Lavori sulle parti comuni: l’appaltatore agisce pro quota contro il singolo condomino, l’obbligazione condominiale è parziaria e non solidale (Cass. 22672/2026)
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, sentenza n. 22672/2026, pubblicata il 3 luglio 2026 (R.G.N. 17783/2019) — pubblica udienza del 10 aprile 2025, Presidente Milena Falaschi, Relatore Patrizia Papa.
Il principio di diritto
“In tema di obbligazioni condominiali, la responsabilità per il corrispettivo dovuto all’appaltatore per i lavori sulle parti comuni è retta dal criterio della parziarietà e non della solidarietà: in difetto di un’espressa previsione normativa della solidarietà e non ricorrendo l’indivisibilità della prestazione, che consiste nella debenza di una somma, l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote (artt. 1123 e 1126 c.c.); l’amministratore, quale mandatario con rappresentanza, vincola i singoli solo nei limiti della quota, sicché il creditore, ottenuta la condanna dell’amministratore, può procedere individualmente nei confronti di ciascun condomino secondo la sua quota.”
Il fatto
Una società appaltatrice conveniva in giudizio un condomino chiedendone la condanna al pagamento di euro 7.355,12, quale quota del corrispettivo per lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. L’assemblea aveva approvato la spesa e, con il contratto di appalto, era stata inserita una clausola (n. 9) secondo cui i pagamenti erano da intendersi pro quota a carico dei singoli condomini, con esenzione del condominio dal vincolo di solidarietà e facoltà dell’appaltatrice di agire direttamente contro i condomini morosi. Il Tribunale di Napoli e la Corte d’appello di Napoli (sentenza n. 1806/2019) accoglievano la domanda. Il condomino ricorreva per cassazione.
La motivazione
Il ricorso è respinto, con correzione della motivazione ex art. 384, comma 4, c.p.c. In difetto di un’espressa previsione normativa della solidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per il corrispettivo dovuto all’appaltatore è retta dal criterio della parziarietà (Cass., Sez. Un., n. 9148 del 2008): l’obbligazione, ancorché comune, è divisibile perché consiste nella debenza di una somma, e si imputa ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote (artt. 1123 e 1126 c.c.). Il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo né di obbligazioni proprie, che fanno invece capo ai singoli partecipanti; l’amministratore, ufficio di diritto privato riconducibile al mandato con rappresentanza, vincola i condomini solo nei limiti della rispettiva quota. Il creditore, ottenuta la condanna dell’amministratore, può eseguire individualmente verso i singoli secondo la quota di ciascuno. Nella specie, la clausola contrattuale prevedeva espressamente il pagamento pro quota, l’esenzione del condominio dalla solidarietà e l’azione diretta dell’appaltatrice verso i morosi.
Esito: rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
La pronuncia conferma un principio cardine per condomini, amministratori e imprese appaltatrici: le obbligazioni condominiali verso il terzo creditore sono parziarie, non solidali. L’appaltatore non può pretendere l’intero da un solo condomino, ma deve agire nei confronti di ciascuno pro quota, in proporzione ai millesimi; l’amministratore vincola i singoli solo nei limiti della loro quota. Per l’impresa che esegue lavori sulle parti comuni, ciò significa progettare la riscossione condomino per condomino, tanto più se — come nel caso deciso — il contratto di appalto contiene una clausola che libera espressamente il condominio dalla solidarietà e autorizza l’azione diretta contro i morosi. Per il singolo condomino, la garanzia è di non dover anticipare somme anche ingenti per l’inadempimento altrui: risponde solo della propria quota.
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