Vendita di cosa parzialmente altrui risolvibile se compratore ignaro del difetto (Cass. civ. Sez. II n. 6814 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può domandare la risoluzione del contratto solo se, al momento della conclusione, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore e se, secondo le circostanze, non avrebbe acquistato il bene senza quella parte di cui è divenuto proprietario. In mancanza di una delle due condizioni, il compratore può chiedere soltanto la riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1480 cod. civ. La valutazione circa l’importanza della porzione non acquistata rispetto all’utilità complessiva del bene è accertamento di fatto sottratto al sindacato di legittimità. Quanto alla responsabilità professionale del notaio, va esclusa nei casi di interpretazione di leggi o di soluzione di questioni opinabili, salvo dolo o colpa grave, e in particolare quando la complessità dell’accertamento tecnico rende inesigibile la verifica richiesta.

Il Fatto

Un’originaria proprietaria convenne in giudizio i titolari di un fabbricato confinante per ottenere il rilascio di un’area cortilizia, la rimozione di manufatti e massicciate e il risarcimento dei danni. I convenuti chiamarono in causa i propri danti causa e il notaio rogante, chiedendo, in via condizionata, la risoluzione del contratto di compravendita e la condanna al risarcimento dei danni.

Il Tribunale accolse la domanda principale e rigettò quelle verso venditori e notaio. La Corte d’Appello di Napoli, in riforma, riconobbe la proprietà esclusiva dell’area in capo all’attrice, ordinò il rilascio e rigettò l’appello incidentale, escludendo la risoluzione e ogni responsabilità dei terzi chiamati in causa. I soccombenti ricorsero per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo e il secondo motivo sono stati esaminati congiuntamente per connessione. I ricorrenti sostenevano che il proprio acquisto comprendesse anche la corte comune, richiamando la scheda catastale n. 47 allegata al decreto di trasferimento. La Corte ha rilevato come la sentenza impugnata abbia ricostruito i passaggi di proprietà a partire dalla divisione ereditaria e abbia ampiamente motivato sui decreti di trasferimento, sulla scorta della consulenza tecnica d’ufficio.

Secondo i giudici di legittimità, le censure tendono a una rivalutazione in fatto dell’accertamento compiuto dal giudice del merito. Il controllo di legittimità si limita a verificare che i giudici abbiano dato conto delle ragioni della decisione e che il ragionamento probatorio resti entro i limiti del ragionevole e del plausibile, come richiesto da Sez. III n. 3267 del 2008. Il motivo di violazione dell’art. 115 c.p.c. è inammissibile, poiché con esso si contesta il diverso peso attribuito alle prove, attività consentita dall’art. 116 c.p.c. (Sez. Un. n. 20867 del 2020). La motivazione apparente non ricorre, avendo la Corte territoriale argomentato sui titoli e sulla scheda catastale.

Sul terzo motivo, concernente il rigetto della domanda di risoluzione, la Corte ha richiamato il principio secondo cui, in caso di vendita di cosa parzialmente altrui, il compratore può chiedere la risoluzione solo se ignorava il difetto e se non avrebbe concluso l’acquisto senza quella parte; in mancanza, può solo domandare la riduzione del prezzo (Sez. II n. 2892 del 1996). La valutazione circa l’importanza della corte per il parcheggio o per un ulteriore accesso costituisce accertamento di fatto non sindacabile.

Quanto al quarto motivo, sulla responsabilità del notaio, la Corte ha escluso la violazione dei doveri di diligenza. La difficoltà interpretativa dei titoli di provenienza, testimoniata dal diverso esito dei due gradi di merito, rende inesigibile la verifica. La limitazione di responsabilità del professionista ex art. 2236 cod. civ. non opera solo in caso di omessa effettuazione delle visure, che integra negligenza (Sez. III n. 25026 del 2024); va invece esclusa la responsabilità per l’interpretazione di questioni opinabili, salvo dolo o colpa grave (Sez. III n. 32789 del 2024).

Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese e sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.