Nullità del preliminare per indeterminatezza del bene e sindacato sulla CTU (Cass. civ. Sez. II n. 10158 del 17.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare è nullo per indeterminatezza dell’oggetto quando il bene non sia individuato né per confini né per dati catastali, non potendo l’art. 1346 cod. civ. ritenersi soddisfatto dalla sola indicazione del piano e della località. L’immissione anticipata nel possesso non sana il difetto di determinabilità, perché non integra un elemento estrinseco idoneo all’individuazione univoca. In tema di consulenza tecnica d’ufficio, le osservazioni critiche non prospettate al consulente nel termine ordinatorio dell’art. 195 cod. proc. civ. sono proponibili nel successivo corso del giudizio, anche in comparse conclusionali, ove non integrino eccezioni di nullità del subprocedimento; perché il vizio rilevi, la parte deve però indicare per esteso le parti della consulenza erroneamente disattese e dimostrarne la decisività, non potendo il giudice di legittimità riesaminare il merito.

Il Fatto

Il ricorrente aveva convenuto in giudizio il promittente venditore per ottenere il trasferimento, ex art. 2932 cod. civ., della proprietà di un appartamento situato in un’isola minore, in forza di una scrittura privata risalente al 1987 con cui la controparte si era riconosciuta debitrice, quale compenso per l’opera prestata, di una somma parametrata a una percentuale della cubatura di un compendio immobiliare acquisito in sede fallimentare. L’attore era stato immesso anticipatamente nel possesso, ma la cessione non era mai seguita.

Dopo il rigetto in primo grado, la sentenza d’appello venne annullata per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti della società obbligata in solido. Riassunta la causa, il tribunale respinse la domanda, dichiarando nulla la scrittura per indeterminatezza del bene. La corte d’appello confermò la nullità, ma riconobbe un importo a titolo di risarcimento, condividendo le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio e dichiarando tardive le note critiche depositate dal ricorrente in comparsa conclusionale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava violazione degli artt. 1418 e 1346 cod. civ., sostenendo che il bene sarebbe stato determinabile per relationem, attraverso riferimenti estrinseci. La Corte respinge la censura osservando che il ricorrente non ha chiarito quali fossero gli elementi concreti idonei a consentire l’individuazione univoca dell’immobile, limitandosi a richiamare la località e il piano.

La Suprema Corte richiama il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione: la parte che denuncia un errore del giudice di merito deve indicare puntualmente i fatti processuali che ne sono alla base, a pena di inammissibilità. Ciò che il ricorrente propone è, in realtà, una diversa ricostruzione del fatto e un riesame del materiale probatorio, non consentiti in sede di legittimità.

Quanto al vizio di motivazione, la Corte ricorda che, dopo la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., non è più deducibile il semplice difetto di sufficienza, ma resta l’obbligo costituzionale ex art. 111 Cost. e processuale ex art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. La motivazione è violata solo quando sia totalmente mancante o meramente apparente. Nel caso concreto il percorso argomentativo è chiaro e rispetta il cd. minimo costituzionale.

Il secondo motivo contesta la declaratoria di tardività delle osservazioni alla CTU. La Corte dà torto al giudice di merito sul piano processuale: richiamando le Sezioni Unite n. 5624 del 2022, afferma che il termine dell’art. 195, ultimo comma, cod. proc. civ. ha natura ordinatoria e che la mancata prospettazione dei rilievi al consulente non preclude di sollevarli in comparsa conclusionale o in appello.

Tuttavia il motivo è respinto nel merito: le osservazioni pretermesse devono essere decisive. Il ricorrente non ha specificato perché il diverso valore di mercato sostenuto avrebbe dovuto prevalere, né ha riportato per esteso le parti della consulenza asseritamente disattese. La CTU, del resto, aveva correttamente parametrato la stima all’anno dell’acquisto e alla potenzialità turistica del luogo. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.