La sopraelevazione in zona A è nuova costruzione vietata e la demolizione prescinde dall’art. 873 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 5362 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nelle zone territoriali omogenee “A”, il vincolo di inedificabilità assoluta imposto dagli strumenti urbanistici costituisce un vincolo conformativo della proprietà, di natura non temporanea e come tale non caducabile. Tale vincolo impedisce in radice che possano trovare applicazione i criteri stabiliti dall’art. 873 cod. civ. e quelli di cui all’art. 17, comma 1, legge n. 875/1967, dovendo qualificarsi come nuova costruzione ogni intervento che comporti un incremento volumetrico rispetto alla preesistenza. Ne consegue che l’ordine di demolizione di una sopraelevazione realizzata in zona “A” prescinde dall’accertamento della violazione delle distanze tra costruzioni e non richiede la verifica dell’osservanza di tali limiti. Il danno da illegittima imposizione di una servitù sul fondo altrui non è in re ipsa, ma va allegato e provato dal danneggiato, anche per presunzioni, potendo essere liquidato in via equitativa dal giudice di merito, il quale deve esplicitare le ragioni per cui il danno non può essere provato nel suo esatto ammontare e dar conto degli elementi di fatto e del criterio di monetizzazione adottati.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile confinante convenne in giudizio i vicini, chiedendone la condanna alla demolizione di opere che pregiudicavano il godimento di una servitù di veduta e che erano state realizzate in violazione delle distanze legali. Nel corso del giudizio, propose anche azione di manutenzione, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e la demolizione di una sovrastruttura. Il tribunale, dopo la riunione dei procedimenti, rigettò alcune domande, ma accolse l’azione petitoria, ordinando la demolizione delle porzioni abusive.

In parziale riforma della sentenza di primo grado, la Corte d’appello condannava i convenuti alla demolizione dell’intera sopraelevazione e delle strutture annesse, qualificandole come “nuove costruzioni” realizzate in zona soggetta a divieto assoluto di edificazione, con conseguente applicazione della disciplina di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968. La corte territoriale disponeva altresì il risarcimento del danno, ritenuto conseguenza dell’abusiva imposizione di una servitù sul fondo. Avverso tale sentenza, i soccombenti proponevano ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso, incentrati sulla pretesa erronea applicazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e dell’art. 873 cod. civ. In particolare, i ricorrenti deducevano che la corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto illegittima l’intera sopraelevazione, nonostante l’accertata regolarità di una parte di essa, realizzata nel rispetto delle distanze. La Corte ha ritenuto il primo motivo infondato, sebbene abbia ritenuto necessaria una correzione della motivazione ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ..

La Cassazione ha richiamato il principio consolidato secondo cui, in zona “A”, il vincolo di inedificabilità assoluta impedisce l’applicazione dei criteri previsti dall’art. 873 cod. civ. e quelli di cui alla legge n. 875/1967. Tale vincolo è stato correttamente applicato dalla corte di merito, la quale ha accertato che l’intervento aveva comportato l’innalzamento della falda originaria del tetto e la creazione di un nuovo volume, configurandosi quindi come una nuova costruzione vietata dal piano regolatore.

Quanto al secondo motivo di ricorso, la Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo deve essere dedotto indicando specificamente il fatto storico trascurato, mentre nella specie i ricorrenti si erano limitati a contestare genericamente l’utilizzo di elementi istruttori tratti dal giudizio possessorio nel successivo giudizio petitorio. La Suprema Corte ha inoltre precisato che il giudice può legittimamente porre a fondamento della propria decisione anche prove atipiche, la cui valutazione è riservata al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Infine, il terzo motivo, relativo alla liquidazione equitativa del danno, è stato ritenuto infondato. La Corte ha ribadito che il danno alla proprietà non è in re ipsa e che, nella liquidazione equitativa, il giudice deve esplicitare le ragioni per cui il danno non può essere provato nel suo esatto ammontare, dando conto degli elementi di fatto e del criterio di monetizzazione adottato. Nella specie, la corte territoriale aveva adempiuto a tale onere motivazionale, liquidando un danno in misura pari a una somma annua determinata, esplicitando le ragioni della scelta. Il ricorso è stato quindi rigettato.