Condono edilizio, tamponature necessarie per la volumetria (Cons. Stato n. 5915 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della condonabilità di un edificio, la nozione di opere ultimate comprende le tamponature esterne, necessarie a definire compiutamente le volumetrie e la sagoma del manufatto. Le strutture realizzate in forza di un titolo edilizio originario costituiscono volume legittimo e non soggiacciono ai vincoli paesaggistici e urbanistici sopravvenuti, che non operano retroattivamente. Viceversa, non è condonabile l’opera eseguita dopo l’entrata in vigore del vincolo di inedificabilità assoluta. La mancanza di prova sulla data di realizzazione delle tamponature impedisce di ricondurle al titolo originario. L’anteriorità dei crediti ammessi al fallimento rileva solo per i termini del condono, non consente di sottrarre l’opera al regime vincolistico sopravvenuto.

Il Fatto

La vicenda riguarda un fabbricato in area costiera assentito con licenza edilizia del 1969, munita di nulla osta paesaggistico, rimasto incompleto per ragioni economiche del primo proprietario. Il ricorrente, divenuto proprietario a seguito di procedura fallimentare, ha presentato nel 2008 una istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985, sostenendo l’anteriorità dei crediti ammessi al passivo e la condonabilità dell’intero complesso.

Il Comune ha respinto sia l’istanza del 1995 sia quella del 2008, ritenendo le tamponature esterne realizzate dopo il 1996 e l’immobile ricadente in zona di inedificabilità assoluta per effetto del PUT. Il TAR Campania ha respinto i ricorsi riuniti; l’appellante ha proposto gravame deducendo error facti, violazione dell’art. 43, comma 5, della legge n. 47/85 e violazione del principio di proporzionalità.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove da una distinzione preliminare tra struttura originaria assentita nel 1969 e opere successive, valutandone separatamente la condonabilità. Il volume della struttura portante realizzata in forza della licenza del 1969 è legittimo e non soggetto ai limiti sopravvenuti del PUT, in coerenza con il principio per cui i vincoli paesaggistici e urbanistici non operano retroattivamente sui manufatti già edificati.

Il Collegio rileva però che non emerge alcun principio di prova che le tamponature esterne fossero presenti prima del 1996. La documentazione tecnica del 1995 e del 1996, il riscontro fotografico e la relazione istruttoria non consentono di anticiparne la realizzazione. La determina comunale del 2000 non vale come titolo edilizio né come sanatoria, essendo un mero atto sanzionatorio privo di effetti legittimanti.

La Corte afferma che secondo la disciplina vigente, come interpretata dalla giurisprudenza dominante, la presenza delle tamponature — sia pure al rustico e con salvezza delle aperture — rileva in quanto necessaria alla compiuta definizione delle volumetrie. Non basta, quindi, che la struttura portante sia completata e riconoscibile: senza le tamponature l’edificio non può dirsi ultimato ai fini del condono.

Ne consegue che il vincolo di inedificabilità assoluta è sopravvenuto prima della compiuta realizzazione e regolarizzazione dell’immobile. Ciò rende irrilevanti le questioni sull’anteriorità dei crediti fallimentari, che rileverebbero solo per i termini del condono ma non sottrarrebbero l’opera al regime vincolistico previgente. Parimenti irrilevante è la domanda per opere interne, in quanto accedente a una preesistenza abusiva, così come le ulteriori vicende amministrative invocate.

Il Collegio esclude infine la dedotta violazione del principio di proporzionalità: le due istanze del 1995 e del 2008 avevano contenuto diverso, e la reiezione di quella del 2008, riferita all’intero edificio, non può non incidere sulla mancata regolarizzazione del fabbricato eseguito sine titolo. L’appello è pertanto respinto, con integrale compensazione delle spese di lite per la complessità e non univocità della vicenda.