Convenzione urbanistica risolta solo con provvedimento definitivo del Comune (Cass. civ. Sez. I n. 8918 del 04.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di convenzioni urbanistiche, l’intervenuta sottoscrizione da parte dell’ente pubblico non rende il rapporto del tutto assimilabile a un contratto tra privati, restando integra — nonostante qualsiasi patto contrario — la potestà pubblicistica del Comune di liberarsi dal vincolo contrattuale in relazione a sopravvenute esigenze di pubblico interesse. La conclusione del procedimento amministrativo avente a oggetto la sorte della convenzione costituisce, pertanto, antecedente logico-necessario dell’azione del privato fondata sull’applicazione delle regole privatistiche del diritto dei contratti. Ne consegue l’infondatezza della censura che pretenda di ritenere ipso iure risolta la convenzione per effetto di una clausola risolutiva espressa automatica, in assenza della relativa determinazione provvedimentale dell’ente pubblico sottoscrittore di volersene avvalere. È inammissibile, per totale difetto di autosufficienza, il motivo che non deduca come, dove e quando una domanda di nullità statutaria sia stata ritualmente introdotta in lite e coltivata nei gradi successivi.

Il Fatto

La ricorrente, socia di una società cooperativa edilizia, ha impugnato la deliberazione del consiglio di amministrazione che ne aveva disposto l’esclusione dalla compagine sociale per grave inadempimento, segnatamente per il mancato pagamento delle quote di preammortamento del mutuo contratto dalla società in vista della convenzione stipulata con il Comune per la concessione del diritto di superficie finalizzato all’edificazione degli alloggi da assegnare in proprietà ai soci.

Il Tribunale ha respinto la domanda; la Corte di appello di Roma ha confermato la decisione. La socia ha quindi proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, deducendo tra l’altro la risoluzione di diritto della convenzione urbanistica e l’incertezza sul prezzo massimo di cessione dell’alloggio, quale eccezione di inadempimento rispetto all’obbligo di pagamento della quota di mutuo. La società ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo — fondato sulla pretesa risoluzione di diritto della convenzione ex art. 1456 cod. civ. e sull’art. 107 del d.lgs. n. 267 del 2000 — è dichiarato inammissibile perché versato totalmente in fatto, mirando a una rivalutazione del materiale probatorio. La Corte territoriale ha accertato in fatto che le determinazioni dirigenziali dell’ente locale erano state adottate nell’ambito del procedimento amministrativo e al termine della fase istruttoria, non essendo ancora intervenute le decisioni definitive di carattere provvedimentale.

In diritto, la Corte ritiene corretta l’affermazione della Corte di appello sulla necessità che fosse definito il procedimento amministrativo con cui il Comune intendeva sciogliersi dagli effetti obbligatori della concessione. Richiamando Sezioni Unite n. 2669 del 1993, si ribadisce che nelle convenzioni urbanistiche resta integra la potestà pubblicistica dell’ente di liberarsi dal vincolo per sopravvenute esigenze di pubblico interesse e che la conclusione del procedimento costituisce antecedente logico-necessario dell’azione privatistica del privato.

Il secondo motivo, relativo alla nullità per genericità dell’art. 9 dello statuto sociale, è inammissibile per difetto di autosufficienza: il ricorrente non indica come, dove e quando la domanda sarebbe stata introdotta e coltivata, tanto più che la sentenza impugnata non ne fa cenno alcuno.

I motivi terzo e quarto, esaminati congiuntamente, sono inammissibili perché non si confrontano con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che ha dichiarato inammissibili per genericità e parziale novità le censure sull’inadempimento e sull’allegazione — nuova in appello — della rilevanza delle contestazioni sul prezzo massimo di cessione rispetto alla validità della deliberazione di esclusione. La Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente alle spese, con i presupposti per il versamento del contributo unificato.