Vincolo di parcheggio solo sulle aree indicate dal titolo edilizio (Cass. civ. Sez. II n. 9536 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le norme che impongono, per le nuove costruzioni, di destinare a parcheggio aree di pertinenza in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione hanno natura imperativa e inderogabile e operano anche nei rapporti privatistici, imponendo la destinazione degli spazi all’uso diretto di chi stabilmente occupa l’edificio. Il vincolo reale di destinazione grava però esclusivamente sugli spazi individuati dal titolo autorizzativo e dall’atto d’obbligo accessorio, senza che il giudice ordinario possa estenderlo ad aree diverse, neppure quando le superfici vincolate siano insufficienti. I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto al minimo legale non sono soggetti a vincolo pertinenziale e il costruttore può riservarsene la proprietà o cederli a terzi. Il dato quantitativo fissato dalla legge costituisce un riferimento minimo, che non impedisce di vincolare spazi ulteriori, ma consente al costruttore di disporre di quelli eccedenti.

Il Fatto

Alcuni proprietari di alloggi siti in una palazzina di nuova costruzione evocavano in giudizio il titolare dell’impresa edile che aveva realizzato lo stabile, chiedendo la condanna ad asservire ad uso parcheggio un’area esterna al fabbricato, l’accertamento del relativo diritto di utilizzo e il risarcimento del danno da temporanea indisponibilità.

Il Tribunale dichiarava il difetto di giurisdizione sulla domanda di asservimento e condannava l’impresa al risarcimento, da liquidare in separato giudizio. La Corte d’Appello, in riforma parziale, riconosceva agli attori il diritto di utilizzare l’area e ordinava la consegna delle chiavi. La Cassazione, con ordinanza, cassava la decisione, rilevando che il vincolo insiste sui soli spazi indicati dal titolo autorizzativo. Il giudice del rinvio rigettava quindi la domanda degli originari attori, e i ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi investono la statuizione con cui la Corte del rinvio ha ritenuto asservita a parcheggio la sola area al piano interrato. La Corte distrettuale ha fondato tale conclusione sull’accertamento tecnico, dal quale risulta una superficie vincolata complessiva pari a mq. 355,29 a fronte di quella minima prescritta dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, come modificato dalla legge n. 122 del 1990, pari a mq. 355,50, nonché sugli allegati alle concessioni edilizie e sull’atto d’obbligo.

La Cassazione qualifica quello del giudice del rinvio come accertamento in fatto, non fondato su travisamento, ma sull’interpretazione delle risultanze peritali. Il richiamo alla circolare ministeriale sui parcheggi vale solo a definire lo spazio minimo inderogabile previsto dal legislatore, senza che la disciplina locale possa derogarvi.

La ricostruzione è coerente con il consolidato insegnamento della Corte, secondo cui le norme che impongono le aree di pertinenza a parcheggio configurano norma imperativa e inderogabile, operante anche nei rapporti privatistici, con la precisazione che i parcheggi in eccedenza rispetto al minimo non sono soggetti a vincolo pertinenziale e possono formare oggetto di riserva o di atti dispositivi del costruttore. Il dato quantitativo legale è dunque un riferimento minimo, che non preclude la destinazione di spazi ulteriori, ma nemmeno sottrae quelli eccedenti alla libera disponibilità del costruttore.

La Corte ribadisce inoltre che la convenzione accessoria alla concessione edilizia non è un contratto di diritto privato, ma atto intermedio del procedimento amministrativo, con la conseguenza che gli acquirenti non possono rivendicare diritti sulla sua base, salva l’ipotesi di trasfusione in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità. Ne deriva che il giudice ordinario non può imporre il vincolo su aree aggiuntive, poiché la disapplicazione del provvedimento amministrativo non può modificare il facere cui il costruttore si è obbligato.

Le censure sulla motivazione e sull’inadempimento sono infondate: accertata la sufficienza degli spazi vincolati, resta escluso il comportamento fonte del danno e viene meno il presupposto della condanna risarcitoria. Il ricorso è rigettato, con condanna della parte ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore.