Divisione condominiale ammessa senza consenso unanime dei condomini (Cass. civ. Sez. II n. 4817 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1119 cod. civ., nel testo modificato dall’art. 4, legge 11 dicembre 2012, n. 220, subordina al consenso di tutti i partecipanti al condominio la sola divisione volontaria delle parti comuni dell’edificio, non quella giudiziale. Quest’ultima resta ammessa anche su istanza di un solo comproprietario, purché il giudice accerti che il bene, una volta diviso, conservi l’idoneità all’uso cui è stato destinato. La protezione rafforzata dei diritti dei condomini non si traduce, dunque, in un divieto assoluto di scioglimento della comunione. In presenza di un vincolo di destinazione non revocato, che impedisca al bene frazionato di mantenere la medesima funzione, l’indivisibilità è legittimamente dichiarata e si procede all’attribuzione esclusiva ai sensi dell’art. 720 cod. civ.

Il Fatto

Una comproprietaria di una porzione di un edificio, articolato in due sole unità, chiedeva al Tribunale di Bolzano lo scioglimento della comunione del piano seminterrato, dove si trovava l’alloggio del custode, previo accertamento della sua comoda divisibilità. Nel corso del giudizio intervenivano i nuovi proprietari della metà dell’unità attorea.

Il Tribunale accoglieva le domande, ma riteneva il bene non comodamente divisibile in natura, perché la divisione avrebbe fatto venir meno la destinazione ad alloggio, e lo assegnava per intero agli intervenienti dietro pagamento di un conguaglio. La Corte di Appello di Trento rigettava il gravame dei comproprietari soccombenti, confermando l’indivisibilità e l’attribuzione esclusiva. Contro questa sentenza i soccombenti proponevano ricorso per cassazione con sette motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi esaminati congiuntamente investono il cuore della questione: la portata del nuovo art. 1119 cod. civ., che vieta la divisione delle parti comuni salvo che possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. I ricorrenti sostenevano che l’assegnazione esclusiva li avrebbe esclusi dal godimento del bene e che mancava comunque l’unanimità richiesta.

La Corte ricostruisce la mens legislatoris della riforma del condominio. Il testo originario subordinava la divisione a una delibera assembleare di mutamento di destinazione; il testo unificato richiamava espressamente le norme sulla divisione giudiziaria. Solo nella fase parlamentare finale la norma ha assunto la conformazione vigente, con la semplice aggiunta dell’espressione sul consenso. Da qui l’ermeneutica già affermata da Cass. n. 26041 del 2019: il requisito del consenso vale per la divisione volontaria, mentre la divisione giudiziaria resta praticabile quando non renda più incomodo l’uso della cosa per ciascun condomino.

Il principio viene ribadito: l’art. 1119 cod. civ. appresta una protezione rafforzata dei diritti dei condomini, ma non impedisce che la divisione sia richiesta anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione alla valutazione giudiziale dell’idoneità del bene diviso all’uso cui è destinato, come confermato da Cass. n. 4010 del 2020 e Cass. n. 4840 del 2021. Nel caso concreto la corte territoriale ha accertato che solo l’attribuzione per intero a un condomino garantisce la destinazione ad alloggio, venuta meno con il frazionamento.

Il terzo motivo, che denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, è inammissibile: il vizio non si misura con la preclusione dell’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ. e manca la dimostrazione che le decisioni di primo e secondo grado si fondino su ragioni di fatto diverse.

Anche gli ultimi tre motivi sono respinti. Il quinto e il sesto mirano a una nuova valutazione del fatto, sottratta al giudizio di legittimità: spetta al giudice di merito, con motivazione congrua, verificare la divisibilità del bene e se la destinazione sia stata modificata prima della domanda. Il settimo motivo è infondato perché, nel giudizio di divisione, l’istanza di attribuzione di un bene indivisibile ex art. 720 cod. civ. non è una domanda autonoma, ma una modalità attuativa dello scioglimento della comunione, proponibile anche in appello.