Delibera condominiale di recinzione del portico: innovazione vietata o atto di ordinaria gestione?

I. Il caso

Una società titolare di un locale commerciale sito al piano terra di un edificio condominiale, avente accesso diretto al portico comune, impugnava due successive delibere assembleari: la prima, del febbraio 2009, con cui l’assemblea aveva approvato la recinzione dell’intero complesso edilizio; la seconda, del febbraio 2011, con cui, nelle more della realizzazione della recinzione complessiva, era stato deliberato il posizionamento di un cancello sul lato di accesso al portico, per ragioni di sicurezza e decoro.

La società attrice sosteneva che i provvedimenti deliberativi integrassero un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, c.c., deducendo, in particolare, che l’opera avrebbe limitato il godimento della propria proprietà esclusiva incidendo negativamente sulla visibilità dell’esercizio commerciale e sull’accesso della clientela.

Il Tribunale di primo grado, all’esito della riunione dei due procedimenti, accoglieva le domande, rilevando d’ufficio un profilo di lesione del decoro architettonico dell’edificio che non era stato dedotto dall’attrice. La Corte d’appello, in riforma, rigettava le domande: per un verso, rilevava l’extrapetizione in cui era incorso il primo giudice; per altro verso, escludeva che la recinzione e la chiusura notturna e festiva del portico integrassero un’innovazione vietata, atteso che la destinazione d’uso della parte comune rimaneva immutata e che l’accesso al portico restava garantito nelle ore di operatività dell’esercizio commerciale. La Corte di cassazione rigetta il ricorso della società, confermando la sentenza d’appello su tutti e tre i motivi proposti.

II. Le questioni giuridiche

2.1. Nozione di innovazione vietata ex art. 1120, ultimo comma, c.c.: la verifica in concreto della destinazione d’uso

Il primo nodo sistematico affrontato dalla pronuncia concerne la corretta qualificazione, alla stregua dell’art. 1120 c.c., della delibera che dispone la chiusura parziale e temporalmente delimitata di una parte comune. La Corte muove dalla definizione consolidata di «innovazione vietata», ribadita nel tempo dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui non ogni opus novum apportato alle cose comuni ne integra il concetto: sono innovazioni vietate solo quelle che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportino che le parti comuni vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti o ne risultino sostanzialmente trasformate.

Il principio è costantemente affermato dalla Cassazione. In particolare, Cass. Sez. 2, n. 12654/2006, richiamata dalla stessa società ricorrente, che tuttavia ne travisava il contenuto, aveva già chiarito che «non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell’assemblea dei condomini, la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni». Dello stesso tenore, negli anni più recenti, Cass. Sez. 2, n. 16902/2023, in tema di riassegnazione di posti auto condominiali, e Cass. Sez. 2, n. 917/2024, che ribadisce il criterio dell’alterazione sostanziale della destinazione quale discrimine tra modifica consentita e innovazione vietata.

In questa cornice, la sentenza in commento svolge con rigore la verifica in concreto: la chiusura notturna e festiva del portico non ne muta la destinazione, che permane quella di accesso comune; e non incide sul godimento del condomino titolare del locale commerciale, dal momento che la limitazione opera esclusivamente nelle fasce orarie in cui l’esercizio è chiuso. La delibera è pertanto correttamente qualificata come atto di ordinaria gestione delle parti comuni, deliberabile con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c., e non come innovazione soggetta al regime deliberativo più rigoroso.

Su questo punto la pronuncia si inserisce nella scia di un orientamento risalente ma mai smentito. Già Cass. Sez. 2, n. 4035/1977 aveva affermato che la recinzione della zona verde comune deliberata per ragioni di sicurezza e a difesa della proprietà condominiale configura un «semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione», per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. Il medesimo principio è stato di recente ribadito da Cass. Sez. 2, ord. n. 7854/2026, che esclude la qualificazione in termini di innovazione vietata ogni volta che l’intervento deliberato dall’assemblea non alteri l’essenza funzionale della parte comune.

Merita segnalare, da un punto di vista sistematico, che la fattispecie è disciplinata, ratione temporis, dall’art. 1120 c.c. nella formulazione anteriore alla riforma del condominio di cui alla l. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha introdotto l’art. 1117-ter c.c. Il mutamento della destinazione d’uso delle parti comuni è oggi assoggettato a un regime deliberativo rafforzato, approvazione con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (art. 1117-ter, comma 1), e a un procedimento di informazione preventiva che impone la comunicazione dell’avviso di convocazione con congruo anticipo. La pronuncia in commento non tocca il regime post-riforma, ma è utile ricordare che, per le delibere successive al 18 giugno 2013, il discrimine tra mutamento di destinazione (art. 1117-ter), innovazione (art. 1120) e modifica individuale (art. 1102) rimane uno dei nodi interpretativi più delicati del diritto condominiale contemporaneo.

2.2. Irrilevanza dell’autorizzazione amministrativa nei rapporti interni tra condomini

Il secondo profilo trattato dalla Corte, con esposizione sintetica ma ferma, riguarda il rilievo che l’ottenimento di una concessione o autorizzazione amministrativa può avere sulla legittimità civilistica dell’opera nelle relazioni tra condomini.

La risposta è negativa e il principio è costante: «In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell’innovazione, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c., è irrilevante che l’autorità amministrativa abbia autorizzato l’opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell’opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini» (Cass. Sez. 2, n. 20985/2014; conf. Cass. Sez. 6-2, n. 12917/2016). La pronuncia conferma che il titolo abilitativo edilizio esaurisce i propri effetti nel rapporto pubblicistico tra privato e pubblica amministrazione e non costituisce scudo nei confronti delle pretese dei condomini dissenzienti: la valutazione di conformità agli artt. 1102 e 1120 c.c. rimane del tutto autonoma e separata.

2.3. Corrispondenza tra chiesto e pronunciato nell’impugnativa di delibere assembleari (art. 112 c.p.c.)

Il tema di maggiore rilievo processuale, e su cui la sentenza offre il contributo più netto, è la corretta perimetrazione del petitum e della causa petendi nell’azione di impugnazione delle delibere condominiali, con riguardo al divieto di pronuncia ultra petita.

La Corte distingue con precisione due tipologie di vizio, formalmente accomunate dalla rubrica «nullità» della delibera ma sostanzialmente autonome: (a) la lesione del diritto individuale del singolo partecipante, consistente nell’incidenza negativa dell’atto deliberativo sulle prerogative dominicali del condomino sulla propria unità esclusiva (art. 1120, ultimo comma, c.c., nella parte in cui vieta le innovazioni che «rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino»); (b) la lesione del decoro architettonico, che attiene invece alla cosa comune e tutela l’estetica dell’intero fabbricato (art. 1120, ultimo comma, prima parte).

Le due domande mirano a finalità diverse, si fondano su fatti costitutivi differenti e sollecitano tutele eterogenee. Il giudice che, come accaduto in primo grado, rileva d’ufficio il secondo tipo di vizio a fronte di una domanda limitata al primo incorre in extrapetizione, poiché estende la propria cognizione oltre i limiti del thema decidendum come cristallizzato dalle difese delle parti.

Il principio è enunciato con formule costanti: «la domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione» (Cass. Sez. 2, n. 16675/2018; Cass. Sez. 2, n. 10361/2025; Cass. Sez. 2, ord. n. 16087/2026). Quest’ultima pronuncia, coeva alla sentenza in esame, precisa ulteriormente che, nell’impugnazione di delibere assembleari, la proposizione per la prima volta in appello di un motivo di annullabilità fondato su un vizio diverso da quello dedotto in primo grado configura domanda nuova inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c., non potendo il giudice pronunciarsi su ragioni mai dedotte nei termini preclusivi del primo grado.

Occorre segnalare, per completezza, che la questione della rilevabilità d’ufficio della nullità delle delibere condominiali è tutt’altro che pacifica. Un orientamento dottrinale e giurisprudenziale ritiene che le nullità assolute, tra cui si annoverano quelle previste dall’art. 1120, ultimo comma, c.c., possano e debbano essere rilevate d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ai sensi dell’art. 1421 c.c. La sentenza in commento non affronta direttamente questo profilo dogmatico, limitandosi a ribadire il vincolo del petitum processuale. Va tuttavia ricordato che anche Cass. Sez. 2, n. 4686/2018 ha accolto il ricorso per violazione dell’art. 112 c.p.c. in materia di delibere condominiali, confermando che il giudice non può estendere la propria cognizione a profili non dedotti dalla parte, anche ove si tratti formalmente di nullità.

2.4. Natura del giudizio di appello: la revisio prioris instantiae e i poteri istruttori del giudice di secondo grado

Il terzo motivo di ricorso denunciava che la Corte d’appello avrebbe riformato la sentenza del Tribunale senza procedere a un’autonoma istruzione probatoria volta a verificare la sussistenza effettiva delle ragioni di sicurezza e decoro addotte dal condominio a fondamento della delibera.

La Corte rigetta la doglianza ribadendo la natura del giudizio di secondo grado come revisio prioris instantiae e non come novum iudicium. Ne discende che la Corte d’appello ha il potere-dovere di riesaminare criticamente l’intero materiale istruttorio acquisito in primo grado, rivalutando le circostanze di fatto ivi già emerse, senza che per questo debba necessariamente rinnovare la fase istruttoria. La rinnovazione dell’istruzione in appello costituisce un potere, non un obbligo, esercitabile entro i limiti rigorosi di cui all’art. 345, comma 3, c.p.c.

Sotto il profilo della distribuzione dell’onere probatorio, la sentenza chiarisce un ulteriore punto: in tema di impugnazione di delibere assembleari, non è il condominio ad essere onerato della prova delle ragioni che giustificano la delibera, le quali non assurgono a requisito di validità dell’atto deliberativo, bensì è la parte attrice a dover provare la violazione di legge contestata. In altri termini, l’assemblea non è tenuta a motivare la propria scelta gestoria per sfuggire all’annullamento; è il condomino impugnante a dover dimostrare che la delibera eccede i limiti di legge.

III. Osservazioni critiche e questioni aperte

La pronuncia in commento, pur confermando orientamenti consolidati, suscita alcune riflessioni.

a) Il contemperamento degli interessi e il condomino titolare di attività commerciale

La motivazione sul secondo motivo di ricorso è condivisibile nel metodo, la verifica in concreto, ma lascia in ombra il profilo del contemperamento degli interessi in conflitto, che rappresenta il cuore dell’art. 1120 c.c. La Corte afferma, in sostanza, che la chiusura notturna e festiva non lede il diritto del condomino commerciante perché l’esercizio è chiuso in quelle ore. L’argomentazione è persuasiva per la fattispecie concreta, ma pone il problema di cosa accada quando l’attività commerciale esiga accessibilità continua (si pensi a strutture ricettive, farmacie, locali di intrattenimento). In queste ipotesi il criterio temporale non è risolutivo, e il giudice sarà chiamato a un bilanciamento più delicato tra il diritto della maggioranza di proteggere la sicurezza e il decoro dell’edificio e il diritto del singolo di godere del bene comune.

b) La rilevabilità d’ufficio della nullità delle delibere e il principio di corrispondenza

Rimane aperto il problema sistematico della coesistenza tra la rilevabilità d’ufficio della nullità ex art. 1421 c.c. e il principio di corrispondenza ex art. 112 c.p.c. La giurisprudenza tende a risolverlo valorizzando la specificità dei fatti costitutivi della singola causa di nullità: ogni vizio della delibera integra una diversa fattispecie, con propri elementi costitutivi, che la parte è tenuta ad allegare. Questo approccio è corretto, ma espone a una formale parcellizzazione delle domande che può disorientare il litigante non assistito da difesa tecnica specializzata.

c) L’irrilevanza del titolo abilitativo edilizio e la responsabilità del condomino esecutore

Il principio dell’irrilevanza del titolo amministrativo nei rapporti interni tra condomini è ineccepibile sul piano sistematico, ma solleva un problema pratico: il condomino che si veda accordare la concessione edilizia per un’opera condominiale potrebbe ragionevolmente confidare nella sua legittimità. La sentenza non affronta il tema della responsabilità del condominio (e dell’amministratore) che abbia deliberato un’opera poi accertata illegittima sul piano civilistico pur in presenza di titolo abilitativo: la questione, che involge profili di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, rimane sullo sfondo.

V. Conclusioni

Dalla lettura combinata della sentenza in commento e degli orientamenti giurisprudenziali che essa richiama, emergono cinque punti fermi per la pratica professionale in materia condominiale:

1. Verifica in concreto della destinazione d’uso. Prima di impugnare una delibera che disponga interventi sulle parti comuni, è essenziale verificare se l’opera alteri sostanzialmente la destinazione della cosa comune o impedisca in concreto il godimento al singolo partecipante. La mera limitazione temporale o parziale del godimento non integra innovazione vietata.
2. Specificità della causa petendi. L’azione di impugnazione della delibera assembleare esige l’allegazione precisa e completa di tutti i motivi di invalidità che si intendono far valere. Motivi non dedotti in primo grado non possono essere introdotti in appello senza incorrere nella preclusione ex art. 345 c.p.c.; motivi non dedotti affatto non possono essere rilevati d’ufficio dal giudice, quantomeno ove il vizio non sia di assoluta evidenza e non attenga a norme inderogabili.
3. Irrilevanza del titolo edilizio. L’ottenimento di un titolo abilitativo edilizio per un’opera condominiale non preclude l’impugnazione della relativa delibera sul piano civilistico. La difesa del condominio non può fondarsi esclusivamente sulla conformità urbanistica dell’intervento.
4. Onere della prova sull’impugnante. In tema di impugnazione di delibere assembleari, l’onere di dimostrare la violazione di legge grava sull’attore impugnante. Il condominio non è tenuto a giustificare la propria scelta gestoria né a provare l’esistenza delle esigenze, di sicurezza, di decoro, che l’hanno ispirata.
5. Poteri della Corte d’appello. Il giudice di secondo grado può riformare la sentenza di primo grado anche rivalutando il compendio probatorio già acquisito, senza necessità di rinnovare l’istruttoria. La richiesta di consulenza tecnica d’ufficio in appello non è dunque condizione necessaria della riforma.