Art. 1123 c.c. – Criteri di ripartizione delle spese, condominio parziale, uso differenziato, limiti del potere assembleare e giurisprudenza ragionata

L’art. 1123 c.c. costituisce la norma cardine del sistema di ripartizione delle spese condominiali, articolato su tre criteri: la regola generale della proporzionalità al valore della proprietà esclusiva, il criterio della ripartizione in proporzione all’uso quando la cosa o il servizio servano i condomini in misura diversa, e la disciplina del condominio parziale quando un bene o un impianto sia destinato a servire soltanto una parte dell’edificio (Cass. n. 24166/2021; Tribunale di Novara, n. 79/2024).

In questa struttura, il primo comma opera come criterio ordinario per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni, il secondo comma introduce una regola funzionale fondata sulla diversa misura dell’utilizzazione, mentre il terzo comma delimita un vero sottosistema di imputazione soggettiva delle spese ai soli condomini che traggano utilità dalla cosa o dall’impianto. Il problema interpretativo fondamentale consiste nell’esatta qualificazione della funzione del bene o dell’opera, perché dall’accertamento della destinazione oggettiva del bene dipende la scelta tra criterio millesimale generale, criterio dell’uso e criterio del condominio parziale (Cass. n. 24166/2021; Cass. n. 27058/2018; Tribunale di Torre Annunziata, n. 1525/2025; Tribunale di Gorizia, n. 197/2025; Tribunale di Novara, n. 256/2025).

Cosa prevede l’articolo

Il primo comma: il criterio proporzionale generale

La giurisprudenza più lineare in tema di primo comma ribadisce che tetto e facciate, in quanto parti comuni necessarie alla protezione e conservazione dell’intero edificio, ricadono nel criterio proporzionale generale, con conseguente legittimità del riparto secondo la tabella millesimale generale e irrilevanza del fatto che l’intervento interessi materialmente una porzione limitata della copertura o della facciata (Tribunale di Torre Annunziata, n. 1525/2025; Tribunale di Perugia, n. 856/2025). Il Tribunale di Torre Annunziata esclude l’applicabilità del criterio della “verticalità” per il rifacimento del tetto quando esso svolga funzione protettiva generale dell’intero fabbricato, affermando che la spesa non può essere addossata ai soli proprietari delle unità poste nella verticale sottostante (Tribunale di Torre Annunziata, n. 1525/2025). Il Tribunale di Perugia conferma, in termini sistematici, che l’art. 1123 c.c. non vieta in sé interventi parziali sulla cosa comune, ma impone che anche tali interventi, se relativi a beni comuni aventi funzione generale, siano ripartiti proporzionalmente tra tutti i condomini (Tribunale di Perugia, n. 856/2025). Ne deriva che la parzialità materiale dell’opera non coincide automaticamente con una utilità soggettivamente limitata e non basta, da sola, a giustificare l’abbandono del criterio millesimale del primo comma (Tribunale di Perugia, n. 856/2025; Cass. n. 24166/2021).

Il secondo comma: la prova dell’uso differenziato

Sul diverso versante del secondo comma, la giurisprudenza individua il criterio applicativo nella prova di una utilizzazione oggettivamente diversa della cosa comune, non in una mera utilità economica soggettiva o in una convenienza di fatto dei singoli condomini (Cass. n. 24166/2021; Tribunale di Gorizia, n. 197/2025). La decisione del Tribunale di Gorizia considera conforme all’art. 1123, secondo comma, una ripartizione percentuale differenziata quando sia tecnicamente dimostrato che una rampa è utilizzata in modo oggettivamente prevalente dai proprietari dei box, valorizzando l’usura maggiore e la funzione concreta del bene (Tribunale di Gorizia, n. 197/2025). La prova dell’uso differenziato deve fondarsi su dati oggettivi, quali planimetrie, fotografie e CTU, e non su allegazioni astratte o meramente assertive (Tribunale di Gorizia, n. 197/2025; Cass. n. 24166/2021).

Il terzo comma: il condominio parziale

Ancora più delicata è l’applicazione del terzo comma, che la giurisprudenza collega alla nozione di condominio parziale, inteso come situazione in cui il collegamento materiale o funzionale del bene comune riguarda soltanto alcune unità immobiliari, con esclusione delle altre dalla titolarità sostanziale dell’utilità e, conseguentemente, dall’obbligo contributivo (Cass. n. 27058/2018; Tribunale di Novara, n. 256/2025; Tribunale di Milano, n. 1089/2025). L’ordinanza n. 27058/2018 della Cassazione formula in modo netto il criterio decisivo del “collegamento strumentale, materiale o funzionale” tra impianto e singole porzioni, precisando che le spese di manutenzione e conservazione gravano soltanto sui proprietari delle unità servite (Cass. n. 27058/2018). Tale impostazione è ripresa dal Tribunale di Novara, che insiste sull’esigenza di una verifica concreta dell’autonomia funzionale dell’impianto o del tronco interessato dai lavori, senza che la mera confluenza finale in una parte comune basti a escludere il condominio parziale (Tribunale di Novara, n. 256/2025). Anche il Tribunale di Milano applica il terzo comma per annullare il riparto di spese riferibili a un solo corpo di fabbrica, confermando che l’onere economico deve seguire la riferibilità oggettiva dell’intervento alla porzione effettivamente servita (Tribunale di Milano, n. 1089/2025). Il Tribunale di Campobasso, in una vicenda di assemblea parziale, chiarisce inoltre che il ricorso al terzo comma non può essere arbitrariamente ristretto a un numero minore di condomini rispetto a quelli oggettivamente interessati secondo il regolamento e la funzione del bene, poiché anche la platea dei convocandi deve essere coerente con il perimetro reale del condominio parziale (Tribunale di Campobasso, n. 249/2025).

Applicazione pratica

Criterio legale e autonomia privata: nullità e annullabilità delle delibere di riparto

Sul piano del rapporto tra criterio legale e autonomia privata, la giurisprudenza conferma in modo costante che i criteri di riparto di cui all’art. 1123 c.c. possono essere derogati soltanto da una convenzione unanime o da un regolamento contrattuale avente equivalente forza vincolante, mentre l’assemblea a maggioranza non può modificare i criteri legali per il futuro (Cass. n. 1059/2022; Cass. n. 8293/2024; Tribunale di Campobasso, n. 249/2025). La Cassazione del 2022 precisa che è nulla la deliberazione che, esorbitando dalle attribuzioni assembleari, introduca una disciplina innovativa dei criteri di riparto con efficacia generale, mentre resta annullabile la delibera che si limiti a violare nel caso concreto criteri legali o convenzionali senza pretesa normativa generale (Cass. n. 1059/2022). La successiva ordinanza n. 8293/2024 ribadisce che la volontà di modificare i criteri generali deve emergere dal testo stesso della deliberazione verbalizzata e trascritta, non potendo essere desunta da comportamenti concludenti o da applicazioni episodiche (Cass. n. 8293/2024). In senso convergente, l’ordinanza n. 20534/2025 distingue tra delibera programmatica, nulla perché intesa a stabilire per il futuro un criterio difforme, e delibera di riparto del caso concreto, annullabile se adottata in violazione dell’art. 1123 c.c. (Cass. n. 20534/2025).

Il discrimine tra nullità e annullabilità nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo

Sul terreno processuale, questo discrimine tra nullità e annullabilità assume rilievo centrale nelle impugnazioni assembleari e nelle opposizioni a decreto ingiuntivo, perché la delibera annullabile deve essere contestata nel termine di cui all’art. 1137 c.c., mentre la nullità può essere fatta valere secondo il regime proprio di tale vizio (Cass. n. 9262/2022; Cass. n. 8293/2024; Cass. n. 20534/2025). In particolare, si registra un orientamento ormai consolidato per cui, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per contributi condominiali, il giudice deve anzitutto verificare l’esistenza e l’efficacia della delibera posta a fondamento del credito, ma non può riesaminarne liberamente il merito se il vizio dedotto attenga alla sola annullabilità e non sia stata proposta tempestiva domanda riconvenzionale di annullamento (Cass. n. 9262/2022; Tribunale di Napoli, n. 3160/2025; Tribunale di Catania, n. 2273/2025). La sentenza del Tribunale di Napoli afferma che l’annullabilità della delibera di riparto deve essere fatta valere in via d’azione, mediante domanda riconvenzionale nell’atto introduttivo dell’opposizione, e non può essere utilizzata come mera eccezione difensiva (Tribunale di Napoli, n. 3160/2025). Analogamente, il Tribunale di Catania sottolinea che la legittimazione all’impugnazione spetta ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, e che le censure devono essere specifiche e circostanziate, non potendo fondarsi su contestazioni generiche della ripartizione (Tribunale di Catania, n. 2273/2025).

L’onere della prova per uso differenziato e condominio parziale

Sempre sul versante probatorio, la giurisprudenza di merito insiste con particolare rigore sull’onere di allegazione e prova di chi invochi l’applicazione del secondo o del terzo comma dell’art. 1123 c.c., poiché non basta prospettare in astratto una utilità differenziata o un condominio parziale, ma occorre descrivere e dimostrare la conformazione dei luoghi, la natura concreta dei lavori e l’effettiva riferibilità dell’utilità o del costo (Tribunale di Novara, n. 79/2024; Tribunale di Catania, n. 5520/2024; Tribunale di Milano, n. 1089/2025). Il Tribunale di Novara del 2024 mostra che, in mancanza di allegazioni specifiche sulla struttura degli immobili e sulla concreta utilità differenziata, l’impugnazione della delibera di riparto è destinata al rigetto (Tribunale di Novara, n. 79/2024). Il Tribunale di Catania del 2024, in tema di cortile che funge da copertura di piani interrati, ribadisce che il criterio di riparto va determinato «in relazione ai lavori concretamente realizzati», distinguendo tra semplice manutenzione della pavimentazione e interventi strutturali sul solaio o sulla funzione di copertura, con possibile coordinamento con l’art. 1125 c.c. (Tribunale di Catania, n. 5520/2024). Tale pronuncia mostra che il riparto ex art. 1123 c.c. non può essere risolto in via meramente nominalistica, ma esige un accertamento analitico delle singole voci di spesa e della funzione tecnica di ciascuna lavorazione (Tribunale di Catania, n. 5520/2024).

Tabelle millesimali e ruolo della CTU

Anche la giurisprudenza sulle tabelle millesimali offre indicazioni utili al commento dell’art. 1123 c.c., perché il criterio proporzionale presuppone normalmente una base tabellare corretta, pur senza confondersi integralmente con il problema della revisione delle tabelle (Tribunale di Perugia, n. 856/2025; Cass. n. 1059/2022). Il Tribunale di Perugia richiama l’orientamento secondo cui la rettifica delle tabelle non negoziali può essere deliberata con maggioranza qualificata nei casi di errore o di mutate condizioni, ma ciò non altera la regola secondo cui il riparto delle spese di conservazione di beni comuni a funzione generale resta soggetto al criterio proporzionale (Tribunale di Perugia, n. 856/2025). La sentenza del Tribunale di Latina del 17 giugno 2025 aggiunge che, in assenza di tabelle millesimali unanimemente condivise, le spese devono comunque essere ripartite secondo il criterio legale di proporzionalità, e che tabelle adottate successivamente non producono effetti retroattivi sui bilanci precedenti (Tribunale di Latina, n. 1153/2025). La medesima attenzione per la dimensione tecnica e tabellare emerge dal Tribunale di Latina n. 22/2025, che fonda il riparto per rifacimento della copertura su tabelle elaborate in CTU e utilizza la consulenza per misurare superfici, valori ponderali e quote di partecipazione (Tribunale di Latina, n. 22/2025). Questa stessa decisione coordina l’art. 1123 c.c. con le regole sul diritto di abitazione e sull’usufrutto, imputando le spese straordinarie al nudo proprietario, e richiama la natura propter rem (obbligazione che segue la titolarità del bene) dell’obbligazione condominiale, che segue la cosa anche in caso di trasferimento nel corso del processo (Tribunale di Latina, n. 22/2025).

Giurisprudenza

Problema: se il rifacimento parziale del tetto o della facciata debba essere ripartito secondo il criterio della “verticalità” o secondo la tabella millesimale generale. Principio: tetto e facciate, in quanto parti comuni necessarie alla protezione e conservazione dell’intero edificio, ricadono nel criterio proporzionale generale, indipendentemente dal fatto che l’intervento interessi materialmente una porzione limitata. Conseguenza pratica: la parzialità materiale dell’opera non basta, da sola, a giustificare l’abbandono del criterio millesimale del primo comma (Tribunale di Torre Annunziata, n. 1525/2025; Tribunale di Perugia, n. 856/2025; Cass. n. 24166/2021).

Problema: quale criterio distingue le spese soggette al primo comma da quelle soggette al secondo o al terzo comma dell’art. 1123 c.c. Principio: il criterio applicativo del secondo comma è la prova di una utilizzazione oggettivamente diversa della cosa comune, non una mera utilità economica soggettiva. Conseguenza pratica: le spese di manutenzione e conservazione di un impianto collegato solo funzionalmente ad alcune unità gravano soltanto sui proprietari delle unità servite (Cass. n. 24166/2021).

Problema: quando una ripartizione percentuale differenziata, ad esempio per una rampa usata prevalentemente dai proprietari dei box, è conforme al secondo comma dell’art. 1123 c.c. Principio: è conforme quando sia tecnicamente dimostrato che il bene è utilizzato in modo oggettivamente prevalente da alcuni condomini, valorizzando l’usura maggiore e la funzione concreta del bene. Conseguenza pratica: la prova dell’uso differenziato deve fondarsi su dati oggettivi (planimetrie, fotografie, CTU), non su allegazioni astratte (Tribunale di Gorizia, n. 197/2025).

Problema: quando un bene o un impianto ricade nella disciplina del condominio parziale ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c. Principio: il criterio decisivo è il “collegamento strumentale, materiale o funzionale” tra impianto e singole porzioni. Conseguenza pratica: le spese di manutenzione e conservazione gravano soltanto sui proprietari delle unità servite (Cass. n. 27058/2018).

Problema: se la mera confluenza finale di un impianto in una parte comune basti a escludere il condominio parziale. Principio: occorre una verifica concreta dell’autonomia funzionale dell’impianto o del tronco interessato dai lavori. Conseguenza pratica: la mera confluenza finale non basta, da sola, a escludere il condominio parziale (Tribunale di Novara, n. 256/2025).

Problema: come si ripartiscono le spese riferibili a un solo corpo di fabbrica in un edificio con più corpi. Principio: si applica il terzo comma dell’art. 1123 c.c., annullando il riparto di spese non coerente con la riferibilità oggettiva dell’intervento. Conseguenza pratica: l’onere economico deve seguire la riferibilità oggettiva dell’intervento alla porzione effettivamente servita, e il relativo onere di allegazione grava su chi invoca il condominio parziale (Tribunale di Milano, n. 1089/2025).

Problema: se, in un’assemblea di condominio parziale, la platea dei convocati possa essere ristretta arbitrariamente. Principio: il ricorso al terzo comma non può essere arbitrariamente ristretto a un numero minore di condomini rispetto a quelli oggettivamente interessati secondo il regolamento e la funzione del bene. Conseguenza pratica: la platea dei convocandi deve essere coerente con il perimetro reale del condominio parziale (Tribunale di Campobasso, n. 249/2025).

Problema: quando una delibera che modifica i criteri di riparto delle spese è nulla anziché semplicemente annullabile. Principio: è nulla la deliberazione che, esorbitando dalle attribuzioni assembleari, introduca una disciplina innovativa dei criteri di riparto con efficacia generale. Conseguenza pratica: resta annullabile la delibera che si limiti a violare nel caso concreto criteri legali o convenzionali senza pretesa normativa generale (Cass. n. 1059/2022).

Problema: da cosa deve emergere la volontà dell’assemblea di modificare i criteri generali di riparto. Principio: deve emergere dal testo stesso della deliberazione verbalizzata e trascritta. Conseguenza pratica: non può essere desunta da comportamenti concludenti o da applicazioni episodiche (Cass. n. 8293/2024).

Problema: come si distingue una delibera nulla da una delibera annullabile in materia di riparto delle spese. Principio: la delibera programmatica, intesa a stabilire per il futuro un criterio difforme da quello legale, è nulla; la delibera di riparto del caso concreto, adottata in violazione dell’art. 1123 c.c., è annullabile. Conseguenza pratica: tale discrimine incide direttamente sul regime di impugnazione applicabile (Cass. n. 20534/2025).

Problema: cosa deve verificare il giudice nell’opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali fondato su una delibera di riparto. Principio: deve anzitutto verificare l’esistenza e l’efficacia della delibera posta a fondamento del credito. Conseguenza pratica: non può riesaminarne liberamente il merito se il vizio dedotto attenga alla sola annullabilità e non sia stata proposta tempestiva domanda riconvenzionale di annullamento (Cass. n. 9262/2022).

Problema: come deve essere fatta valere l’annullabilità di una delibera di riparto nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Principio: deve essere fatta valere in via d’azione, mediante domanda riconvenzionale nell’atto introduttivo dell’opposizione. Conseguenza pratica: non può essere utilizzata come mera eccezione difensiva (Tribunale di Napoli, n. 3160/2025).

Problema: chi è legittimato a impugnare una delibera di riparto delle spese, e con quale grado di specificità. Principio: la legittimazione spetta ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Conseguenza pratica: le censure devono essere specifiche e circostanziate, non potendo fondarsi su contestazioni generiche della ripartizione (Tribunale di Catania, n. 2273/2025).

Problema: cosa succede quando manchino allegazioni specifiche sulla struttura degli immobili a sostegno di un’impugnazione per uso differenziato. Principio: in mancanza di allegazioni specifiche sulla struttura degli immobili e sulla concreta utilità differenziata, l’impugnazione della delibera di riparto è destinata al rigetto. Conseguenza pratica: l’onere di allegazione e prova grava interamente su chi invoca l’applicazione del secondo o del terzo comma dell’art. 1123 c.c. (Tribunale di Novara, n. 79/2024).

Problema: come si determina il criterio di riparto per lavori su un cortile che funge da copertura di piani interrati. Principio: il criterio va determinato «in relazione ai lavori concretamente realizzati», distinguendo tra semplice manutenzione della pavimentazione e interventi strutturali sul solaio o sulla funzione di copertura. Conseguenza pratica: il riparto non può essere risolto in via meramente nominalistica, ma esige un accertamento analitico delle singole voci di spesa (Tribunale di Catania, n. 5520/2024).

Problema: se la rettifica delle tabelle millesimali non negoziali incida sul criterio di riparto delle spese di conservazione. Principio: la rettifica può essere deliberata con maggioranza qualificata nei casi di errore o di mutate condizioni. Conseguenza pratica: ciò non altera la regola secondo cui il riparto delle spese di conservazione di beni comuni a funzione generale resta soggetto al criterio proporzionale (Tribunale di Perugia, n. 856/2025).

Problema: come si ripartiscono le spese in assenza di tabelle millesimali unanimemente condivise, e se le nuove tabelle abbiano effetto retroattivo. Principio: le spese devono comunque essere ripartite secondo il criterio legale di proporzionalità. Conseguenza pratica: le tabelle adottate successivamente non producono effetti retroattivi sui bilanci precedenti (Tribunale di Latina, n. 1153/2025).

Problema: come si determina il riparto per il rifacimento della copertura mediante CTU, e chi risponde delle spese straordinarie in presenza di usufrutto. Principio: il riparto si fonda su tabelle elaborate in CTU, che misura superfici, valori ponderali e quote di partecipazione; le spese straordinarie sono imputate al nudo proprietario. Conseguenza pratica: l’obbligazione condominiale ha natura propter rem e segue la cosa anche in caso di trasferimento nel corso del processo (Tribunale di Latina, n. 22/2025).

Problema: come si ripartiscono le spese tra i soli condomini utilizzatori quando manchino tabelle parziali specifiche, e se l’approvazione dell’opera implichi una deroga al criterio legale. Principio: occorre ripartire proporzionalmente ai millesimi anche tra i soli condomini utilizzatori, ricavando in assenza di tabelle parziali la proporzione dai millesimi generali mediante operazioni aritmetiche. Conseguenza pratica: l’approvazione dell’opera non vale quale deroga implicita al criterio legale, che richiede un titolo espresso e idoneo (Cass. n. 1095/2026).

I precedenti più direttamente attinenti al testo dell’art. 1123 c.c. sono: Cass. n. 24166/2021, Cass. n. 27058/2018, Cass. n. 1059/2022, Cass. n. 8293/2024, Cass. n. 9262/2022, Tribunale di Torre Annunziata n. 1525/2025, Tribunale di Perugia n. 856/2025, Tribunale di Gorizia n. 197/2025, Tribunale di Novara n. 256/2025 e Tribunale di Milano n. 1089/2025. Le pronunce n. 8293/2024, n. 9262/2022 e Tribunale di Napoli n. 3160/2025 svolgono inoltre, in particolare, funzione di supporto sistematico e processuale sul tema della distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere di riparto. Il testo legislativo dell’art. 1123 c.c. non è riportato in via diretta nel presente commento, così come i passaggi motivazionali integrali di tutte le pronunce richiamate.

Errori frequenti

• Applicare il criterio della “verticalità” per ripartire le spese di rifacimento del tetto o della facciata quando questi svolgano funzione protettiva generale dell’intero fabbricato.
• Invocare il secondo comma dell’art. 1123 c.c. sulla base di una mera utilità economica soggettiva o di una convenienza di fatto, senza prova oggettiva dell’uso differenziato.
• Escludere il condominio parziale solo perché l’impianto confluisce, in via terminale, in una parte comune generale.
• Ritenere che l’assemblea a maggioranza possa modificare per il futuro i criteri legali di riparto, senza una convenzione unanime o un regolamento contrattuale.
• Utilizzare l’annullabilità di una delibera di riparto come mera eccezione difensiva in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, anziché farla valere con domanda riconvenzionale tempestiva.
• Impugnare una delibera di riparto con contestazioni generiche, senza allegare e provare la conformazione dei luoghi, la natura dei lavori e l’effettiva riferibilità dell’utilità o del costo.

Collegamenti

• Art. 1125 c.c. — spese per i soffitti, le volte e i solai, possibile coordinamento nei casi di interventi su cortili con funzione di copertura.
• Art. 1137 c.c. — impugnazione delle delibere assembleari, termine per contestare la delibera di riparto annullabile.

Sul piano evolutivo, si individuano almeno quattro direttrici abbastanza nitide: anzitutto, il consolidamento del criterio funzionale quale chiave interpretativa per distinguere tra primo, secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c.; in secondo luogo, la sempre più netta distinzione tra delibere nulle perché modificative dei criteri generali e delibere annullabili perché applicative in modo erroneo dei criteri legali; in terzo luogo, la crescente severità dell’onere probatorio gravante sul condomino che invochi uso differenziato o condominio parziale; infine, il rafforzamento del principio secondo cui, in opposizione a decreto ingiuntivo, la contestazione del riparto deve rispettare la distinzione tra nullità e annullabilità, con rigorosa osservanza delle forme e dei termini dell’impugnazione.

Un ultimo rilievo merita l’ordinanza Cassazione n. 1095/2026, che afferma la necessità di ripartire proporzionalmente ai millesimi anche tra i soli condomini utilizzatori, ricavando in assenza di tabelle parziali la proporzione dai millesimi generali mediante operazioni aritmetiche, e negando che l’approvazione dell’opera possa valere quale deroga implicita al criterio legale. Tale pronuncia, sebbene molto recente, appare in linea con l’orientamento che subordina ogni deviazione dai criteri legali a un titolo espresso e idoneo, non ricavabile per implicito dalla mera approvazione dei lavori.

In conclusione, l’art. 1123 c.c. si configura come sistema tripartito di ripartizione delle spese condominiali: il criterio proporzionale generale copre le parti comuni a funzione unitaria; il criterio dell’uso differenziato richiede prova tecnica rigorosa di un’utilizzazione oggettivamente diseguale; il condominio parziale presuppone un collegamento materiale o funzionale esclusivo con alcune unità. Ogni deviazione dal criterio legale richiede un titolo espresso — convenzione unanime o regolamento contrattuale — mai desumibile da comportamenti concludenti o dalla sola approvazione dei lavori. Sul piano processuale, la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere di riparto governa i termini e le modalità di contestazione, specie nell’opposizione a decreto ingiuntivo.

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II n. 23936/2026)ApprofondimentoRisoluzione locazione e clausola risolutiva espressa per morosità non persistente (Trib. Velletri n. 788/2026)ApprofondimentoRisoluzione locazione per morosità e prescrizione quinquennale (Trib. Torre Annunziata n. 2119/2026)ApprofondimentoRisoluzione di diritto per inadempimento nel leasing finanziario (Trib. Roma n. 5865/2026)ApprofondimentoViolazione della garanzia di pacifico godimento nell’affitto di azienda (Trib. Siracusa n. 691/2026)ApprofondimentoRisoluzione per morosità grave e condanna al pagamento dei canoni maturandi (Trib. Reggio Emilia n. 307/2026)ApprofondimentoRisoluzione per clausola risolutiva espressa nella locazione commerciale (Trib. Padova n. 994/2026)ApprofondimentoRisoluzione per morosità e contumacia del conduttore (Trib. Nocera Inferiore n. 712/2026)ApprofondimentoRisoluzione per clausola risolutiva espressa nell’affitto d’azienda (Trib. Firenze n. 3991/2026)ApprofondimentoClausola solve et repete e morosità nella locazione (Trib. Ferrara n. 1135/2026)ApprofondimentoCondominio: presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e onere della prova per l’esclusiva (Cass. civ. n. 31852/2025)ApprofondimentoRiscaldamento centralizzato: ripristino dovuto anche se altri condòmini hanno impianto autonomo (Cass. civ. n. 31678/2025)ApprofondimentoCaduta foglie da albero vicino: fenomeno naturale, non illecito; spese di pulizia servitù ex art. 1069 c.c. (Cass. civ. n. 31740/2025)ApprofondimentoRegolamento contrattuale condominiale: può vietare installazione canna fumaria (Cass. civ. n. 31593/2025)ApprofondimentoEsenzione TOSAP per ARCA e requisito oggettivo (Cass. civ. Sez. V n. 33181/2025)ApprofondimentoTOSAP: presupposto e cumulo tra sanzioni per omessa denuncia e versamento (Cass. n. 33177/2025)ApprofondimentoUsucapione e prova del possesso esclusivo tra condomini (Cass. civ. Sez. II n. 32186/2025)ApprofondimentoPrelazione del conduttore in vendita fallimentare: esclusione per locazione post-fallimentare (Cass. civ. n. 28918/2025)ApprofondimentoDeducibilità canoni locazione e ammortamento ristrutturazione beni terzi (Cass. n. 6744/2026)ApprofondimentoIndennizzo una tantum e rinnovo tacito del contratto di locazione (App. Caltanissetta n. 250/2026)ApprofondimentoRicognizione di debito e interruzione della prescrizione nei rapporti di locazione (App. Messina n. 165/2026)ApprofondimentoImpossibilità sopravvenuta e factum principis nella locazione commerciale (App. Firenze n. 292/2026)ApprofondimentoNegoziazioni e bozza di contratto non integrano preliminare di locazione (App. Firenze n. 2106/2026)ApprofondimentoFurto nell’androne condominiale e furto in abitazione (Corte cost. n. 193/2025)ApprofondimentoLavori sull’immobile in locazione: deducibilità e detrazione dipendono dalla strumentalità (Cass. 14783/2026)ApprofondimentoCapannone non ancora utilizzato: ammortamento e canoni di locazione (Cass. 6744/2026)ApprofondimentoSanzioni su auto a noleggio e responsabilità del locatore: Cassazione n. 378/2026ApprofondimentoPiazzale condominiale: il richiamo alla pertinenza non prevale sul trasferimento pro quota (Trib. Potenza 1882/2026)ApprofondimentoNessun indennizzo ex art. 936 c.c. per le opere realizzate nell’ambito del rapporto di affitto (Trib. Brescia 6264/2026)ApprofondimentoLa diffida non interrompe l’usucapione della servitù di veduta (App. Bari 970/2026)ApprofondimentoLa servitù carrabile non si aggrava per l’accesso regolato degli utenti (App. Catanzaro 533/2026)ApprofondimentoLa servitù di scarico richiede opere anteriori alla separazione dei fondi (App. Firenze 138/2026)ApprofondimentoLa rete spostata non prova il confine: prevalgono le risultanze catastali (App. Firenze 1930/2026)ApprofondimentoIl confine incerto si determina anche con le mappe catastali georeferenziate (App. Firenze 908/2026)ApprofondimentoIl consenso allo spostamento della fossa biologica non costituisce servitù (App. Firenze 1885/2026)ApprofondimentoL’estinzione della servitù volontaria non impedisce di costituirne una coattiva (App. Napoli 1878/2026)ApprofondimentoLa CTU non sostituisce la prova del titolo nell’azione di rivendica (App. Napoli 5199/2026)ApprofondimentoIl muro scuro non è un atto emulativo se la tinteggiatura ha funzione impermeabilizzante (App. Napoli 5430/2026)ApprofondimentoIl vicino può sempre chiedere la regolarizzazione delle luci irregolari (App. Potenza 575/2026)ApprofondimentoServitù per destinazione del padre di famiglia: non basta la sola esistenza di una strada (Cass. 564/2026)ApprofondimentoDomande alternative di demolizione o risarcimento non possono diventare cumulative in appello (Cass. 4937/2026)ApprofondimentoLa violazione delle distanze legali è un illecito permanente fino alla riduzione dell’edificio (Cass. 16935/2026)ApprofondimentoLivello ed enfiteusi: catasto e trascrizione non provano il diritto reale (Cass. 247/2026)ApprofondimentoIl muro che contiene un terrapieno artificiale è una costruzione, ma la norma locale va individuata con precisione (Cass. 5244/2026)ApprofondimentoLe luci non trasformate in vedute non impediscono al vicino di costruire in aderenza (Cass. civ. n. 11987/2026)ApprofondimentoL’amministratore autorizzato dall’assemblea può agire contro le costruzioni che violano le distanze (Cass. civ. n. 10868/2026)ApprofondimentoLa servitù non nasce se il titolo non identifica con certezza il fondo dominante (Cass. 1460/2026)ApprofondimentoChi rivendica un immobile senza possederlo deve fornire la prova rigorosa della proprietà (Cass. civ. n. 16739/2026)ApprofondimentoNel muro divisorio comune nicchie e incavi non possono superare metà dello spessore (Cass. 5355/2026)ApprofondimentoLe aperture munite di inferriate sono luci, non vedute: nessuna servitù per usucapione (App. Reggio Calabria n. 401/2026)ApprofondimentoLa sopraelevazione va arretrata se non può essere resa staticamente autonoma (App. Catania 865/2026)ApprofondimentoNiente supercondominio senza proprietà comune: la sola fruizione dello stradello altrui non basta (Cass. civ. n. 27998/2025)ApprofondimentoSfratto: il termine per l’opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. decorre dal preavviso di rilascio, anche se si contesta la convalida (Cass. civ. n. 27852/2025)ApprofondimentoIndennita’ di avviamento: il diritto di ritenzione del conduttore non e’ opponibile all’aggiudicatario dell’immobile venduto all’asta (Cass. 23235/2026)ApprofondimentoOpposizione tardiva a decreto ingiuntivo: se anche la notifica del pignoramento e’ nulla, il termine per opporsi non decorre (Cass. 23214/2026)ApprofondimentoDanni da infiltrazioni: opera la solidarietà ex art. 2055 c.c. tra condominio e proprietario della terrazza, e gli altri corresponsabili non sono litisconsorti necessari (Cass. civ. 23963/2026)ApprofondimentoOccupazione senza titolo: l’omesso mutamento del rito non annulla la sentenza senza uno specifico pregiudizio, e il termine ex art. 281-sexies c.p.c. e’ ordinatorio (Cass. 24203/2026)ApprofondimentoInfiltrazioni dalla terrazza in uso esclusivo: il danneggiato può chiedere l’intero a ciascun responsabile, le quote dell’art. 1126 c.c. valgono solo tra i condebitori (Cass. 11585/2026)ApprofondimentoAlloggio di servizio: cessato il rapporto di lavoro per qualunque causa viene meno la concessione e scatta l’occupazione senza titolo; inammissibile il ricorso incidentale del Comune senza autorizzazione giuntale a impugnare (Cass. 22683/2026)ApprofondimentoImpugnazione di delibera per vizio formale: la causa e di valore indeterminabile, non si guarda al compenso dell’amministratore (Cass. 23374/2026)ApprofondimentoAscensore anti-barriere: dopo la riforma del 2020 non è mai opera voluttuaria, unico limite la sicurezza del fabbricato (Cass. 23484/2026)ApprofondimentoAbuso del diritto: la società immobiliare familiare interposta per dedurre i canoni di leasing come locazione integra l’elusione ex art. 10-bis; il rigetto implicito non e’ omessa pronuncia (Cass. 11779/2026)ApprofondimentoSupercondominio: l’assemblea dei rappresentanti può ripartire tra i condòmini le spese del servizio comune agli edifici (Cass. 9309/2026)ApprofondimentoTARI: se il proprietario ha già pagato, il conduttore che ha omesso la denuncia paga la sanzione ma non il tributo (Cass. trib. 9133/2026)ApprofondimentoCondominio orizzontale: il lastrico che copre una sola unità è comune solo con un vero titolo costitutivo, non basta il regolamento (Cass. 9465/2026)ApprofondimentoMonossido di carbonio nel B&B: la canna fumaria è bene aziendale essenziale e il locatore risponde della manutenzione (Cass. pen. 4616/2026)ApprofondimentoIl singolo condomino può agire in proprio per i danni alle parti comuni, anche da inadempimento contrattuale (Cass. 2984/2026)ApprofondimentoCondominio: la presunzione ex art. 1117 c.c. copre anche i beni costruiti dopo, se sorti su area comune del medesimo proprietario (Cass. 19707/2026)ApprofondimentoDistanze e “pareti finestrate”: l’obbligo di distacco vale solo per le vedute, non per le luci (Cass. 20314/2026)ApprofondimentoImpugnazione di delibera condominiale: se il Condominio non appella, il singolo condomino intervenuto per difenderla non può farlo da solo (Cassazione 20398/2026)ApprofondimentoOneri condominiali e usufrutto: il nudo proprietario risponde solo delle spese straordinarie (Cass. 19011/2026)ApprofondimentoAffitto agrario e assistenza sindacale: l’attestazione in contratto ex art. 45 L. 203/1982 ha valore probatorio privilegiato (Cass. 19483/2026)

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