Art. 1130-bis c.c. Rendiconto condominiale

L’art. 1130-bis c.c. disciplina il rendiconto condominiale e stabilisce che esso deve contenere le voci di entrata e di uscita, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, con un’esposizione tale da consentirne l’immediata verifica.

La norma nasce per garantire trasparenza e controllabilità della gestione condominiale, imponendo un formato del rendiconto tipizzato e non lasciato alla libera discrezione dell’amministratore, e per rafforzare gli strumenti di verifica a disposizione dei condomini.

Cosa prevede l’articolo

Il rendiconto si compone di tre elementi obbligatori e distinti: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione, nella quale devono essere indicati anche i rapporti in corso e le questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può nominare, in qualsiasi momento oppure con riferimento a una o più annualità specificamente identificate, un revisore incaricato di verificare la contabilità del condominio. La nomina richiede la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore dall’art. 1136 c.c., e la relativa spesa va ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

La disposizione riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari il diritto di prendere visione, in ogni tempo, dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese. A questo diritto corrisponde un obbligo di conservazione: le scritture e i documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Il secondo comma prevede infine che l’assemblea possa nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Al consiglio sono attribuite funzioni consultive e di controllo.

Applicazione pratica

L’articolo si coordina direttamente con l’art. 1130 c.c., che pone in capo all’amministratore l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e di redigere il rendiconto annuale della gestione entro centottanta giorni. Il rendiconto predisposto ai sensi dell’art. 1130-bis c.c. è quindi il documento che l’amministratore deve presentare entro quel termine, e la sua conformità ai tre elementi tipizzati (registro, riepilogo, nota sintetica) è condizione di regolarità dell’adempimento.

La possibilità di nominare un revisore anche per annualità pregresse consente ai condomini di attivare un controllo mirato su gestioni già concluse, senza dover attendere una nuova approvazione assembleare. Il richiamo alla maggioranza dell’art. 1136 c.c. per la nomina del revisore evita che questo controllo tecnico venga deliberato con quorum inferiori a quelli previsti per la nomina dell’organo gestorio che il revisore è chiamato a verificare.

Il diritto di accesso ai documenti giustificativi opera come strumento di controllo diffuso, esercitabile da ciascun condomino individualmente e in ogni tempo, indipendentemente dall’iniziativa assembleare di nominare un revisore. L’obbligo decennale di conservazione ne è il presupposto pratico: senza documentazione conservata, il diritto di accesso resterebbe privo di oggetto.

Il consiglio di condominio, dove costituito, ha una funzione di supporto e di controllo interno, non decisionale: non si sostituisce all’assemblea né all’amministratore, ma affianca la gestione con un ruolo consultivo, tipicamente rilevante nelle realtà condominiali di maggiori dimensioni, dove il controllo diffuso di ogni singolo condomino è meno agevole da esercitare in concreto.

Giurisprudenza

Non disponibile.

Errori frequenti

• Omettere dal rendiconto una delle tre componenti obbligatorie: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa.
• Redigere una nota sintetica priva di indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
• Negare o ostacolare l’accesso ai documenti giustificativi di spesa ai condomini o ai titolari di diritti reali o di godimento.
• Distruggere scritture e documenti giustificativi prima del decorso del termine decennale di conservazione.
• Subordinare la nomina del revisore a una maggioranza diversa da quella prevista per la nomina dell’amministratore.
• Ripartire la spesa per il revisore secondo criteri diversi dai millesimi di proprietà.
• Costituire un consiglio di condominio in edifici che non raggiungono la soglia dimensionale di dodici unità immobiliari.
• Attribuire al consiglio di condominio funzioni deliberative, anziché consultive e di controllo.

Collegamenti

Art. 1130 c.c. — obbligo dell’amministratore di convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e di redigerlo entro centottanta giorni. Art. 1136 c.c. — maggioranza richiesta per la nomina dell’amministratore, richiamata per la nomina del revisore della contabilità condominiale.

L’art. 1130-bis c.c. traduce in obblighi di forma e di contenuto il principio di trasparenza della gestione condominiale: tipizza il rendiconto, istituisce un canale di verifica tecnica attraverso il revisore, garantisce un diritto di accesso individuale ai documenti giustificativi e prevede, per le realtà di maggiori dimensioni, un organo consultivo di controllo interno.