Sanzioni edilizie per titolo annullato e difformità concorso art 38 e 34 (TAR Lombardia n. 1574 del 08.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di annullamento del permesso di costruire, la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001 non ha carattere assorbente, ma natura speciale: essa riguarda esclusivamente le opere realizzate in piena conformità al titolo edilizio poi annullato, poiché solo in tale ipotesi sussiste la buona fede del privato che giustifica il trattamento di favore. Per le parti eseguite in difformità dal titolo annullato trova invece applicazione la sanzione dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 (o, ove ne manchino i presupposti, quelle degli artt. 31 e 33), non essendovi alcuna ragione per estendere la norma più mite a opere rispetto alle quali la buona fede non è tutelabile. Laddove si tratti di intervento di ristrutturazione edilizia con recupero di s.l.p., la sanzione dell’art. 38 va commisurata al valore finale complessivo delle opere e non al solo aumento di valore, secondo il valore venale all’attualità, computando anche i manufatti che non esprimono s.l.p.

Il Fatto

Una società utilizza in forza di contratti di leasing immobiliare due unità residenziali, con posti auto, facenti parte di un edificio in origine assentito con destinazione artigianale e poi frazionato in numerose unità e alienato a terzi. L’edificio era stato oggetto di ristrutturazione edilizia, avviata mediante DIA e varianti, che aveva trasformato alcuni locali da laboratorio a residenza in contrasto con la disciplina urbanistica.

Con provvedimento del 24.04.2012 il Comune annullava in autotutela i titoli edilizi, senza coinvolgere gli acquirenti delle unità. A seguito dell’interlocuzione del Condominio per la regolarizzazione, nel 2024 alla ricorrente veniva notificato l’atto che ingiunge il pagamento di complessivi € 482.993,65, di cui € 220.415,00 ai sensi dell’art. 38, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e € 262.578,65 ai sensi dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. La società impugnava gli atti, con istanza cautelare accolta per il solo periculum.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso nel merito, ritenendo assorbite le eccezioni preliminari di inammissibilità e di acquiescenza. Il primo motivo sosteneva che la sanzione dell’art. 38 fosse assorbente, sanzionando l’intera opera realizzata in base a titolo annullato, comprese le parti difformi.

La tesi è respinta. Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 17 del 7 settembre 2020, il Tribunale ricorda che i vizi emendabili sono solo quelli formali o procedimentali; in loro assenza prevale l’interesse alla rimozione dell’opera e la sanzione pecuniaria trova spazio solo se la demolizione è tecnicamente impossibile. Il trattamento di favore dell’art. 38 risponde alla tutela del privato in buona fede e si esprime in una sanzione più mite, commisurata al valore delle opere.

Da qui la conclusione: la norma è speciale e copre solo le opere conformi al titolo annullato. Quando l’opera se ne discosta, la buona fede non è tutelabile e si applicano le altre disposizioni, fra cui l’art. 34. Non convince l’obiezione che l’art. 34 presupponga un titolo valido, poiché il pagamento della sanzione ex art. 38, comma 2, produce gli effetti dell’accertamento di conformità e quindi un titolo efficace. Quanto ai soppalchi, la Corte osserva che quelli assentiti erano semplici passerelle, mentre quelli realizzati, con superfici solo di poco maggiori, hanno dato luogo a veri piani ammezzati ospitanti camere e servizi: opere del tutto diverse, da computare per intera superficie.

Sul secondo e terzo motivo, la sanzione ex art. 38 va riferita al valore complessivo finale delle opere, senza scomputare il valore preesistente, e la norma non distingue fra ciò che esprime s.l.p. e ciò che non la esprime, poiché anche box e cantine hanno valore. Quanto alla stima, il Collegio condivide l’orientamento di T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, n. 331 del 7 marzo 2017: rileva il valore all’attualità, per la sua attitudine a incidere sul patrimonio in modo proporzionato, a prescindere dalla durata del procedimento. La deduzione di omesso esame della documentazione integrativa è giudicata generica.

Il termine di trenta giorni per il pagamento è contestato senza motivazione puntuale. Quanto alla rateizzazione, pur condividendo il principio che essa non possa essere subordinata alla rinuncia alla tutela giurisdizionale, il Collegio dichiara la censura inammissibile per difetto di lesione attuale, non essendo stato adottato alcun diniego sull’istanza. Le spese sono compensate.