La piscina interrata è nuova costruzione e non pertinenza urbanistica (TAR Campania n. 723 del 16.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina interrata costituisce una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito di realizzazione e va qualificata come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, non come pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale. Sul piano funzionale essa non è necessariamente complementare all’uso dell’abitazione né costituisce una mera attrezzatura per lo svago, sicché ne è richiesto il previo permesso di costruire. L’ordine di demolizione di un abuso edilizio è atto dovuto e vincolato: il mancato avviso di avvio del procedimento ex art. 7 legge n. 241/1990 non assume rilievo quando è palese che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello adottato.

Il Fatto

Il ricorrente, in qualità di comproprietario di un immobile sito nel Comune di Rotondi, impugna l’ordinanza con cui il Responsabile del Servizio gli ha ingiunto, unitamente agli altri comproprietari, di provvedere a propria cura e spese alla demolizione e rimozione delle opere indicate nella richiesta di permesso di costruire in sanatoria presentata nel 2021, nonché al ripristino dello stato originario dei luoghi entro il termine perentorio di novanta giorni dalla notifica.

Le opere oggetto dell’ordine consistono nella realizzazione di una piscina interrata, di un vano tecnico interrato e di una struttura ombreggiante in legno lamellare su terreno pertinenziale. Il ricorrente deduce l’illegittimità del provvedimento per omessa comunicazione di avvio del procedimento e per la natura asseritamente pertinenziale dei manufatti, che non richiederebbero il permesso di costruire. Il Comune di Rotondi si è costituito in giudizio con memoria di forma.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Quanto all’omessa comunicazione ex art. 7 legge n. 241/1990, il TAR richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui l’ordine di demolizione costituisce un atto dovuto e vincolato, misura sanzionatoria per l’accertamento dell’inosservanza di disposizioni urbanistiche, secondo un procedimento di natura vincolata rigidamente disciplinato dalla legge. Il vizio di partecipazione non può quindi assumere rilievo quando è palese che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato (richiamata Cons. Stato, Sez. III, n. 7808 del 2025).

Nel merito, il Tribunale rileva anzitutto una contraddittorietà nella condotta del ricorrente, che in ricorso nega la necessità del permesso di costruire per opere per le quali aveva in precedenza richiesto analogo titolo in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001.

La questione centrale è la qualificazione urbanistica della piscina. Il TAR afferma che alla piscina interrata va riconosciuta natura di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, richiamando la giurisprudenza più recente (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1930 del 2026). Essa è struttura edilizia che incide con opere invasive sul sito e non può essere attratta alla categoria delle mere pertinenze urbanistiche: sul piano funzionale non è necessariamente complementare all’uso dell’abitazione e non costituisce sempre una mera attrezzatura per lo svago, alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini (richiamata Cons. Stato, Sez. III, n. 3597 del 2025).

Da qui la necessità del previo rilascio dell’idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire, nella specie inesistente, come correttamente rilevato nell’impugnato ordine di demolizione. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla refusione delle spese di giudizio in favore del Comune, liquidate in complessivi euro 1.500,00 oltre accessori.