Lottizzazione abusiva: garanzie partecipative e motivazione individualizzata sul terzo acquirente (C.G.A.R.S. n. 245 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di lottizzazione abusiva, l’ordinanza comunale adottata ai sensi dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001 che prefigura, decorso il termine, l’acquisizione gratuita e la demolizione non può fondarsi su un accertamento meramente presuntivo né essere preceduta dall’omessa comunicazione di avvio del procedimento. La partecipazione endoprocedimentale è tanto più necessaria quando la fattispecie richieda la ricostruzione di un fenomeno unitario e stratificato nel tempo, non riducibile a una constatazione materiale. L’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 non svuota la garanzia quando l’apporto del privato possa incidere sulla qualificazione del fatto. L’irretroattività delle sanzioni amministrative (art. 1 legge n. 689/1981) impedisce di applicare l’apparato sanzionatorio sopravvenuto a condotte già esaurite, non valendo la permanenza degli effetti a traslarne la consumazione. La proiezione dell’esito ablatorio verso il terzo acquirente sopravvenuto esige infine istruttoria effettiva e motivazione individualizzata su buona fede, diligenza e affidamento.

Il Fatto

Il Comune ha adottato un’ordinanza con cui, ai sensi dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, ha contestato una lottizzazione abusiva su un’area risalente agli anni Ottanta, disponendo la sospensione dei lavori, il divieto di disporre dei suoli con atti tra vivi e prefigurando l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e la demolizione d’ufficio.

L’acquirente sopravvenuto — che aveva acquistato con atto pubblico nel 2014, in presenza di pregresse istanze di sanatoria — ha impugnato il provvedimento. Il TAR Sicilia ha respinto il ricorso, respingendo anche l’istanza cautelare; il C.G.A.R.S. aveva sospeso l’atto in sede cautelare. Avverso la sentenza di rigetto l’interessato ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da una ricostruzione sistematica dell’istituto della lottizzazione abusiva, qualificato come fenomeno unitario a forma libera e di pericolo, distinto dal singolo abuso edilizio. In vicende segnate da stratificazione negoziale e risalenza temporale, l’accertamento deve fondarsi su indizi gravi, precisi e concordanti e su una motivazione capace di misurarsi con il tempo trascorso.

Con il motivo procedimentale, l’appellante deduce la violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990 e della disciplina regionale siciliana. Il Collegio accoglie: la comunicazione di avvio non è un adempimento inutile quando l’Amministrazione eserciti poteri che presuppongono accertamenti complessi e producono effetti di spossessamento. L’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990 opera solo se l’esito non avrebbe potuto essere diverso, dimostrazione che non può fondarsi su affermazioni generali. Poiché la qualificazione lottizzatoria non è un dato autoevidente e può condurre a esiti differenti — persino alla derubricazione in abuso ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001 — la partecipazione è elemento sostanziale. Né emerge alcuna ragione di urgenza.

Quanto al motivo sulla motivazione, il Collegio ritiene fondata la censura di automatismo. La buona fede del terzo non sana l’illecito, ma l’Amministrazione non può proiettare l’esito più grave sull’acquirente sopravvenuto con motivazione standard. Il provvedimento deve rendere verificabile, e non presunta, la ragione dello spossessamento verso quel soggetto, misurandosi con il tempo trascorso e l’affidamento maturato. Il Collegio richiama Cons. Stato Sez. VI n. 4955 del 2024 e n. 4400 del 2017, oltre a Corte cost. n. 160 del 2024 in tema di creditore ipotecario.

Sul motivo intertemporale, il Collegio corregge la sentenza appellata: la lottizzazione abusiva è illecito a effetti permanenti, non a condotta permanente. La permanenza degli effetti non trasla in avanti la consumazione, che coincide con l’ultimo atto del programma. La retroattività delle sanzioni è dunque esclusa salvo prova di condotta protrattasi oltre la soglia normativa.

Infine, il Collegio rileva il mancato raccordo tra condono dei singoli manufatti e riordino urbanistico ex artt. 29 e 35, comma 13, legge n. 47/1985 e art. 2, comma 54, legge n. 662/1996, nonché il difetto di risposta al quarto motivo di ricorso. L’appello è accolto e i provvedimenti impugnati annullati.