Locale bruciatore comune se destinato al servizio alla nascita del condominio (Cass. civ. Sez. II n. 10369 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 1117, n. 2, cod. civ., nel testo anteriore alla modifica di cui all’art. 1 della legge n. 220/2012, i locali destinati al riscaldamento centrale sono presunti comuni se il contrario non risulta dal titolo. Per stabilire se un’unità immobiliare sia comune perché destinata a servizi comuni, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, tale destinazione sussista espressamente o di fatto. A differenza delle cose necessarie all’uso comune di cui al n. 1, i locali del n. 2 sono ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse e divengono comuni solo con una specifica destinazione al servizio. Il sopravvenuto venir meno del servizio comune non fa cessare la proprietà comune del locale che a quel servizio era adibito.

Il Fatto

Un proprietario conveniva in giudizio i titolari di una porzione di fabbricato per far accertare l’occupazione senza titolo di un locale bruciatore e ottenerne il rilascio. I convenuti, che avevano acquistato la porzione nel 1970 e detenevano le chiavi del locale perché la caldaia ivi ubicata serviva l’impianto di riscaldamento centralizzato, continuavano a usarlo come deposito dopo la realizzazione di impianti autonomi. Essi chiedevano in via riconvenzionale l’accertamento della comproprietà del locale.

Il Tribunale di Prato accoglieva la domanda attorea, ritenendo che dal contratto di vendita emergesse la volontà del venditore di conservare la proprietà esclusiva del locale. La Corte d’Appello di Firenze riformava la decisione, accertava la comproprietà al 50% dei convenuti e condannava l’attore alla restituzione delle somme versate. Il soccombente ricorreva per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, attengono all’applicazione della presunzione di condominialità e all’interpretazione dell’atto del 1970. La Corte rileva anzitutto un profilo di inammissibilità: per il principio di autosufficienza, ai sensi dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., il ricorrente avrebbe dovuto riportare il testo del contratto nella parte censurata, ciò che non ha fatto.

Nel merito, l’art. 1117, n. 2, cod. civ. nel testo applicabile ratione temporis includeva tra i beni comuni, se il contrario non risultava dal titolo, i locali per il riscaldamento centrale. Entrambe le sentenze di merito concordavano sul dato pacifico che, alla data di formazione della situazione di condominio, il locale era adibito al riscaldamento centralizzato di entrambe le porzioni.

La Corte ricorda che il titolo idoneo a escludere la comunione è l’atto costitutivo della situazione di condominio, ossia il primo trasferimento di un’unità dall’originario proprietario, e deve contenere una volontà contraria espressa in modo chiaro e inequivoco (Cass. n. 2787 del 2025; Cass. n. 27636 del 2018). La verifica della natura comune va compiuta al momento dell’atto traslativo (Cass. n. 18055 del 2024).

I locali del n. 2 dell’art. 1117 si distinguono da quelli necessari all’uso comune del n. 1: sono suscettibili di utilizzazioni autonome e divengono comuni solo con una specifica destinazione al servizio. L’accertamento di tale destinazione è giudizio di fatto, non sindacabile in legittimità. Una volta accertata la destinazione al servizio alla nascita del condominio, il sopravvenuto venir meno del servizio centralizzato non fa cessare la proprietà comune del locale.

Quanto all’interpretazione del contratto, la Corte ribadisce che, se del testo negoziale sono possibili più letture, non è consentito dolersi in legittimità della scelta compiuta dal giudice di secondo grado (Cass. n. 18214 del 2024; Cass. n. 10131 del 2006). Il ricorrente non ha indicato quali criteri ermeneutici sarebbero stati violati. Il secondo motivo è inammissibile quanto al fatto storico e infondato quanto alla asserita motivazione apparente, che ricorre solo quando le argomentazioni sono obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento del giudice (Cass. Sez. Un. n. 2767 del 2023; Cass. Sez. Un. n. 34476 del 2019). Il ricorso è respinto, con addebito di spese e contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.