Usucapione e prova del possesso esclusivo tra condomini (Cass. civ. Sez. II n. 32186/2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di usucapione, laddove la mancata specifica contestazione di un fatto costitutivo del diritto dedotto da uno dei contendenti (nel caso di specie, il possesso utile ad usucapire) – o anche la puntuale ammissione di tale fatto – provenga solo da alcuni dei litisconsorti necessari, tale contegno processuale non è idoneo a rendere incontroverso e non più bisognoso di prova il fatto medesimo ai sensi dell’art. 115, primo comma, cod. proc. civ. Il riconoscimento dell’usucapione a cura dei soli comunisti costituiti chiamati in causa non ha rilevanza decisiva ai fini della prova del possesso utile per l’acquisto della cosa a titolo originario, costituendo invece una circostanza liberamente apprezzabile che deve essere corroborata da altri elementi desunti dalla condotta proprietaria dei richiedenti.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile, conveniva in giudizio le convenute, rispettivamente usufruttuaria e nude proprietarie di una villetta confinante, e altre parti, chiedendo il risarcimento dei danni da infiltrazioni, la negatoria servitutis e la rivendica della comproprietà di una stradella condominiale che collegava la via pubblica al parcheggio interno del complesso edilizio, con l’ordine di rimozione degli ostacoli e di sgombero dell’area. Le convenute proponevano domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’intervenuta usucapione della stradella per il loro possesso indisturbato e uti dominus ultraventennale. Il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale e rigettava le domande dell’attore. La Corte d’appello di Palermo, con sentenza n. 40/2021, confermava la decisione, ritenendo provato il possesso esclusivo della stradella da parte delle convenute sulla base delle dichiarazioni rese dai proprietari delle altre villette (evocati in giudizio quali litisconsorti necessari), che non avevano mai rivendicato la comproprietà dell’area. Avverso tale sentenza, il ricorrente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbito il quarto, cassando la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviando alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione. Il Collegio, in ordine al primo motivo (omessa pronuncia sulla legittimazione delle nude proprietarie a chiedere l’usucapione), lo dichiara infondato, rilevando che la Corte d’appello ha accertato che le convenute hanno esercitato direttamente il possesso sulla stradella, attraverso l’installazione di due cancelli di cui detenevano le chiavi, attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà esclusiva, indipendentemente dal titolo di usufrutto vantato sulle villette.

Quanto al secondo e terzo motivo, la Corte li accoglie. La Corte territoriale aveva ritenuto raggiunta la prova del possesso esclusivo della stradella in base alle dichiarazioni rese dai proprietari delle altre villette (evocati in giudizio), i quali avevano ammesso la disponibilità esclusiva dell’area da parte delle convenute. La Cassazione censura tale motivazione, affermando che la mancata specifica contestazione o la puntuale ammissione del possesso da parte di alcuni dei litisconsorti necessari non è idonea a rendere incontroverso e non più bisognoso di prova il fatto medesimo ai sensi dell’art. 115, comma 1, c.p.c. Il riconoscimento proveniente solo da alcuni dei comunisti costituiti non esonera i richiedenti dall’onere di fornire ulteriori elementi probatori a riscontro della situazione di fatto, idonei a legittimare l’acquisto del diritto. La Corte enuncia il principio di diritto secondo cui, in caso di domanda di usucapione, le ammissioni provenienti solo da alcuni litisconsorti necessari non rendono il fatto incontroverso; il giudice deve valutare tale ammissione come circostanza liberamente apprezzabile, ma deve corroborarla con altri elementi desunti dalla condotta proprietaria dei richiedenti. Il quarto motivo, relativo alla condanna alle spese in favore dei chiamati iussu iudicis, viene dichiarato assorbito dall’accoglimento dei precedenti motivi.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio nell’usucapione: l’avvocato che agisce per l’accertamento dell’usucapione deve provare il possesso continuato, pacifico e ininterrotto animo domini per il periodo di legge, non potendo limitarsi a invocare l’assenza di contestazione da parte di alcuni condomini; è necessario produrre elementi concreti e oggettivi (es. atti di manutenzione, recinzioni, documenti fiscali, testimonianze di terzi estranei) che dimostrino l’esclusività del possesso.
2. Valore probatorio delle ammissioni in caso di litisconsorzio necessario: la difesa del convenuto che eccepisca l’usucapione non può fare affidamento esclusivamente sulle ammissioni di alcuni dei litisconsorti necessari, poiché tali ammissioni non hanno efficacia di prova legale e non rendono incontroverso il fatto, essendo il giudice tenuto a valutare il quadro probatorio complessivo e a richiedere ulteriori riscontri, pena la cassazione della sentenza.
3. Spese processuali in favore dei chiamati in causa: in caso di accoglimento della domanda di usucapione e di rigetto delle domande dell’attore, la condanna alle spese in favore dei terzi chiamati in causa (anche se iussu iudicis) è legittima, poiché essi hanno partecipato al giudizio e sono rimasti soccombenti nella loro posizione di comproprietari; tuttavia, tale condanna resta dipendente dalla soccombenza sulla domanda principale e può essere rimessa in discussione se la sentenza viene cassata per vizi probatori.

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