Risoluzione del preliminare e restituzione dei frutti per godimento anticipato (Cass. civ. Sez. II n. 10368 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente è tenuto alla restituzione della cosa e dei frutti ai sensi dell’art. 2033 cod. civ., secondo lo schema della condictio indebiti ob causam finitam. La retroattività della risoluzione, per il venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni eseguite, comporta l’obbligo di restituire quanto ricevuto senza causa e di corrispondere l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione. La promessa di vendita con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui disciplina è quella prevalente del preliminare di vendita, con applicazione degli effetti restitutori dell’art. 1458 cod. civ. La relativa domanda è proponibile anche a titolo di risarcimento, spettando al giudice la corretta qualificazione.

Il Fatto

Il Tribunale adito, accogliendo il ricorso della promissaria acquirente, ha emesso decreto ingiuntivo con cui ha condannato la società promittente venditrice alla restituzione della caparra confirmatoria versata al momento della conclusione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il preliminare era sottoposto a condizione risolutiva, verificatasi per il diniego, da parte della società di leasing proprietaria dell’immobile, del consenso al riscatto anticipato da parte della promittente venditrice.

La società ha proposto opposizione e domanda riconvenzionale di risarcimento per la mancata disponibilità dell’immobile. Il Tribunale ha rigettato l’opposizione, ritenendo che la società avesse promesso in vendita un bene di cui non aveva la proprietà. La Corte d’appello ha confermato, qualificando la detenzione come non più legittima a titolo gratuito dopo la risoluzione, ma ha escluso la prova del pregiudizio. La società ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per asserita mancanza di procura speciale. Il mandato, in calce al ricorso, contiene l’espresso riferimento alla sentenza impugnata; la Corte richiama il principio di conservazione e le pronunce delle Sezioni Unite n. 36057 del 2022 e n. 2075 del 2024, che hanno ridotto i casi di nullità della procura. L’eccezione è rigettata.

Nel merito, il primo motivo censura il dies a quo degli effetti restitutori. La ricorrente deduce l’erronea applicazione dell’art. 1458 cod. civ., sostenendo che la restituzione decorra dalla stipula del preliminare e non dalla data di risoluzione. Il motivo è fondato. La Corte ribadisce che, in caso di risoluzione del preliminare con consegna anticipata, sussiste l’obbligo di restituire la cosa e i frutti ex art. 2033 cod. civ., per il tempo tra consegna e restituzione, richiamando le precedenti Cass. Sez. 2 n. 6575 del 2017, n. 28381 del 2017 e n. 35280 del 2022.

La promessa di vendita con consegna anticipata integra un contratto misto, con causa data dalla fusione tra preliminare e comodato precario; prevale la disciplina del preliminare, con applicazione dell’art. 1458 cod. civ. Non è pertinente il precedente sul contratto di finanziamento, di natura continuata e periodica. Irrilevante è poi che la restituzione non sia stata chiesta in via stragiudiziale, perché l’obbligo decorre dalla conclusione del preliminare o dalla consegna. Né rileva che la domanda sia stata proposta a titolo di risarcimento: spetta al giudice la corretta qualificazione.

Il terzo motivo è inammissibile quanto agli estratti conto, la cui produzione era stata dichiarata irrituale con pronuncia non appellata e dunque passata in giudicato. È invece fondato per il resto: la sentenza, dichiarando che nulla si sapeva sulle caratteristiche dell’immobile, viola il minimo costituzionale della motivazione ex art. 111 Cost. e art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., risultando apodittica. Il secondo motivo è infondato: la Corte d’appello ha correttamente applicato l’art. 345, comma 3, cod. proc. civ., avendo accertato che la parte non aveva potuto produrre prima il documento.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, rigetta il secondo, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.