Veduta su cortile esclusivo e distanze: necessaria la verifica del titolo (Cass. civ. Sez. II n. 4816 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il riconoscimento di un diritto di veduta verso lo spazio di proprietà esclusiva di un edificio finitimo costituisce una servitù che grava in perpetuo sul fondo asservito. L’accertamento del relativo titolo costitutivo — pattizio, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia — è presupposto necessario dell’applicazione delle norme sulle distanze. La mera anteriorità dell’apertura rispetto alla costruzione vicina non integra di per sé il diritto di veduta, né può desumersi dal silenzio delle parti nei titoli di acquisto. In difetto di un titolo d’acquisto della veduta, i rapporti tra il bene comune finitimo e le proprietà individuali vanno disciplinati secondo le regole delle proprietà contigue od asservite, non secondo l’art. 907 cod. civ.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento sito in un condominio genovese agisce in giudizio contro i titolari dell’immobile confinante, separato da un cortiletto, deducendo che l’affaccio di tre finestre sulla parete ovest della propria abitazione era stato leso dall’installazione, avvenuta nel 2008, di una scala metallica con pianerottolo, fissata a ridosso del distacco. La distanza dalla parete finestrata, circa un metro e mezzo, violerebbe l’art. 907 cod. civ. L’attore chiede l’accertamento della violazione e la condanna dei convenuti alla demolizione o all’arretramento della scala a tre metri.

Il Tribunale rigetta integralmente la domanda. La Corte di appello di Genova, in parziale accoglimento del gravame, accerta il diritto di veduta e condanna gli appellati alla demolizione o all’arretramento, respingendo la domanda risarcitoria. Propongono ricorso per cassazione i proprietari soccombenti, resistiti dalla controricorrente con ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La questione di diritto concerne la legittimità dell’apertura di vedute su un cortile di proprietà esclusiva di un edificio finitimo, senza alcun rapporto di accessorietà tra l’immobile in cui è realizzata la veduta e il cortile stesso. Il Collegio ricostruisce il contrasto giurisprudenziale: un primo orientamento, in difetto di proprietà comune, esclude l’applicabilità dell’art. 1102 cod. civ.; un secondo, confermato da Cass. n. 7971 del 2022, sottopone comunque l’apertura alle prescrizioni dell’art. 905 cod. civ., trattandosi di rapporti tra proprietà individuali ancorché con beni comuni finitimi.

La Corte aderisce a quest’ultima impostazione. Il partecipante alla comunione non può aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell’immobile di sua esclusiva proprietà, perché finirebbe per imporre una servitù a carico dell’edificio frontistante. Il riconoscimento della veduta comporta, del resto, una permanente minorazione del bene gravato, con attribuzione all’edificio limitrofo di un vantaggio che vi inerisce come qualitas, secondo lo schema reale delle servitù.

Su questa base il giudice di merito ha errato applicando seccamente l’art. 907 cod. civ., senza accertare se la situazione obiettiva trovasse fondamento in una previsione pattizia a titolo derivativo o a titolo originario. La sola anteriorità dell’apertura non basta a costituire il diritto di veduta, né vale a supplire l’assenza di titolo la pretesa non contestazione sullo stato dei luoghi descritto negli atti di acquisto, quand’anche confermata dall’eccezione di prescrizione.

Ne segue l’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale e la cassazione con rinvio alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il terzo motivo, che lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., è respinto: correttamente il giudice di appello non si è pronunciato sulla servitù di passaggio sul cortile, non potendosi costituire alcuna servitù in forza del principio nemine res sua servit. L’accoglimento del ricorso principale determina l’assorbimento del ricorso incidentale.