Lotto intercluso e area residua sanatoria non dipende da inerzia del Comune (C.G.A.R.S. n. 333 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di permesso di costruire in sanatoria, la qualificazione dell’area come lotto intercluso o come area residua costituisce accertamento pregiudiziale, e non valutazione successiva e assorbibile, rispetto alla verifica della doppia conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001. Ove il lotto sia inserito in un contesto già urbanizzato e delimitato, la mancata adozione dello strumento attuativo prescritto dalle N.T.A. degrada da vizio sostanziale a violazione di carattere meramente formale, non ostativa al rilascio del titolo in sanatoria. Il Comune non può opporre al privato le conseguenze negative della propria inerzia nell’adozione di un piano attuativo di iniziativa pubblica, in violazione dei principi di buona fede e buon andamento. È illegittimo, per motivazione meramente apparente, il diniego che non dia conto delle osservazioni procedimentali del privato.

Il Fatto

Gli appellanti sono proprietari di un fabbricato per civile abitazione realizzato in assenza di titolo edilizio. Nel novembre 2017 presentano al Comune istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, corredata da perizia tecnica asseverata, per dimostrare la conformità dell’opera alla disciplina urbanistica vigente sia al momento dell’abuso, individuato a partire dall’ottobre 2003, sia al momento della domanda.

Il Comune respinge l’istanza con un diniego motivato per relationem, rigettando le deduzioni presentate a seguito del preavviso di rigetto in quanto “ritenute non condivisibili dall’ufficio”. Il ricorso davanti al TAR Sicilia è respinto con la sentenza n. 2288/2023, che reputa assorbente la mancata dimostrazione della doppia conformità: all’epoca dell’abuso l’art. 49 delle N.T.A. subordinava l’edificazione in zona C5 a un Piano di Recupero Ambientale di iniziativa pubblica, mai approvato. Di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il gravame e riforma la sentenza. L’errore del primo giudice è di prospettiva logico-giuridica: la qualificazione dell’area come lotto intercluso non è una valutazione ulteriore e assorbibile, ma un accertamento pregiudiziale, indispensabile per interpretare la stessa norma che impone la pianificazione attuativa.

L’obbligo di pianificazione esecutiva risponde all’esigenza di garantire un ordinato sviluppo urbano e adeguate opere di urbanizzazione. Tale esigenza viene meno quando l’area, pur non edificata, si colloca in un contesto già completamente urbanizzato: un ulteriore strumento di pianificazione sarebbe duplicazione priva di funzione ordinatrice. Il C.G.A.R.S. richiama la nozione elaborata dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui il lotto intercluso è una porzione di superficie fondiaria delimitata per almeno tre lati da edifici esistenti e/o da spazi pubblici, e il principio per cui lo strumento urbanistico attuativo non è necessario quando la zona è totalmente urbanizzata e il piano esecutivo sarebbe privo d’oggetto.

Ne consegue che, se il lotto possiede le caratteristiche dell’interclusione, la mancata adozione del piano degrada a violazione formale, non ostativa alla sanatoria, che mira a regolarizzare opere sostanzialmente conformi. Il Collegio valorizza la perizia asseverata prodotta sin dal procedimento, con documentazione aerofotografica anteriore all’abuso, che attesta l’interclusione su tre lati e la dotazione di opere di urbanizzazione primaria: su tali elementi il Comune e il TAR avrebbero dovuto pronunciarsi nel merito.

La Corte rileva inoltre l’omesso esame dell’art. 20 della l.r. Sicilia n. 16/2016, che ammette il permesso di costruire convenzionato nei lotti interclusi e nelle aree residue sottoposte a pianificazione attuativa. Richiamando la propria precedente pronuncia, il Collegio qualifica l’area come area residua: la lunga inerzia dell’Amministrazione nell’adottare lo strumento attuativo di iniziativa pubblica rende l’intervento diretto ammissibile senza previo piano esecutivo.

Sono fondati anche gli ulteriori motivi. La P.A. non può opporre al privato le conseguenze della propria inerzia nell’adempimento di un’attività doverosa, in violazione dei principi di buona fede e buon andamento di cui all’art. 97 Cost. Il diniego, infine, è affetto da motivazione meramente apparente: la formula di stile non confuta le argomentazioni tecniche del privato e viola l’art. 3 della legge n. 241/1990, in relazione all’art. 10-bis. L’appello è accolto, il diniego annullato e l’istanza rimessa al riesame dell’Amministrazione; spese del doppio grado compensate.