Art. 1135 c.c. Attribuzioni dell’assemblea
L’art. 1135 c.c. individua il nucleo delle attribuzioni assembleari in materia di gestione economica del condominio, approvazione del preventivo e del rendiconto, deliberazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni.
Il comma 2 disciplina inoltre il limite eccezionale entro il quale l’amministratore può ordinare lavori straordinari senza previa delibera, cioè solo quando essi rivestano carattere urgente, con obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
Cosa prevede l’articolo
L’assemblea è l’organo deliberativo necessario per la formazione della volontà collettiva sulle spese che eccedono l’ordinaria amministrazione, mentre l’amministratore resta titolare di un potere gestorio che non può trasformarsi in autonoma fonte di obbligazioni straordinarie per i condomini, salvo il caso dell’urgenza o della successiva ratifica assembleare (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27719/2021; Trib. di Salerno, sent. n. 365/2025).
Sotto il profilo delle attribuzioni tipiche, la giurisprudenza valorizza due funzioni dell’assemblea: da un lato, l’approvazione dei documenti contabili e la conseguente emersione del credito condominiale; dall’altro, la decisione costitutiva in ordine ai lavori straordinari, che deve determinare almeno l’oggetto dell’intervento e i suoi elementi essenziali, poiché è questa delibera, e non il mero riparto, a costituire il titolo dell’obbligazione contributiva del singolo condomino (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024; Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025). La distinzione tra approvazione della spesa, con valore costitutivo, e successivo riparto, con valore dichiarativo, è centrale per separare il momento genetico del debito condominiale dal successivo momento distributivo tra i partecipanti (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025). La delibera di approvazione del rendiconto costituisce titolo sufficiente del credito del condominio, salvo che ne sia sospesa o rimossa l’efficacia: l’art. 1135 c.c. assume così anche una rilevante funzione di produzione documentale e probatoria del credito in sede monitoria e di opposizione (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024).
Applicazione pratica
Sul rapporto tra competenza assembleare e potere sostitutivo dell’amministratore in materia di lavori straordinari urgenti, l’urgenza non coincide con la mera opportunità tecnica, con la convenienza economica, con l’utilità dell’opera o con l’esigenza di miglioramento del bene comune, ma richiede un’indifferibilità obiettiva dell’intervento tale da non consentire l’attesa della previa deliberazione senza rischio di danno o aggravamento pregiudizievole (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025; Corte App. Firenze, sent. n. 479/2025). La prova dell’urgenza grava su chi intende fondare sul comma 2 la riferibilità dell’obbligazione al condominio, e la giurisprudenza di merito pretende una dimostrazione rigorosa mediante documenti, testimonianze, dati tecnici e, quando necessario, CTU, non essendo sufficiente il mero richiamo descrittivo alla necessità dei lavori (Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025; Corte App. Firenze, sent. n. 479/2025). La distinzione tra posizione dell’amministratore e posizione del terzo appaltatore è ulteriore: l’urgenza può giustificare, sul piano interno, l’operato dell’amministratore, ma non esonera il terzo dal provare che l’intervento fosse effettivamente riferibile al condominio secondo i presupposti di legge o secondo il contenuto del contratto e dell’eventuale ratifica (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31592/2025).
Sul tema della ratifica assembleare ex post (successiva, adottata dopo il compimento dell’atto), l’approvazione del consuntivo può valere quale ratifica tacita dell’operato dell’amministratore, anche se manchi una specifica delibera autorizzativa, purché si tratti di spese inerenti alla gestione condominiale e non di esborsi assolutamente estranei alla stessa, i quali darebbero luogo a delibera nulla (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27719/2021). Con riguardo alle spese straordinarie, la ratifica assembleare può surrogare la mancanza della preventiva autorizzazione, fermo restando che la verifica sull’urgenza rimane accertamento di fatto rimesso al giudice di merito quando la delibera ratificatoria manchi o sia contestata (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025). La ratifica non costituisce però una formula automaticamente sanante in ogni caso: ordini di servizio o variazioni economicamente rilevanti disposti dal direttore dei lavori, o recepiti solo tardivamente, non possono sostituire la preventiva volontà assembleare quando vengano in questione opere ulteriori e non semplicemente comprese nel perimetro economico dell’appalto originario (Trib. di Salerno, sent. n. 365/2025).
Decisivo è il tema del fondo speciale di cui al comma 1, n. 4: quando l’assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, la costituzione del fondo speciale è obbligatoria e integra una vera condizione di validità della deliberazione, salva l’alternativa della costituzione progressiva del fondo in rapporto ai pagamenti dovuti, ma solo se ciò sia previsto da un contratto (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9388/2023). La norma ha una ratio duplice: tutela dell’interesse collettivo alla corretta gestione finanziaria del condominio e tutela del singolo condomino dal rischio di dover sopportare, in via sostanziale, anche l’inadempimento dei morosi o l’esposizione verso il terzo appaltatore (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9388/2023). L’assemblea non può validamente soprassedere alla costituzione del fondo speciale né modificarne liberamente il modello legale, neppure con il consenso dell’appaltatore, poiché la norma non tutela soltanto il terzo creditore ma regola in senso imperativo l’equilibrio finanziario interno del condominio (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9388/2023). La giurisprudenza di merito del 2025 ha recepito questa lettura in modo netto: è nulla la delibera che approva lavori di consolidamento senza contestuale costituzione del fondo (Trib. di Palermo, sent. n. 1687/2025); il fondo deve essere effettivamente costituito anche sul piano materiale e contabile, non essendo sufficiente una previsione meramente formale, e la disciplina speciale sul Superbonus non deroga a questo requisito, salvo quanto attiene alle sole maggioranze (Trib. di Campobasso, sent. n. 202/2025); il fondo speciale è condizione di validità della delibera, e una successiva delibera integrativa può incidere sull’interesse alla decisione, sino a determinare cessazione della materia del contendere, se il nuovo deliberato colmi il vizio originario e non venga impugnato (Trib. di Roma, sent. n. 617/2025).
Quanto agli organi interni diversi dall’assemblea, il consiglio di condominio ha funzioni consultive e di controllo e non può sostituirsi all’assemblea nelle determinazioni che l’art. 1135 c.c. riserva alla collegialità dei partecipanti (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025). Decisioni del consiglio o interlocuzioni informali non possono costituire valido titolo autorizzatorio per lavori straordinari: la competenza deliberativa resta assembleare e, in difetto dei presupposti di urgenza o ratifica, l’amministratore può rispondere personalmente verso il terzo (Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025).
Sul piano dei rimedi processuali, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino non può limitarsi a dedurre vizi di annullabilità della delibera come mera eccezione, ma deve proporre nei termini apposita domanda di annullamento ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la nullità della deliberazione resta deducibile e rilevabile secondo il diverso regime proprio dei vizi radicali (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024). Questo schema viene utilizzato per delimitare l’oggetto del sindacato giudiziale, distinguendo nettamente tra eccezioni di nullità e censure che, attenendo ad annullabilità, richiedono l’impugnazione tempestiva della delibera (Trib. di Cagliari, sent. n. 566/2025; Trib. di Catania, sent. n. 2273/2025).
Giurisprudenza
Limite eccezionale al potere dell’amministratore per lavori urgenti
Problema: quando l’amministratore può ordinare lavori straordinari senza previa delibera.
Principio: solo in presenza di carattere urgente dell’intervento, con obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
Conseguenza pratica: al di fuori dell’urgenza, l’amministratore deve sempre passare dalla delibera assembleare (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31592/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025).
Assemblea come organo deliberativo necessario
Problema: se l’amministratore possa autonomamente fondare obbligazioni straordinarie a carico dei condomini.
Principio: il potere gestorio dell’amministratore non può trasformarsi in autonoma fonte di obbligazioni straordinarie, salvo urgenza o ratifica.
Conseguenza pratica: le spese straordinarie richiedono sempre, in via di principio, copertura assembleare (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27719/2021; Trib. di Salerno, sent. n. 365/2025).
Natura costitutiva della delibera di approvazione dei lavori straordinari
Problema: cosa costituisce il titolo dell’obbligazione contributiva del condomino per lavori straordinari.
Principio: è la delibera di approvazione della spesa, con valore costitutivo, e non il successivo riparto, con valore meramente dichiarativo.
Conseguenza pratica: il momento genetico del debito va tenuto distinto dal momento distributivo tra i partecipanti (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024; Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025).
Delibera di approvazione del rendiconto come titolo del credito
Problema: su cosa si fonda il credito del condominio in sede monitoria.
Principio: la delibera di approvazione del rendiconto costituisce titolo sufficiente del credito, salvo sospensione o rimozione della sua efficacia.
Conseguenza pratica: l’art. 1135 c.c. svolge anche funzione di produzione documentale e probatoria del credito condominiale (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024).
Nozione di urgenza come indifferibilità obiettiva
Problema: cosa si intende per urgenza ai fini del potere sostitutivo dell’amministratore.
Principio: l’urgenza richiede indifferibilità obiettiva, non mera opportunità tecnica, convenienza economica o utilità migliorativa.
Conseguenza pratica: l’intervento deve essere tale da non poter attendere la previa deliberazione senza rischio di danno (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025; Corte App. Firenze, sent. n. 479/2025).
Onere della prova dell’urgenza
Problema: chi deve provare la sussistenza dell’urgenza per fondare l’obbligazione del condominio.
Principio: la prova grava su chi intende fondare sul comma 2 la riferibilità dell’obbligazione al condominio, mediante documenti, testimonianze, dati tecnici e, se necessario, CTU.
Conseguenza pratica: il mero richiamo descrittivo alla necessità dei lavori non è sufficiente (Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025; Corte App. Firenze, sent. n. 479/2025).
Onere probatorio del terzo appaltatore
Problema: se l’urgenza accertata sul piano interno esoneri il terzo appaltatore dalla prova della riferibilità dell’intervento al condominio.
Principio: l’urgenza giustifica l’operato interno dell’amministratore, ma non esonera il terzo dal provare la riferibilità al condominio secondo legge, contratto o ratifica.
Conseguenza pratica: il terzo deve verificare autonomamente i presupposti dell’imputabilità del debito al condominio (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31592/2025).
Ratifica tacita mediante approvazione del consuntivo
Problema: se l’approvazione del rendiconto possa sanare l’assenza di preventiva autorizzazione.
Principio: l’approvazione del consuntivo può valere ratifica tacita, purché le spese siano inerenti alla gestione condominiale e non del tutto estranee ad essa.
Conseguenza pratica: gli esborsi assolutamente estranei alla gestione condominiale danno luogo a delibera nulla, non sanabile per questa via (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27719/2021).
Ratifica come surroga dell’autorizzazione preventiva
Problema: se la ratifica assembleare possa sempre sostituire la mancata autorizzazione preventiva per spese straordinarie.
Principio: la ratifica può surrogare l’autorizzazione mancante, ma la verifica sull’urgenza resta accertamento di fatto quando la delibera ratificatoria manchi o sia contestata.
Conseguenza pratica: in assenza di ratifica, il giudice deve comunque accertare autonomamente la sussistenza dell’urgenza (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025).
Limiti alla ratifica per opere ulteriori
Problema: se variazioni disposte dal direttore dei lavori possano sostituire la volontà assembleare.
Principio: ordini di servizio o variazioni economicamente rilevanti, specie se recepiti tardivamente, non sostituiscono la preventiva volontà assembleare per opere ulteriori non comprese nel perimetro dell’appalto originario.
Conseguenza pratica: la ratifica non opera come sanatoria automatica di ogni scostamento dal progetto approvato (Trib. di Salerno, sent. n. 365/2025).
Fondo speciale come condizione di validità e inderogabilità
Problema: se la costituzione del fondo speciale sia sempre necessaria per la validità della delibera di lavori straordinari.
Principio: la costituzione del fondo speciale è obbligatoria e integra condizione di validità della deliberazione, salva la costituzione progressiva se prevista da contratto; l’assemblea non può soprassedere né modificare liberamente il modello legale, neppure con il consenso dell’appaltatore.
Conseguenza pratica: la norma tutela sia l’interesse collettivo alla corretta gestione finanziaria sia il singolo condomino dal rischio di sopportare l’inadempimento altrui (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 9388/2023).
Applicazione di merito sul fondo speciale
Problema: come reagisce la giurisprudenza di merito all’omessa o carente costituzione del fondo speciale.
Principio: è nulla la delibera priva di contestuale costituzione del fondo; il fondo va costituito anche materialmente e contabilmente, senza deroghe legate al Superbonus salvo le maggioranze; una delibera integrativa successiva può colmare il vizio e determinare cessazione della materia del contendere se non impugnata.
Conseguenza pratica: il controllo giudiziale sul fondo speciale è concreto e non si arresta a previsioni meramente formali (Trib. di Palermo, sent. n. 1687/2025; Trib. di Campobasso, sent. n. 202/2025; Trib. di Roma, sent. n. 617/2025).
Limiti del consiglio di condominio e degli organi informali
Problema: se il consiglio di condominio o interlocuzioni informali possano autorizzare lavori straordinari.
Principio: il consiglio di condominio ha funzioni consultive e di controllo e non può sostituirsi all’assemblea; decisioni informali non costituiscono valido titolo autorizzatorio.
Conseguenza pratica: in difetto di urgenza o ratifica, l’amministratore che agisca sulla base di tali interlocuzioni può rispondere personalmente verso il terzo (Cass. civ., Sez. II, n. 20541/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 112/2025).
Nullità e annullabilità nell’opposizione a decreto ingiuntivo
Problema: come si contesta la delibera posta a fondamento del decreto ingiuntivo per contributi.
Principio: i vizi di annullabilità vanno dedotti con tempestiva domanda di annullamento ex art. 1137 c.c., non come mera eccezione; la nullità resta deducibile secondo il diverso regime dei vizi radicali.
Conseguenza pratica: l’errata qualificazione del vizio o l’omessa domanda tempestiva preclude la contestazione in sede di opposizione (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16635/2024; Trib. di Cagliari, sent. n. 566/2025; Trib. di Catania, sent. n. 2273/2025).
Errori frequenti
- Ritenere che l’amministratore possa ordinare lavori straordinari senza delibera al di fuori dei casi di urgenza effettiva.
- Confondere l’approvazione della spesa, che ha valore costitutivo, con il successivo riparto, che ha valore meramente dichiarativo.
- Considerare urgente un intervento sulla base della sola opportunità tecnica, convenienza economica o utilità migliorativa dell’opera.
- Ritenere che l’approvazione del consuntivo sani automaticamente qualsiasi esborso dell’amministratore, incluse spese estranee alla gestione condominiale.
- Approvare lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni senza contestuale costituzione del fondo speciale.
- Attribuire al consiglio di condominio o a interlocuzioni informali una funzione autorizzatoria che la legge riserva all’assemblea.
- Dedurre in sede di opposizione a decreto ingiuntivo un vizio di annullabilità come mera eccezione, anziché proporre tempestiva domanda di annullamento.
Collegamenti
Art. 1137 c.c. — impugnazione delle delibere assembleari, cui va incanalata la contestazione dei vizi di annullabilità, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
In sintesi, la giurisprudenza esaminata conduce a un quadro oggi abbastanza compatto: l’assemblea conserva una competenza necessaria e tendenzialmente inderogabile sulle spese straordinarie; l’amministratore può discostarsene solo in presenza di urgenza effettiva e con successivo obbligo di riferire; la ratifica assembleare è ammissibile ma non illimitata; la delibera di approvazione dei lavori ha natura costitutiva dell’obbligazione di contribuzione; il fondo speciale del comma 1, n. 4 costituisce condizione di validità della delibera, salvo la diversa modalità progressiva prevista dal contratto; la delibera approvativa del rendiconto costituisce titolo del credito condominiale; le contestazioni del condomino devono essere incanalate correttamente nei rimedi di nullità o annullabilità.
Nota della Redazione
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