Lottizzazione abusiva: garanzie partecipative e motivazione sul terzo acquirente (C.G.A.R.S. n. 244 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di lottizzazione abusiva, l’ordinanza che dispone la sospensione dei lavori e prefigura l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale ex art. 30 d.P.R. n. 380/2001 presuppone un accertamento complesso e non meramente ricognitivo, sicché la comunicazione di avvio del procedimento non può essere omessa in assenza di effettive ragioni di urgenza. La clausola di cui all’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 non opera automaticamente, perché la partecipazione può incidere sulla qualificazione del fatto e sulla configurabilità stessa della fattispecie lottizzatoria. Quando l’azione amministrativa si proietta verso l’esito ablatorio nei confronti di un terzo acquirente sopravvenuto, l’Amministrazione è tenuta a un’istruttoria effettiva e a una motivazione individualizzata, che dia conto del tempo trascorso, dell’affidamento ingenerato dal titolo in sanatoria e dagli atti pubblici, nonché del comportamento pregresso dell’ente.

Il Fatto

Il Comune ha adottato un’ordinanza con cui ha contestato una lottizzazione abusiva relativa a un immobile di proprietà degli appellanti, disponendo l’immediata sospensione dei lavori, il divieto di disporre dei suoli e delle opere con atti tra vivi e prefigurando, decorso il termine di novanta giorni, l’acquisizione di diritto delle aree al patrimonio disponibile comunale e la demolizione d’ufficio delle opere.

Gli interessati hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Sicilia, che ha respinto il ricorso. Hanno proposto appello, deducendo la violazione delle garanzie partecipative, l’applicazione automatistica dell’apparato sanzionatorio, l’erronea qualificazione dell’illecito come permanente, la contraddittorietà dell’azione comunale e un difetto di motivazione della sentenza di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da una ricostruzione sistematica dell’istituto, che non è una singola difformità edilizia ma un fenomeno unitario incidente sul governo del territorio. Proprio l’ampiezza della fattispecie impone, nelle vicende stratificate, un accertamento fondato su indizi gravi, precisi e concordanti e una motivazione capace di misurarsi con il tempo e con l’affidamento maturato nella circolazione giuridica.

È fondato il motivo sulla violazione delle garanzie partecipative. La comunicazione di avvio assume valore tanto più intenso quanto più l’Amministrazione eserciti poteri che presuppongono accertamenti complessi e producono effetti di spossessamento. L’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 non svuota la partecipazione: la vincolatività dell’an non elimina la complessità dell’accertamento, che può condurre a qualificazioni differenti. Nel caso concreto non emergeva alcuna ragione di urgenza. La giurisprudenza richiamata (Cons. Stato n. 692 del 2025, Cons. Stato n. 5379 del 2019, Cons. Stato n. 2953 del 2004) conferma che l’apporto del destinatario non può essere dichiarato inutiliter dato per principio.

Quanto all’applicazione dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, il Collegio distingue tra accertamento del fenomeno e proiezione dell’effetto massimo verso il destinatario. L’oggettività dell’illecito non giustifica una clausola di indifferenza verso la posizione del terzo sopravvenuto. L’affidamento opera come criterio conformativo del potere, imponendo un onere motivazionale rafforzato (Cons. Stato n. 4400 del 2017, Cons. Stato n. 4955 del 2024). La buona fede non può essere né presunta né esclusa aprioristicamente, ma va accertata caso per caso, senza che l’acquirente sia gravato di verifiche tecnico-giuridiche eccedenti l’ordinaria diligenza.

È parimenti fondato il motivo sull’irretroattività. Il primo giudice ha confuso permanenza della condotta e permanenza degli effetti: la fattispecie progressiva si consuma con l’ultimo atto del programma lottizzatorio, non con la persistenza del risultato urbanistico (art. 1 legge n. 689/1981). Le sanzioni non possono applicarsi a condotte esaurite prima dell’entrata in vigore della legge n. 47/1985, salvo prova di una condotta protrattasi oltre quella soglia.

Infine, il Collegio accoglie anche le censure sulla contraddittorietà dell’azione comunale e sul difetto di motivazione della sentenza appellata, che ha “scambiato” l’oggetto delle doglianze, omettendo l’esame del quarto motivo. L’appello è accolto e i provvedimenti impugnati in primo grado sono annullati; le spese del doppio grado sono compensate.