Art. 1138 c.c. Regolamento di condominio
L’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio come strumento di organizzazione dell’uso delle cose comuni e di ordinata convivenza, segnando al tempo stesso i limiti oltre i quali la fonte regolamentare non può spingersi.
Tali limiti operano specialmente quando il regolamento incide sui diritti dei singoli sulle proprietà esclusive o deroga a norme inderogabili.
Cosa prevede l’articolo
La giurisprudenza distingue in modo netto tra clausole meramente regolamentari, che disciplinano l’uso dei beni comuni e l’organizzazione del servizio condominiale, e clausole di natura contrattuale, che limitano i diritti sulle proprietà esclusive oppure attribuiscono a taluni condomini diritti maggiori rispetto agli altri. Solo le seconde richiedono, per la loro introduzione o modifica, il consenso unanime dei condomini, mentre le prime restano modificabili con le maggioranze assembleari di cui all’art. 1136 c.c. (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 23582/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 30109/2022). Il primo compito dell’interprete è dunque la qualificazione della clausola: se si limita a regolare il godimento delle parti comuni, opera come norma interna di gestione; se comprime la facoltà dominicale del singolo sulla sua unità o ne condiziona la destinazione, entra nell’area delle clausole contrattuali e soggiace a un regime più rigoroso di formazione, modifica e opponibilità (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 23582/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025).
Applicazione pratica
L’orientamento più solido considera le clausole del regolamento contrattuale che limitano la destinazione o l’uso delle unità in proprietà esclusiva come servitù reciproche, e non come meri obblighi personali o semplici prescrizioni organizzative: da questa qualificazione discende un peculiare regime di opponibilità e la necessità di una formulazione chiara, esplicita e non suscettibile di interpretazioni estensive (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24526/2022; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025). Tali clausole possono valere ultra partes (oltre le parti, nei confronti dei terzi) soltanto se risulti la trascrizione del peso oppure la sua riproduzione espressa nel titolo di acquisto, non essendo sufficiente un generico rinvio al regolamento (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24526/2022). Il mero deposito o la trascrizione generica del regolamento primigenio del costruttore non bastano, occorrendo invece una trascrizione idonea del vincolo o una relatio perfecta (rinvio recettizio completo, che incorpora specificamente il contenuto richiamato) nel contratto di acquisto (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025). Nello stesso senso, la giurisprudenza milanese qualifica le clausole limitative della destinazione d’uso come pesi reali o servitù atipiche e ne subordina l’opponibilità ai terzi acquirenti alla specifica trascrizione o all’accettazione espressa nel titolo, escludendo l’efficacia del solo richiamo generico al regolamento (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 1030/2024). Le clausole contrattuali possono vincolare l’acquirente anche se il regolamento non è allegato materialmente all’atto di trasferimento, purché nell’atto vi sia un richiamo espresso sufficiente; se invece si pretende l’opponibilità di limiti di vera natura reale, permane la necessità del rispetto delle forme richieste per la costituzione di tali pesi e della prova documentale della trascrizione (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 33106/2025).
Sulla derogabilità, il regolamento contrattuale può derogare a disposizioni altrimenti applicabili nella gestione del bene comune, purché non si scontri con limiti inderogabili: occorre distinguere fra semplice restrizione convenzionale lecita e contrasto con una norma imperativa, che ne determina la nullità (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025; Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025; Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025). La nullità è limitata ai casi di mancanza di elementi essenziali, impossibilità o illiceità dell’oggetto, o contrasto con norme imperative, mentre i vizi procedurali o informativi ricadono normalmente nell’annullabilità e sono soggetti al termine di impugnazione (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025; Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025).
L’interpretazione delle clausole regolamentari contrattuali segue i canoni degli artt. 1362 ss. c.c., con primato del dato letterale, integrazione sistematica con le altre disposizioni e valorizzazione della funzione concreta della clausola nel contesto dell’intero assetto negoziale; l’accertamento del significato di una clausola resta giudizio di merito, sindacabile soltanto nei limiti della violazione dei canoni legali di ermeneutica o della manifesta illogicità del ragionamento decisorio (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 30109/2022; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025).
Un filone molto ricco riguarda le clausole che limitano attività quali affitti brevi, attività ricettive, scuole di musica o altre destinazioni reputate incompatibili con il contesto condominiale. Anche quando la clausola limitativa non sia opponibile formalmente per difetto di specifica trascrizione o accettazione, il condominio può talvolta ottenere tutela sulla base delle regole generali di convivenza, del decoro, della quiete e della sicurezza, purché il carattere lesivo dell’attività sia concretamente provato (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025). Non basta allegare in astratto l’incompatibilità dell’attività con il regolamento: occorrono elementi concreti su rumori, danni, gestione dei rifiuti, accessi incontrollati o alterazioni del decoro, valorizzando testimonianze coerenti, documenti, fotografie e, quando il tema riguardi immissioni sonore, accertamenti tecnici più robusti (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025). Il regolamento contrattuale può inoltre imporre legittimamente divieti funzionali alla tutela del decoro architettonico, e le opere realizzate in sua violazione possono essere qualificate abusive, legittimando l’azione degli altri condomini (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025).
Sugli animali domestici e sull’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., la disposizione per cui le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici ha natura imperativa e di ordine pubblico, con conseguente nullità della clausola regolamentare contraria, anche se inserita in un regolamento anteriore alla riforma, secondo la tesi della nullità sopravvenuta (Trib. Cagliari, Sez. II, sent. n. 134/2025). Va però distinto il divieto imposto da un regolamento condominiale in senso proprio, colpito dal limite dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., dai patti contrattuali unanimemente voluti tra i comproprietari, rispetto ai quali il discorso si sposta sul terreno dell’autonomia privata e della sua compatibilità con norme imperative e principi superiori, senza approdare a una negazione automatica di validità (Corte App. Napoli, Sez. VI, sent. n. 1254/2025).
Sul condominio parziale, quando il regolamento e le tabelle speciali individuano porzioni o corpi di fabbrica destinati all’uso esclusivo di una sola parte della compagine, le deliberazioni che incidono su quelle porzioni devono essere assunte soltanto dai condomini interessati, restando illogico attribuire potere decisionale a soggetti privi di qualunque quota sulla parte regolata (Trib. Alessandria, Sez. Civ., sent. n. 386/2024).
Sui profili procedurali, l’introduzione di vincoli regolamentari rilevanti richiede un ordine del giorno sufficientemente specifico e non può essere surrettiziamente veicolata sotto la formula “varie ed eventuali”, che non è sede legittima per l’assunzione di deliberazioni innovative e vincolanti. Non è però sempre necessaria l’allegazione integrale della documentazione all’avviso di convocazione, essendo sufficiente l’indicazione adeguata della materia, fermo l’onere del condomino di attivarsi per richiedere visione o copia dei documenti presso l’amministratore; in mancanza di prova di un concreto ostacolo conoscitivo, la censura di invalidità si indebolisce (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025). Una delibera successiva, regolarmente adottata sugli stessi argomenti e sostitutiva di quella impugnata, può determinare cessazione della materia del contendere anche in controversie aventi a oggetto modifiche regolamentari (Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025).
Sul versante dei rimedi, le controversie condominiali possono essere devolute ad arbitrato se il regolamento contrattuale contiene una clausola compromissoria opponibile, con possibile declaratoria di incompetenza del giudice ordinario: il regolamento contrattuale non opera solo sul piano sostanziale, ma può incidere anche sulla sede di risoluzione delle controversie, sempreché la materia sia disponibile e la clausola sia validamente vincolante (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2313/2025).
Giurisprudenza
Distinzione tra clausole regolamentari e contrattuali
Problema: quali clausole richiedono l’unanimità e quali sono modificabili a maggioranza.
Principio: le clausole regolamentari sull’uso dei beni comuni sono modificabili a maggioranza; quelle contrattuali, che limitano diritti sulla proprietà esclusiva, richiedono consenso unanime.
Conseguenza pratica: la qualificazione della clausola condiziona il quorum necessario per la sua modifica (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 23582/2023; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 30109/2022).
Clausole limitative come servitù reciproche
Problema: come si qualificano le clausole che limitano la destinazione delle unità esclusive.
Principio: sono assimilabili a servitù reciproche, non a meri obblighi personali, e richiedono formulazione chiara e non estensivamente interpretabile.
Conseguenza pratica: la loro applicazione va valutata con il rigore proprio dei pesi reali (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24526/2022; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025).
Opponibilità ultra partes e trascrizione
Problema: quando una clausola limitativa vincola i terzi acquirenti.
Principio: serve trascrizione del peso o riproduzione espressa nel titolo di acquisto; non basta il generico rinvio al regolamento, né il mero deposito o la trascrizione generica del regolamento del costruttore.
Conseguenza pratica: occorre una trascrizione idonea o una relatio perfecta nel contratto di acquisto (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24526/2022; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025).
Clausole come pesi reali nella giurisprudenza milanese
Problema: come tratta la giurisprudenza di merito le clausole limitative della destinazione d’uso.
Principio: le qualifica come pesi reali o servitù atipiche, subordinandone l’opponibilità a specifica trascrizione o accettazione espressa.
Conseguenza pratica: il richiamo generico al regolamento non è sufficiente a renderle opponibili (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 1030/2024).
Vincolo dell’acquirente senza allegazione materiale del regolamento
Problema: se serva allegare materialmente il regolamento all’atto di trasferimento per vincolare l’acquirente.
Principio: le clausole contrattuali possono vincolare anche senza allegazione materiale, purché vi sia richiamo espresso sufficiente; per i limiti di vera natura reale restano necessarie le forme costitutive e la prova della trascrizione.
Conseguenza pratica: il regime probatorio varia a seconda della natura, obbligatoria o reale, del vincolo (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 33106/2025).
Derogabilità e limiti alle norme inderogabili
Problema: quando una clausola regolamentare derogatoria è valida.
Principio: è valida se non contrasta con norme imperative; il contrasto con norme inderogabili determina la nullità.
Conseguenza pratica: occorre distinguere restrizione convenzionale lecita da violazione di norma imperativa (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025; Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025; Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025).
Distinzione tra nullità e annullabilità della clausola regolamentare
Problema: quale sanzione colpisce la clausola viziata.
Principio: la nullità è limitata a mancanza di elementi essenziali, impossibilità o illiceità dell’oggetto o contrasto con norme imperative; i vizi procedurali restano nell’area dell’annullabilità.
Conseguenza pratica: i vizi procedurali vanno impugnati nei termini di legge, non sono rilevabili in ogni tempo (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025; Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025).
Canoni interpretativi delle clausole contrattuali
Problema: come si interpreta una clausola regolamentare contrattuale.
Principio: si applicano gli artt. 1362 ss. c.c., con primato del dato letterale e integrazione sistematica.
Conseguenza pratica: l’accertamento è giudizio di merito, sindacabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o manifesta illogicità (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 30109/2022; Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025).
Tutela generale di decoro, quiete e sicurezza
Problema: se il condominio possa comunque agire contro un’attività lesiva quando la clausola limitativa non sia opponibile.
Principio: la tutela resta possibile sulla base delle regole generali di convivenza, decoro, quiete e sicurezza, se la lesività è concretamente provata.
Conseguenza pratica: l’inopponibilità formale della clausola non esclude ogni forma di tutela (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15341/2025; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025).
Onere probatorio sulla lesività concreta dell’attività
Problema: cosa deve dimostrare il condominio per ottenere tutela contro un’attività incompatibile.
Principio: servono elementi concreti su rumori, danni, gestione dei rifiuti, accessi incontrollati o alterazioni del decoro.
Conseguenza pratica: l’allegazione astratta dell’incompatibilità non è sufficiente (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 413/2024; Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2371/2025).
Divieti a tutela del decoro architettonico
Problema: se il regolamento contrattuale possa imporre divieti a tutela del decoro architettonico.
Principio: tali divieti sono legittimi; le opere realizzate in violazione possono essere qualificate abusive.
Conseguenza pratica: gli altri condomini sono legittimati ad agire contro le opere abusive (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31593/2025).
Nullità del divieto regolamentare di detenere animali domestici
Problema: se un regolamento possa vietare la detenzione di animali domestici.
Principio: il divieto è nullo perché la norma che lo esclude ha natura imperativa e di ordine pubblico, anche per regolamenti anteriori alla riforma.
Conseguenza pratica: il condomino può ottenere la rimozione dell’ostacolo regolamentare e la detenzione dell’animale (Trib. Cagliari, Sez. II, sent. n. 134/2025).
Divieto regolamentare e patti contrattuali unanimi sugli animali
Problema: se il limite dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. valga anche per patti unanimemente accettati.
Principio: va distinto il divieto regolamentare in senso proprio, colpito dal limite legale, dai patti contrattuali unanimi, valutati sul terreno dell’autonomia privata.
Conseguenza pratica: per i patti unanimi non vi è negazione automatica di validità (Corte App. Napoli, Sez. VI, sent. n. 1254/2025).
Condominio parziale e competenza deliberativa limitata
Problema: chi può deliberare su porzioni destinate all’uso esclusivo di parte della compagine.
Principio: le relative deliberazioni spettano solo ai condomini interessati, individuati da regolamento e tabelle speciali.
Conseguenza pratica: è illegittimo attribuire potere decisionale a soggetti privi di quota sulla parte regolata (Trib. Alessandria, Sez. Civ., sent. n. 386/2024).
Specificità dell’ordine del giorno
Problema: se un vincolo regolamentare possa essere introdotto sotto “varie ed eventuali”.
Principio: serve un ordine del giorno sufficientemente specifico; “varie ed eventuali” non è sede legittima per deliberazioni innovative e vincolanti.
Conseguenza pratica: una delibera regolamentare adottata sotto tale voce è esposta a impugnazione (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025).
Onere informativo e allegazione della documentazione
Problema: se l’avviso di convocazione debba contenere l’intera documentazione relativa alla modifica regolamentare.
Principio: non è sempre necessaria l’allegazione integrale, bastando l’indicazione adeguata della materia; il condomino ha l’onere di attivarsi per la visione dei documenti.
Conseguenza pratica: senza prova di un concreto ostacolo conoscitivo, la censura di invalidità si indebolisce (Trib. Napoli, Sez. VI, sent. n. 2934/2025).
Cessazione della materia del contendere per delibera sostitutiva
Problema: cosa accade quando una nuova delibera sostituisce quella regolamentare impugnata.
Principio: una delibera successiva, regolarmente adottata sugli stessi argomenti, può determinare cessazione della materia del contendere.
Conseguenza pratica: l’interesse alla decisione sulla delibera originaria può venire meno (Trib. Potenza, Sez. Civ., sent. n. 191/2025).
Devoluzione delle controversie ad arbitrato
Problema: se una clausola compromissoria nel regolamento contrattuale sottragga la lite al giudice ordinario.
Principio: le controversie possono essere devolute ad arbitrato se la clausola compromissoria è opponibile e la materia è disponibile.
Conseguenza pratica: il giudice ordinario può essere dichiarato incompetente in presenza di clausola valida (Trib. Milano, Sez. XIII Civ., sent. n. 2313/2025).
Errori frequenti
- Modificare a maggioranza una clausola di natura contrattuale, che limita diritti sulla proprietà esclusiva e richiede invece consenso unanime.
- Ritenere opponibile al terzo acquirente una clausola limitativa in base al solo richiamo generico al regolamento, senza trascrizione o riproduzione specifica.
- Considerare equivalenti il deposito o la trascrizione generica del regolamento del costruttore e la trascrizione idonea del singolo vincolo.
- Fondare l’invalidità di ogni clausola regolamentare sulla nullità, senza distinguere i vizi procedurali, che restano sul terreno dell’annullabilità.
- Ritenere che l’assenza di opponibilità formale della clausola escluda ogni tutela contro attività lesive del decoro, della quiete o della sicurezza.
- Assumere deliberazioni innovative e vincolanti sotto la voce “varie ed eventuali”, anziché con un ordine del giorno specifico.
- Ritenere sempre nullo, senza distinzioni, ogni patto che limiti la detenzione di animali domestici, confondendo il divieto regolamentare con l’accordo contrattuale unanime.
- Attribuire potere decisionale su porzioni a uso esclusivo di parte della compagine a condomini privi di quota su quella parte.
Collegamenti
Art. 1136 c.c. — maggioranze assembleari applicabili alle clausole regolamentari non contrattuali. Art. 1137 c.c. — impugnazione delle delibere, rilevante per la distinzione tra nullità e annullabilità delle clausole e per la specificità dell’ordine del giorno. Artt. 1362 ss. c.c. — canoni generali di interpretazione del contratto, applicati alle clausole regolamentari di natura contrattuale.
Nel tempo, il quadro appare abbastanza leggibile: già nel 2022 la Cassazione ha consolidato la qualificazione delle clausole limitative della destinazione d’uso come servitù reciproche e ha insistito sulla necessità di formulazioni chiare e di trascrizione o riproduzione nel titolo. Nel 2023 la Corte ha ribadito la distinzione tra clausole contrattuali e regolamentari e la diversa modificabilità per unanimità o a maggioranza. Nel 2024 e nel 2025 la giurisprudenza di merito ha applicato in modo molto concreto questi principi alle attività ricettive, alla tutela del decoro, agli animali domestici, ai rapporti con i terzi acquirenti e alla specificità dell’ordine del giorno. Le pronunce di legittimità del 2025 confermano e affinano il quadro, soprattutto sui temi dell’opponibilità, del richiamo negli atti di acquisto, della tutela del decoro e del rapporto tra autonomia regolamentare e limiti inderogabili.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
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mettiamo a disposizione anche il testo integrale.