Immobile ricevuto in donazione: cosa cambia con la legge 182/2025
Aggiornato al 18 dicembre 2025 – Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44
Dal 18 dicembre 2025 vendere un immobile ricevuto in donazione, o ottenere un mutuo su di esso, è molto più semplice di prima. La legge 182/2025 ha eliminato il rischio che per anni aveva reso questi immobili difficili da vendere e finanziare: chi compra a titolo oneroso oggi è protetto per legge, anche se in futuro un familiare del donante dovesse contestare la donazione.
1. Cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025
La risposta breve è: sì, oggi è più facile e sicuro vendere un immobile ricevuto in donazione, e ottenere un mutuo su di esso.
Dal 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della legge 2 dicembre 2025, n. 182, le regole sul cosiddetto immobile di “provenienza donativa” sono cambiate in modo sostanziale. La riforma ha riscritto gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile e ha eliminato il rischio che per anni aveva frenato banche e acquirenti: la possibilità che un legittimario (un figlio, il coniuge del donante) potesse rivendicare fisicamente l’immobile anche da chi lo aveva comprato in buona fede e a prezzo di mercato.
Quel rischio non esiste più. Chi acquista a titolo oneroso, cioè pagando un prezzo, è protetto per legge.
2. Come funzionava prima (fino al 17 dicembre 2025)
Fino alla vigilia della riforma, la legge consentiva ai legittimari lesi nella loro quota ereditaria di agire non solo contro chi aveva ricevuto la donazione, ma anche contro il terzo che aveva poi comprato quell’immobile. Un acquirente in buona fede, che avesse pagato il prezzo pieno, poteva quindi trovarsi a dover restituire la casa.
Questo rischio durava vent’anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari. L’unico meccanismo che lo sospendeva era l’opposizione alla donazione: il coniuge e i parenti in linea retta del donante (non i parenti fino a un certo grado in generale, ma specificamente ascendenti e discendenti) potevano trascrivere un atto che bloccava il decorso di quel termine.
Il risultato era che le banche rifiutavano spesso il mutuo, e gli acquirenti esitavano, a meno di costose soluzioni assicurative o complesse trattative familiari.
3. La nuova regola per l’immobile già rivenduto a un terzo (art. 563 c.c.)
Questo è il cambiamento più importante per chi compra o vuole comprare.
Il nuovo art. 563 c.c., oggi intitolato “Effetti della riduzione della donazione”, stabilisce che l’azione contro il terzo acquirente a titolo oneroso non esiste più. Se Mario ha ricevuto un appartamento in donazione e lo ha venduto a Lucia, i legittimari di Mario non possono pretendere la restituzione dell’appartamento da Lucia.
Il legittimario leso ha ora soltanto un diritto di credito in denaro nei confronti del donatario, cioè di chi ha ricevuto la donazione: può chiedergli una somma pari al valore necessario a reintegrare la propria quota, ma non può toccare la casa che il terzo ha acquistato.
L’unica eccezione riguarda il caso in cui, al momento dell’acquisto, fosse già trascritta nei registri immobiliari una domanda di riduzione (art. 2652, n. 1, c.c.). È un’annotazione pubblica che emerge da una normale visura ipotecaria prima del rogito: se la visura è pulita, l’acquirente è al sicuro.
In parallelo, la riforma ha abolito l’istituto dell’opposizione alla donazione: quel meccanismo che congelava il termine ventennale non esiste più.
4. Il caso diverso: l’immobile è ancora nelle mani di chi l’ha ricevuto (art. 561 c.c.)
La protezione del terzo acquirente vale per chi ha già comprato l’immobile. Se invece il donatario non ha ancora venduto, e l’immobile è ancora in suo possesso, il meccanismo è diverso.
Il legittimario leso può ancora agire direttamente contro il donatario e chiedergli la restituzione dell’immobile (art. 561 c.c. riformato, “Restituzione degli immobili”). Fin qui nulla cambia rispetto al passato.
Cambia però una cosa rilevante: l’immobile che torna al legittimario resta gravato dalle ipoteche e dagli altri pesi che il donatario vi aveva costituito nel frattempo, che non vengono più cancellati automaticamente come avveniva in precedenza. Se il donatario aveva acceso un mutuo sull’immobile, quell’ipoteca segue il bene. A compensazione, il donatario deve corrispondere al legittimario una somma in denaro pari alla differenza di valore.
5. Cosa succede se la successione risale a prima del 18 dicembre 2025
La riforma non è retroattiva in modo incondizionato. La legge prevede un regime transitorio (art. 44, comma 2, l. 182/2025) per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025.
In quella finestra, la vecchia disciplina, quella che ancora permetteva l’azione contro i terzi, sopravviveva solo a una condizione: che entro il 18 giugno 2026 fosse stata notificata e trascritta la domanda di riduzione, oppure un atto di opposizione. Quel termine è già scaduto.
Questo significa che oggi, nella grande maggioranza dei casi concreti, anche per le successioni aperte prima della riforma valgono le nuove regole, salvo che sia stata fatta la trascrizione in tempo utile. Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi, la nuova disciplina si applica sempre e comunque, anche se la donazione era stata fatta anni prima, per esempio nel 2024.
| Situazione | Regola applicabile |
|---|---|
| Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, con domanda di riduzione o opposizione trascritta entro il 18 giugno 2026 | Vecchia disciplina, per quel singolo caso |
| Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, senza trascrizione entro il 18 giugno 2026 | Nuova disciplina |
| Successione aperta dal 18 dicembre 2025 in poi, qualunque sia la data della donazione | Nuova disciplina, sempre |
6. Immobile ricevuto in eredità, non in donazione: il termine scende da 10 a 3 anni
La riforma ha migliorato la posizione dei terzi anche per gli immobili di provenienza successoria, cioè ricevuti non per donazione ma per eredità o legato.
In questo caso il termine entro cui un legittimario può agire contro i terzi acquirenti si è ridotto da 10 a 3 anni dall’apertura della successione, in base all’art. 561 riformato in combinato con l’art. 2652, n. 8, c.c. (un numero diverso rispetto al n. 1, che riguarda la provenienza donativa: sono due paragrafi distinti dello stesso articolo).
7. Cosa significa in pratica oggi
Se vuoi vendere un immobile ricevuto in donazione: il compratore è protetto per legge, non rischia di perderlo per rivendicazioni familiari, purché compri a titolo oneroso e al momento del rogito non risulti già trascritta una domanda di riduzione.
Se vuoi ottenere un mutuo su un immobile donato: il rischio che storicamente induceva le banche a rifiutare il finanziamento è strutturalmente cambiato. La verifica da fare resta la visura ipotecaria prima del rogito.
Se stai valutando l’acquisto di un immobile donato: fai eseguire una visura ipotecaria. Se il registro è pulito, sei al sicuro in forza della nuova legge.
Sulle polizze “donazione sicura”: prima della riforma, alcune banche richiedevano una polizza assicurativa a copertura del rischio da provenienza donativa. Oggi quella copertura è in larga parte superata: la riforma ha eliminato il rischio specifico che quelle polizze coprivano. Va valutata caso per caso con il proprio notaio se residui qualche situazione particolare che la giustifichi, ma non è più la regola.
In ogni compravendita che coinvolga un immobile di provenienza donativa, il notaio rogante resta il riferimento naturale per verificare, alla luce della riforma, che la situazione sia in ordine.
Fonte normativa: legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025). Approfondimento tecnico: Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 06-2026/C, CNN Notizie n. 32 del 18 febbraio 2026.