Agevolazione prima casa e usucapione: dichiarazioni prima della registrazione (Cass. civ. Sez. V n. 4713 del 22.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazione prima casa, le manifestazioni di volontà prescritte dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 devono essere rese anche quando l’acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione. Esse vanno formulate prima della registrazione del provvedimento del giudice che accerta il trasferimento della proprietà, non potendo essere recuperate in un momento successivo. Tale adempimento integra un presupposto del beneficio e costituisce un’eccezione al principio generale per cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta. In tema di imposta di registro, l’avviso di liquidazione che rettifichi il valore dell’immobile non è sufficientemente motivato se fondato sul solo parametro OMI; è invece legittimo quando i valori OMI siano utilizzati come ausilio e non come unico termine di stima.

Il Fatto

I ricorrenti, coniugi dal 1985, occupano l’immobile oggetto di causa come casa coniugale a partire da tale data. Nel 2017 il Tribunale di Napoli ha riconosciuto loro il diritto di proprietà per usucapione. L’Agenzia delle Entrate ha poi emesso un avviso di liquidazione applicando l’aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sul rilievo che la dichiarazione di volersi avvalere del regime “prima casa” non era stata resa prima della registrazione della sentenza.

La Commissione Tributaria Provinciale di Napoli ha rigettato il ricorso dei contribuenti, che contestavano anche il criterio di valutazione basato esclusivamente sui valori OMI. La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania ha confermato la decisione. I contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione articolando due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. La Corte lo ritiene infondato, richiamando la costante giurisprudenza di legittimità.

Il contribuente che voglia conservare l’agevolazione deve comunicare l’applicazione del regime ed esternare il possesso delle condizioni previste dalla legge prima della registrazione della sentenza. Il trasferimento di proprietà dell’abitazione per via dell’usucapione non impedisce il trattamento fiscale di favore, ma rende indispensabile il rispetto dei vincoli temporali previsti dal legislatore: occorre dichiarare di volersi stabilire nel Comune dell’immobile, di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso Comune e di non avere già fruito dei medesimi benefici.

La Corte sottolinea che la necessità di tale collaborazione del contribuente ha indotto a configurare il caso come eccezione al principio generale, desumibile dall’art. 77 del d.P.R. n. 131 del 1986, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta. Le dichiarazioni vanno rese anche quando l’acquirente intenda far valere il proprio diritto come acquirente a titolo originario, prima della registrazione del provvedimento del giudice, cui va riconosciuta efficacia traslativa.

Il secondo motivo deduce la violazione dell’art. 51 del d.P.R. n. 131 del 1986. La Corte ne afferma l’infondatezza. Pur ribadendo che l’avviso non è sufficientemente motivato se rettifica il valore con esclusivo riferimento alle quotazioni OMI, nel caso concreto i valori OMI sono stati usati come ausilio e non come unico termine di stima, non costituendo essi “fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio”. L’amministrazione ha ricostruito il valore con il metodo comparativo diretto, confrontando trasferimenti di immobili analoghi nello stesso territorio comunale.

Il ricorso è quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e, ai sensi degli artt. 380-bis e 96 c.p.c., al pagamento di ulteriori somme in favore della parte vittoriosa e della Cassa delle ammende.