Locazione a canone vile anteriore al pignoramento e ordine di liberazione (Cass. civ. Sez. III n. 9731 del 14.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La locazione a canone vile stipulata in data anteriore al pignoramento è inopponibile non solo all’aggiudicatario, ai sensi dell’art. 2923, comma 3, cod. civ., ma anche alla procedura esecutiva e ai creditori che ad essa danno impulso, in ragione dell’interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e del peculiare regime di efficacia ultra partes del decreto di trasferimento. Ne consegue che è legittima l’emanazione diretta, da parte del giudice dell’esecuzione, dell’ordine di liberazione, con successiva attuazione da parte del custode, senza necessità di un preventivo titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva. I soggetti pregiudicati possono trovare tutela nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi.

Il Fatto

Una banca instaurava una procedura esecutiva immobiliare, poi riunita ad altra pendente a carico della debitrice principale, nei confronti di più società, tra cui quelle che avevano garantito con ipoteca il credito azionato. Tra gli immobili pignorati ve ne erano due concessi in locazione, dalle stesse società datrici di ipoteca, a una ulteriore società. Ad istanza dei creditori, il giudice dell’esecuzione pronunciava l’ordine di liberazione degli immobili per la ritenuta viltà del canone, a norma degli artt. 560, comma 3, cod. proc. civ. e 2923, comma 3, cod. civ.

Il ricorrente, in proprio e quale ex legale rappresentante della conduttrice, proponeva opposizione ex art. 617 cod. proc. civ., contestando la legittimazione dei creditori e del custode a invocare la liberazione prima dell’aggiudicazione e censurando la valutazione del giusto prezzo. Rigettata l’opposizione dal Tribunale, questi ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara il ricorso inammissibile, in conformità alla proposta di definizione accelerata ex art. 380-bis cod. proc. civ. Il primo motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis cod. proc. civ., avendo la Corte già chiarito che la locazione a canone vile stipulata prima del pignoramento è inopponibile anche alla procedura e ai creditori, per l’interesse pubblicistico al corretto sviluppo del processo esecutivo e per il regime di efficacia ultra partes del decreto di trasferimento.

Da tale premessa discende la piena legittimità dell’emanazione diretta dell’ordine di liberazione da parte del giudice dell’esecuzione, con successiva attuazione del custode e senza necessità di un previo titolo conseguito in sede cognitiva, restando ai soggetti pregiudicati la tutela nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi. Il Collegio richiama sul punto Cass. Sez. 3, sent. 28 marzo 2022, n. 9877.

Il principio è stato poi ribadito, fugando dubbi di costituzionalità analoghi a quelli evocati nel ricorso, con la declaratoria di manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell’art. 2923, comma 3, cod. civ., osservandosi che l’interpretazione accolta non impedisce il diritto di difesa del conduttore né ostacola l’iniziativa economica privata, mirando a salvaguardare il diritto al recupero del credito, tutelato anche a livello sovranazionale, da iniziative economiche fraudolente o lesive delle ragioni creditorie (Cass. Sez. 3, ord. 9 maggio 2023, n. 12473). Il Collegio dichiara di dare piena continuità a tali arresti, non rinvenendo ragioni per discostarsene.

Quanto al secondo motivo, le censure di violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. sono giudicate non conferenti. La violazione dell’art. 115 è deducibile come vizio di legittimità solo se il giudice abbia dichiarato di non osservare la regola ovvero abbia giudicato su prove non introdotte dalle parti; quella dell’art. 116 solo se il giudice abbia disatteso la libera valutazione in assenza di deroga normativa. Il mero mal esercizio del prudente apprezzamento è censurabile, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., nei rigorosi limiti del sindacato sui vizi di motivazione.

All’inammissibilità conseguono la condanna del ricorrente alle spese di legittimità e, per la definizione conforme alla proposta ex art. 380-bis cod. proc. civ., l’applicazione dei commi 3 e 4 dell’art. 96 cod. proc. civ.