Divisione: conguaglio al valore del fondo senza opere del terzo (Cass. civ. Sez. II n. 15658 del 12.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di scioglimento della comunione, il valore delle quote deve essere determinato con riferimento al valore del bene privo delle costruzioni realizzate dal terzo, attesa la natura meramente obbligatoria del pagamento dell’indennità ex art. 936 c.c., che attiene al rapporto tra il proprietario dell’immobile ed il terzo, una volta esercitato lo ius retinendi. Il proprietario del suolo acquista a titolo originario, per accessione ex art. 934 c.c., la proprietà delle opere incorporate fin dal momento dell’esecuzione, ma l’obbligo indennitario si consolida solo con la scelta di corrispondere l’indennità. Diversamente opinando, l’assegnatario corrisponderebbe il conguaglio al condividente per opere che non intende ritenere, ovvero, esercitando lo ius retinendi, l’indennità al terzo e il conguaglio al condividente non assegnatario, con duplicazione di quanto dovuto.

Il Fatto

Un condividente cita in giudizio gli altri comproprietari davanti al Tribunale di Velletri per ottenere lo scioglimento della comunione su un terreno sul quale i convenuti avevano realizzato, per mezzo di un terzo, un canile, oltre al risarcimento dei danni per la mancata disponibilità del bene. Il giudice di prime cure accoglie la domanda, assegna il terreno per intero ai convenuti e riconosce all’attore un conguaglio.

La Corte d’appello di Roma conferma la decisione, accertando l’indivisibilità del fondo e ritenendo che, trattandosi di opere realizzate da un terzo, nulla fosse dovuto all’attore ai sensi dell’art. 936 c.c. Il condividente non assegnatario ricorre per cassazione con due motivi; gli altri propongono ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione delle norme sull’accessione e sostiene che il conguaglio avrebbe dovuto calcolarsi sul maggior valore acquisito dal terreno per effetto della costruzione del canile, richiamando anche la variazione catastale e l’art. 23 d.P.R. n. 634/1972. Il motivo è rigettato.

La Corte ricostruisce la disciplina dell’art. 936 c.c.: il proprietario può esercitare lo ius tollendi, con diritto al risarcimento del danno, ovvero lo ius retinendi, che comporta l’obbligo di pagare un indennizzo, riferito a scelta al valore dei materiali e della mano d’opera o all’aumento di valore recato al fondo. Il vantaggio economico del proprietario è prioritario e assorbente rispetto al danno eventualmente subito.

Il proprietario acquista le opere a titolo originario per accessione fin dal momento dell’incorporazione al suolo, ma l’obbligo indennitario non è prestazione sinallagmatica: sorge dall’esercizio del diritto di ritenzione, che opera automaticamente nelle ipotesi di buona fede del costruttore o per la scadenza del termine di sei mesi dalla notizia dell’incorporazione.

Da tali principi deriva che le opere del terzo incidono sul valore del fondo solo se il proprietario esercita lo ius retinendi, ma sono compensate dall’indennità dovuta al costruttore; nessun incremento si produce quando il proprietario eserciti lo ius tollendi. L’obbligo indennitario si consolida solo al momento della scelta di corrispondere l’indennità in capo al proprietario.

Applicando tali principi alla divisione, il valore delle quote va determinato sul bene privo delle costruzioni del terzo. La soluzione opposta genererebbe una duplicazione di quanto dovuto per l’acquisto delle opere. Le questioni di rilievo fiscale, sollevate per la prima volta in cassazione, sono inammissibili, non avendo il ricorrente indicato gli atti del giudizio di merito in cui le aveva dedotte.

Con il secondo motivo si deduce la violazione degli artt. 718 e 720 c.c., sostenendosi la praticabilità della divisione in natura. Il motivo è infondato: la deroga al diritto di conseguire i beni in natura opera non solo per l’indivisibilità, ma anche quando i beni non siano comodamente divisibili, evenienza che ricorre quando le porzioni non siano suscettibili di autonomo e libero godimento o richiedano opere complesse o di notevole costo. L’accertamento di fatto della Corte d’appello è insindacabile in sede di legittimità. Il ricorso principale è rigettato e il ricorso incidentale condizionato resta assorbito.