Frazionamento ipoteca fondiaria cancellazione consenso creditore pagamento quota (Cass. civ. Sez. III n. 175 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, l’acquirente o assegnatario di una singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima e il correlativo frazionamento dell’ipoteca nei limiti di tale quota, ma non la cancellazione della garanzia. La cancellazione dell’ipoteca presuppone, infatti, il consenso del creditore fondiario e la contestuale o successiva corresponsione, alla banca mutuante, dell’importo corrispondente alla quota di garanzia gravante sull’unità, giacché altrimenti l’istituto di credito, pur non soddisfatto, perderebbe la propria garanzia per la sola ragione che inter alios si è conclusa una vendita o un’assegnazione senza alcun accollo del mutuo.

Il Fatto

Un assegnatario di un’unità immobiliare facente parte di un complesso edilizio finanziato con mutuo fondiario convenne in giudizio la banca, premettendo di aver integralmente corrisposto alla cooperativa costruttrice il corrispettivo prima del trasferimento, senza accollarsi alcuna quota del mutuo. Lamentava che la banca avesse eseguito un atto unilaterale di frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca, iscrivendo sull’unità una garanzia a copertura della quota di mutuo allocata.

Il Tribunale di Roma accolse la domanda, dichiarando la nullità dell’atto di frazionamento nella parte relativa all’unità e ordinando la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. La Corte d’appello di Roma rigettò il gravame della banca, confermando la decisione e aderendo all’orientamento espresso da Cass. n. 15685/2013 e Cass. n. 7453/2008. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, con autonomi ricorsi entrambi fondati su un unico motivo, la cessionaria dei crediti e la banca.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i due ricorsi, qualificando quello della banca come incidentale ex art. 335 c.p.c. perché notificato successivamente. Ha rilevato che l’orientamento richiamato dalla Corte d’appello è stato abbandonato dalla giurisprudenza di legittimità, dapprima con Cass. n. 1367/2017, poi con Cass. n. 2661/2023 e infine con Cass. n. 5520/2024.

Il Collegio ha dato continuità a tale orientamento, ritenendolo pienamente in linea con il substrato normativo dell’art. 39 TUB e con la logica dell’operazione di finanziamento fondiario. Ha osservato che la garanzia ipotecaria in favore del creditore non può svanire per effetto del frazionamento richiesto dall’acquirente che non si sia accollato la quota di mutuo riferibile all’unità.

Ha precisato che, diversamente opinando, se il meccanismo operasse per tutte le unità del complesso, la garanzia resterebbe lettera morta e il creditore sarebbe privato di ogni tutela, nonostante il principio di indivisibilità dell’ipoteca. Non si può pertanto prescindere dal consenso del creditore fondiario alla cancellazione della formalità, evidentemente sulla base delle interlocuzioni e degli accordi con l’acquirente non accollante, e dalla previa corresponsione di una somma adeguata e corrispondente al valore della quota di garanzia gravante sull’unità, salva minor pretesa dello stesso creditore.

In definitiva, i ricorsi sono stati accolti. La sentenza impugnata è stata cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa è stata decisa nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., con il rigetto della domanda proposta dall’assegnatario perché infondata. Le spese dell’intero giudizio seguono la soccombenza.