Il condomino può opporre in executivis la propria estraneità al debito (Cass. civ. Sez. II n. 7490 del 20.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di obbligazioni condominiali, la sentenza di condanna del condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini, sia per l’esistenza sia per l’ammontare del credito, ma non estende il giudicato alle posizioni personali di ciascuno di essi. Il condomino che assuma di non essere titolare passivo del rapporto per avere acquistato l’unità immobiliare in epoca successiva alla delibera di approvazione dei lavori straordinari può far valere tale estraneità in sede di opposizione all’esecuzione, sebbene si tratti di fatto anteriore alla formazione del titolo. Osta, infatti, alla rappresentazione di quella eccezione nel giudizio instaurato dal creditore verso il condominio la frattura del rapporto di rappresentanza processuale in capo all’amministratore, non essendo configurabile a carico del condomino alcun onere di intervento adesivo.

Il Fatto

Il creditore, titolare di una ditta individuale, aveva ottenuto nel 2011 un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per il corrispettivo di lavori di manutenzione dell’edificio. Il provvedimento era divenuto esecutivo dopo che il tribunale, nel 2016, aveva rigettato l’opposizione proposta dal condominio.

Una condomina, che aveva acquistato l’unità immobiliare nel 2009, propose opposizione al precetto notificatole per il pagamento pro quota, deducendo di non dover rispondere del debito, essendo estranea alla delibera assembleare del 2003 e all’esecuzione dei lavori. Il tribunale accolse l’opposizione e dichiarò nullo il precetto; la Corte di appello di Catania confermò la decisione, ritenendo irrilevante che la condomina non avesse impugnato la successiva delibera di riparto. Il creditore ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso censurava la sentenza per non avere considerato l’inoppugnabilità del decreto ingiuntivo, notificato in forma esecutiva anche alla condomina e non opposto dalla stessa, e per avere trascurato che l’art. 1131 c.c. attribuisce all’amministratore la rappresentanza processuale dei condomini.

La Corte muove da un dato non contestato: il tema non riguarda su chi gravi l’obbligo di pagare i lavori straordinari. Sul punto la sentenza impugnata si è conformata alla giurisprudenza secondo cui, in caso di innovazioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni, il debito è assunto da chi era proprietario al momento dell’adozione della delibera, con il corollario, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., che l’acquirente successivo non è obbligato nemmeno in via solidale.

La questione è quindi diversa. Il ricorrente invoca il principio, consolidato, per cui il giudicato formatosi in un processo cui sia stata parte l’amministratore fa stato anche verso i singoli condomini, essendo il condominio ente di gestione privo di personalità giuridica distinta. Da qui la tesi dell’efficacia del titolo verso la condomina, divenuta tale prima dell’emissione del decreto.

La Corte non condivide l’esito proposto. Se si negasse al condomino di far valere in executivis la propria estraneità, gli si precluderebbe ogni possibilità di rappresentare la sua posizione, con lesione del diritto di difesa, residuando il solo rimedio della ripetizione verso chi era condomino al momento dell’assunzione dell’obbligazione. La risposta al quesito se egli possa dedurre tale posizione nel giudizio promosso dal creditore verso il condominio è però negativa: l’indirizzo prevalente non gli riconosce la legittimazione a opporre il decreto ingiuntivo emesso verso il condominio né a impugnarne la sentenza sfavorevole, riconoscendogli solo l’intervento adesivo dipendente, peraltro facoltativo e subalterno.

Ne deriva che la posizione di estraneità, di natura strettamente personale e privata, resta estranea alle difese del condominio e non può essere veicolata attraverso la rappresentanza processuale dell’amministratore, con conseguente frattura del relativo rapporto. Essa, dunque, è azionabile in sede esecutiva. La notifica personale del decreto alla condomina, infine, è funzionale soltanto all’art. 479 c.p.c., non già a provocarne l’opposizione.