella posizione.

Nel merito, il primo motivo del ricorso principale censura la motivazione apparente della sentenza di appello. La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui il vizio si configura solo quando la sentenza sia del tutto priva dell’esposizione dei motivi o la motivazione sia inidonea a rivelare la ratio decidendi, non attingendo il minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. Nel caso concreto la Corte territoriale ha esposto l’iter logico, ancorando la qualificazione del bene alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, e ha spiegato perché i sottotetti fossero destinati in via strumentale al godimento collettivo delle terrazze comuni.

Il principio di diritto viene ricostruito con ampiezza. L’appartenenza del sottotetto si determina principalmente dal titolo; in sua assenza o nel suo silenzio, non essendo il bene compreso tra le parti comuni essenziali all’esistenza dell’edificio, opera la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. se il vano risulti oggettivamente destinato all’uso comune o a un servizio di interesse condominiale. La Corte valorizza la destinazione all’accesso alle terrazze comuni, che asservisce il sottotetto alla fruibilità di beni comuni, ed esclude la funzione di isolamento termico degli appartamenti sottostanti.

Quanto al regolamento di condominio, la Corte ribadisce che, se di natura contrattuale, esso può costituire il titolo contrario idoneo a escludere l’operare della presunzione, ma le relative pattuizioni devono essere espresse e chiare. La sola circostanza che i sottotetti non fossero indicati nell’elenco dei beni comuni è elemento inidoneo, non potendosi per sottrazione desumere la volontà di escluderli. Analogamente, la mancata riproduzione nel ricorso delle clausole invocate impedisce di valutarne la decisività.

Sono poi respinti i motivi sulla nullità per difetto di contraddittorio, sull’extrapetizione e sull’omessa pronuncia, mentre il ricorso incidentale di un’altra ricorrente è dichiarato estinto per rinuncia agli atti. Il ricorso principale e i ricorsi incidentali vengono conclusivamente rigettati, con compensazione delle spese in ragione della reciproca soccombenza.