Sopraelevazione in aderenza e distanze: vietata l’applicazione retroattiva del regolamento edilizio (Cass. civ. Sez. II n. 5455 del 01.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione in aderenza di un edificio preesistente è consentita dall’art. 877 cod. civ., che prevale sulle previsioni del regolamento edilizio locale; l’art. 873 cod. civ. consente alla normativa locale di imporre distanze maggiori solo per le costruzioni non unite né aderenti. Il regolamento edilizio entrato in vigore dopo la realizzazione dei lavori non può applicarsi retroattivamente, in particolare quando rechi limiti più restrittivi alla facoltà di costruire in aderenza. La sopraelevazione in aderenza è qualificabile come nuova costruzione, con applicazione della normativa vigente al momento della modifica, solo quando all’epoca della stessa subentri uno strumento urbanistico che prescriva inderogabilmente una distanza dal confine senza prevedere la facoltà di costruzione in aderenza. La questione giuridica non sollevata nel giudizio di appello e non esaminata dalla sentenza impugnata è inammissibile in sede di legittimità.

Il Fatto

I proprietari di un fabbricato edificato sul confine e dei tre manufatti contigui convenivano in giudizio i proprietari dell’immobile aderente sul lato nord, lamentando che costoro, in forza di una concessione edilizia del 1994, avevano sopraelevato la propria abitazione realizzando un primo piano con tetto e una scala esterna di collegamento, in violazione della distanza di cinque metri dal confine prescritta dal PRG comunale, e chiedevano la riduzione in pristino e il risarcimento del danno.

I convenuti eccepivano di aver acquisito, per effetto della comunanza del muro di confine e della scrittura privata dei danti causa, il diritto di sopraelevare in aderenza; in via riconvenzionale chiedevano la riduzione in pristino dei tre corpi di fabbrica abusivi dei confinanti, che in via di reconventio reconventionis invocavano l’usucapione del diritto di mantenerli a distanza inferiore. Il Tribunale accoglieva le domande attrici; la Corte d’Appello rigettava il gravame degli odierni ricorrenti.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, che denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 873, 877 e 872, secondo comma, cod. civ. e l’applicazione retroattiva del regolamento edilizio comunale approvato con delibera consiliare n. 91 del 18.11.1996.

I giudici di merito avevano ritenuto applicabile alla sopraelevazione, pacificamente eseguita nel 1994-1995, l’art. 3, punto 16, lett. D), di quel regolamento, che subordinava la facoltà di costruire in aderenza a una richiesta congiunta del titolo edilizio da parte dei confinanti, dando credito all’errata informazione resa al CTU da un tecnico comunale. La Corte rileva che quel regolamento non era ancora in vigore all’epoca dei lavori e che, introducendo limiti alla facoltà di costruire in aderenza in deroga all’art. 877 cod. civ., non era certo più favorevole in tema di distanze e non poteva applicarsi retroattivamente.

Dall’errata applicazione retroattiva la Corte d’Appello aveva fatto derivare l’operatività della distanza di cinque metri dal confine prevista dal PRG approvato con DPGR n. 18 del 1988, così violando l’art. 877 cod. civ., che consente la costruzione in aderenza, e l’art. 873 cod. civ., che ammette distanze maggiori imposte dalla normativa locale solo per gli edifici non uniti né aderenti.

Richiamando un consolidato orientamento — Cass. n. 16371 del 2023, Cass. ord. n. 38033 del 2021, Cass. n. 10467 del 2020 — la Suprema Corte ribadisce che, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno non può dolersi della sopraelevazione eseguita dall’altro sulla verticale della costruzione preesistente, trovando l’art. 873 cod. civ. applicazione solo per le costruzioni su fondi finitimi non aderenti. Solo il subentro di uno strumento urbanistico che prescriva inderogabilmente una distanza dal confine, senza prevedere la facoltà di aderenza, rende applicabile la normativa vigente al momento della modifica.

Il secondo, quarto, quinto e sesto motivo restano assorbiti per effetto dell’accoglimento delle censure fondate. Il settimo motivo, sull’usucapibilità del diritto di mantenere i fabbricati a distanza inferiore a quella legale, è inammissibile, perché la relativa questione giuridica non risulta sollevata in appello né esaminata dalla sentenza impugnata, con conseguente onere di allegazione e indicazione degli atti processuali. L’ottavo, il nono e il decimo motivo sono parimenti inammissibili o infondati, in quanto tendono a una diversa valutazione del materiale probatorio, riservata al giudice di merito, fuori dai casi di travisamento della prova indicati dalle Sezioni Unite n. 5792 del 2024. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione.