Supercondominio: il quorum assembleare si calcola sul valore delle unità, non sulle tabelle millesimali (Cass. 20676/2026)

Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 20676 del 18 giugno 2026 (R.G. 1899/2024), adunanza camerale del 12 maggio 2026 — Presidente Scarpa, Relatore Amato.

Il principio di diritto

Nel supercondominio le maggioranze per la validità delle delibere (art. 1136 cod. civ.) vanno calcolate in relazione sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale dell’intero complesso immobiliare: le quote e i quorum deliberativi non nascono dalla tabella millesimale, ma dal rapporto di valore stabilito dalla legge o da un’eventuale convenzione. Di fronte a una doglianza sui quorum, il giudice non può arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza o inattendibilità della tabella, ma deve procedere all’accertamento del valore proporzionale delle unità, anche a posteriori.

La tabella supercondominiale, se meramente ricognitiva dei criteri legali, è approvabile con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, cod. civ.; se invece deroga ai criteri legali richiede l’unanimità, non essendo configurabile una sua formazione per facta concludentia. Chi lamenti l’erroneità delle tabelle in uso deve agire per la loro revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.

Il fatto

Un condomino impugnava ex art. 1137 cod. civ. le delibere dell’assemblea di un supercondominio (composto da tre lotti), contestando un errato calcolo del quorum costitutivo e deliberativo, ritenuto viziato dall’aver considerato i tre lotti uguali (1000/3000 ciascuno) in luogo delle differenziate tabelle di ripartizione.

Il Tribunale di Torino accoglieva l’impugnazione e la Corte d’appello confermava, desumendo il vizio dei quorum dall’inattendibilità delle tabelle di ripartizione. Il supercondominio ricorreva per cassazione con tre motivi.

La motivazione

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo (per difetto di interesse) e accoglie il secondo e il terzo. Richiamando un proprio precedente sulle medesime questioni tra le stesse parti (Cass. n. 2406/2024), ribadisce che nel supercondominio — che sorge ipso iure et facto in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi — le maggioranze ex art. 1136 cod. civ. si misurano sul numero degli aventi diritto e sul valore proporzionale delle unità immobiliari o dei singoli condomini, non sulle tabelle millesimali.

L’errore del giudice d’appello sta nell’aver ritenuto annullabile la delibera desumendo il vizio dei quorum dalla sola inattendibilità delle tabelle di ripartizione: poiché le quote (e quindi i quorum) discendono dal rapporto di valore fissato dalla legge o da convenzione, il giudice avrebbe dovuto procedere all’accertamento del valore proporzionale, anche a posteriori, senza fermarsi al dato tabellare. La Corte cassa con rinvio alla Corte d’appello di Torino.

Implicazioni pratiche

Chi contesta la validità di una delibera supercondominiale per difetto di quorum non può limitarsi a dire che le tabelle millesimali sono sbagliate: deve dimostrare, in rapporto al valore proporzionale delle unità, che mancavano le maggioranze dell’art. 1136 cod. civ. E il giudice deve accertare quel valore, se necessario ricostruendolo, perché il quorum nasce dal valore, non dalla tabella.

Due avvertenze pratiche: la tabella supercondominiale che deroga ai criteri legali richiede l’unanimità (non basta un’approvazione a maggioranza né un comportamento concludente); e se il problema è l’erroneità delle tabelle in uso, la via corretta non è l’impugnazione della singola delibera, ma l’azione di revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. cod. civ.

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