Volume tecnico e altezza dell’edificio: legittimo lo scomputo del piano impianti (TAR Lombardia n. 748 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Integra la nozione di vano o volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione e irrilevante ai fini dell’altezza, l’opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere gli impianti tecnici che rendono la costruzione principale concretamente utilizzabile secondo la propria destinazione e che, per le caratteristiche degli impianti stessi, non trovano collocazione entro il corpo dell’edificio. La qualificazione si fonda su tre parametri: il collegamento funzionale con le modalità di utilizzo consentito degli altri locali, il carattere accessorio e servente rispetto al volume complessivo, il rapporto di proporzionalità rispetto agli impianti ospitati. La valutazione va operata caso per caso e in concreto, con riguardo all’attività svolta nella costruzione principale. Ne consegue che neppure l’aggiunta di un intero piano osta alla qualificazione del relativo volume come vano tecnico, purché ricorrano tali caratteristiche. La scelta progettuale di ubicazione degli impianti è sindacabile dall’Amministrazione e dal giudice amministrativo unicamente sotto il profilo della manifesta irragionevolezza.

Il Fatto

I proprietari di un fabbricato residenziale prospiciente un’area interessata da un intervento di ristrutturazione edilizia, previa demolizione, finalizzato alla realizzazione di una struttura sanitaria su più piani, hanno impugnato il permesso di costruire rilasciato dal Comune, deducendo il superamento dell’altezza massima consentita e la conseguente violazione degli indici edilizi, delle distanze tra edifici e dai confini.

I ricorrenti hanno sostenuto che il coronamento superiore dell’edificio raggiungesse una quota eccedente quella consentita, che l’intero ultimo piano presentasse finestre e terrazza, dunque condizioni di abitabilità, e che non potesse invocarsi lo scomputo dei vani tecnici previsto dal regolamento edilizio comunale. Dopo il rigetto dell’istanza cautelare e l’accoglimento dell’appello cautelare ai soli fini della sollecita fissazione dell’udienza di merito, i ricorrenti hanno proposto motivi aggiunti, lamentando un deficit istruttorio per l’acquisizione del progetto esecutivo degli impianti solo in corso di causa.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riconduce le censure a un’unica questione: la corretta individuazione dell’altezza massima consentita per l’edificio e la conseguente verifica delle distanze. Il nodo interpretativo è la nozione di volume tecnico e la possibilità di scomputare dal calcolo dell’altezza l’ultimo piano dell’edificio.

Il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui integra vano tecnico l’opera priva di autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere impianti che non possono trovare collocazione entro il corpo dell’edificio. Individua tre parametri di valutazione: collegamento funzionale con le modalità di utilizzo degli altri locali, carattere accessorio e servente, proporzionalità rispetto agli impianti ospitati. Tali parametri vanno applicati caso per caso, con riguardo all’attività svolta nella costruzione principale. In questa prospettiva, osserva la Corte, neppure l’aggiunta di un intero piano osta alla qualificazione, purché ricorrano le caratteristiche descritte.

Nel caso concreto, la documentazione prodotta dall’Amministrazione dimostra la natura tecnica dei locali: spazi privi di autonomia funzionale, interamente occupati da impianti di riscaldamento, ventilazione, condizionamento, idricosanitari, elettrici e fotovoltaici. La destinazione d’uso sanitaria dell’edificio rende plausibile una dotazione impiantistica considerevole ed esclude incentivi a un utilizzo diverso del volume. I locali risultano correttamente dimensionati, con destinazioni funzionali analiticamente indicate e accessibilità garantita per ispezione e manutenzione. Mancano i requisiti di abitabilità, essendo privi di finestre, punti di aerazione e servizi.

Quanto alla praticabilità di soluzioni progettuali alternative, il Collegio qualifica la scelta di ubicazione degli impianti come valutazione tecnica ascrivibile ai progettisti, sindacabile solo per manifesta irragionevolezza, nella specie esclusa. Essendo il volume qualificabile come vano tecnico, è legittima la scelta di non computare l’ultimo piano nell’altezza complessiva; ne consegue il superamento delle censure sugli indici edilizi dipendenti dall’altezza.

Infine, il Tribunale respinge i motivi aggiunti. Il deposito del progetto degli impianti contestuale al progetto edilizio risulta rispettato: la pianta del volume tecnico è allegato al permesso di costruire, esaminato in istruttoria. La documentazione integrativa acquisita dopo l’ordinanza del Collegio ha avuto la sola funzione di confermare ed esplicitare meglio le indicazioni progettuali originarie, senza confessare alcuna lacunosa istruttoria. Il ricorso è respinto e le spese sono compensate in ragione della natura interpretativa della questione.