Condizione sospensiva unilaterale e azione ex art. 2932 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 10367 del 19.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La condizione sospensiva apposta al contratto preliminare nell’interesse esclusivo di uno solo dei contraenti è rinunciabile, anche dopo il mancato avveramento, senza che la controparte possa ostacolare tale volontà. Ne consegue che la mancata realizzazione dell’opera cui la condizione si riferisce non preclude al promissario acquirente l’esercizio dell’azione ex art. 2932 cod. civ., quando egli abbia dimostrato di non avere interesse all’avveramento e vi abbia rinunciato. L’interpretazione del contratto costituisce indagine di fatto riservata al giudice di merito e la censura ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. non può risolversi nella mera contrapposizione tra la lettura del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata.

Il Fatto

Il promissario acquirente ha convenuto in giudizio i promittenti venditori chiedendo l’esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita di un immobile, ex art. 2932 cod. civ., con contestuale riduzione del prezzo per l’esistenza di un’ipoteca sul bene. Il Tribunale di Paola ha accolto la domanda. La Corte d’appello di Catanzaro ha riformato la decisione, dichiarando inammissibile l’azione per il mancato pagamento dell’ultima rata, cui il preliminare subordinava la conclusione del contratto definitivo.

La Cassazione, con la sentenza che ha disposto il rinvio, ha enunciato il principio per cui l’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di cancellare le ipoteche non ostava all’azione ex art. 2932 cod. civ., essendo il promissario dispensato dal pagamento e potendo chiedere al giudice di fissare le modalità idonee a un acquisto libero da vincoli. Il giudice del rinvio ha rigettato l’appello dei promittenti venditori, che hanno nuovamente proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura l’interpretazione della clausola che subordinava l’efficacia del contratto alla costruzione di una rampa di accesso. La Corte ribadisce che l’interpretazione del contratto è operazione di accertamento della volontà delle parti, riservata al giudice di merito; chi deduce la violazione dei canoni degli artt. 1362 e ss. cod. civ. deve indicare le norme asseritamente violate e spiegare come il giudice se ne sia discostato. La censura non può ridursi a contrapporre una diversa lettura, poiché l’interpretazione accolta deve essere soltanto una delle plausibili. La lettura della Corte territoriale, secondo cui la rampa serviva all’immobile promesso in vendita, è plausibile: i ricorrenti non hanno dimostrato alcun interesse della promittente venditrice alla sua realizzazione.

Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la nullità della sentenza per contraddittorietà e illogicità della motivazione. La Corte richiama il principio per cui, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il difetto di sufficienza della motivazione non è più deducibile come vizio di legittimità. La nullità processuale ex art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. ricorre solo quando la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, o affetta da manifesta e irriducibile contraddittorietà, purché il vizio risulti dal testo stesso della sentenza. Nella specie il giudice del rinvio ha ritenuto che la clausola riguardasse la rampa a servizio dell’immobile promesso in vendita: dato logicamente sufficiente a fondare l’esclusività dell’interesse del promissario acquirente.

La Corte conferma quindi che, essendo la condizione prevista nell’interesse del solo promissario acquirente, costui poteva agire ex art. 2932 cod. civ. anche a fronte della mancata realizzazione della rampa, dimostrando così di rinunciare all’avveramento della condizione. Trova applicazione il principio per cui le parti possono apporre una condizione sospensiva convenuta nell’interesse di uno solo dei contraenti, libero di avvalersene o di rinunciarvi, prima o dopo il non avveramento, senza che la controparte possa ostacolarne la volontà.

Il terzo motivo deduce la violazione dell’art. 2932 cod. civ., per non avere il giudice del rinvio considerato il mancato adempimento dell’obbligo di estinzione integrale dell’ipoteca. La censura è inammissibile per novità: prospetta una questione non trattata dalla sentenza impugnata, senza allegare in quali atti fosse stata dedotta in merito, così impedendo alla Corte il controllo ex actis. Inoltre, la contestazione presuppone un accertamento del contenuto del contratto non emergente dalla sentenza, deducibile solo ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Il principio della sentenza che ha disposto il rinvio è rispettato: il prezzo già pagato copriva quello dovuto, per l’intervenuto giudicato sulla riduzione, e non risultava alcun obbligo del promissario di offrire o eseguire l’estinzione dell’ipoteca.