Ripartizione spese di sostituzione degli ascensori: anche i locali commerciali devono contribuire, salvo deroga espressa nel regolamento (sent. 31675/2025)
Cassazione Civile, Sez. II, sentenza 5 giugno 2025 (dep. 4 dicembre 2025), n. 31675 (Pres. Falaschi, Rel. Amato) – R.G. 10576/2019
I fatti
In un condominio romano, l’assemblea delibera l’installazione di quattro nuovi ascensori in sostituzione di quelli esistenti, ripartendo la spesa secondo la Tabella C allegata al regolamento condominiale — un criterio che, calcolato in proporzione all’altezza del piano, di fatto esclude dal riparto i proprietari dei locali commerciali al piano terra e del vano scala. Due condòmini impugnano la delibera. Tribunale e Corte d’appello di Roma annullano la delibera nella parte relativa al riparto: in assenza di una deroga espressa nel regolamento, si applica il criterio legale dell’art. 1124 c.c. (per metà in base al valore delle unità, per l’altra metà in base all’altezza del piano), che non esclude nessuna unità immobiliare.
Il ricorso del Condominio
Quattro motivi: violazione delle regole di ermeneutica contrattuale nell’interpretazione del regolamento; violazione dell’autonomia negoziale ex art. 1138 c.c.; omesso esame della Tabella C quale deroga espressa; ultrapetizione, per avere la Corte d’appello implicitamente revisionato le tabelle millesimali.
La decisione
La Cassazione conferma un principio consolidato: la sostituzione (a differenza dell’installazione ex novo) di un ascensore già esistente segue il criterio dell’art. 1124 c.c., applicabile per analogia alle scale. L’ascensore, come le scale, è parte comune anche per i proprietari di locali commerciali o terranei con accesso diretto dalla strada, che ne traggono comunque un’utilità (nel caso di specie, l’accesso al terrazzo condominiale) e devono quindi concorrere alla spesa, salvo che il regolamento condominiale — o una delibera assembleare approvata all’unanimità — preveda espressamente un’esenzione.
Nel caso di specie, l’articolo del regolamento invocato dal Condominio riguardava le sole spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, non quelle di sostituzione, e la Tabella C non conteneva alcuna deroga esplicita riferita a quest’ultima voce di spesa.
La sostituzione dell’ascensore già esistente, al pari delle scale, segue il criterio di riparto dell’art. 1124 c.c., che non esclude i proprietari di locali commerciali o terranei: l’esenzione dal concorso nella spesa richiede una deroga espressa nel regolamento condominiale, non desumibile dalla sola tabella millesimale.
L’esito
Il ricorso è rigettato; il Condominio è condannato alle spese di lite.
Perché questa decisione conta, in pratica
Per gli amministratori e i condòmini che devono deliberare la sostituzione di un ascensore esistente, la regola di default è che tutti i condòmini — inclusi i proprietari di negozi e locali a piano terra — devono contribuire alla spesa, salvo che il regolamento condominiale contenga una deroga espressa e specificamente riferita alla sostituzione (non basta una clausola sulla sola manutenzione). Una tabella millesimale che escluda alcune unità dalla ripartizione, se non accompagnata da un’espressa previsione regolamentare in tal senso, non è sufficiente a derogare al criterio legale.