Nullità del regolamento condominiale e litisconsorzio necessario di tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II n. 16347 del 17.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’azione di nullità, totale o parziale, del regolamento condominiale di natura contrattuale è esperibile non già nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione passiva, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi di contratto plurilaterale avente scopo comune. Spetta al giudice controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e la decisione della causa nel merito non comporta ex se la formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio. La parte che denunci la violazione degli artt. 354 e 102 cod. proc. civ. ha l’onere di indicare nominativamente i litisconsorti pretermessi e di documentarne i titoli, ma la rilevazione d’ufficio non avviene “al buio” quando i litisconsorti e i titoli siano individuati o individuabili.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria esclusiva di un appartamento in condominio, convenne in giudizio il Condominio, in persona dell’amministratore, davanti al Tribunale di Milano chiedendo che fosse accertata e dichiarata la nullità della delibera assembleare che le vietava di realizzare un secondo ingresso all’appartamento sul pianerottolo comune. Nella prima memoria ex art. 183, comma 6, cod. proc. civ. chiese inoltre l’accertamento della nullità dell’art. 28 del regolamento condominiale, che vieta ai condomini di apportare determinate modifiche.

Il Tribunale respinse la domanda; la Corte d’appello di Milano ha respinto il gravame, ritenendo valido ed efficace il divieto regolamentare e legittima la limitazione alle facoltà di cui all’art. 1102 cod. civ. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, prima di esaminare i motivi, ha proceduto al rilievo pregiudiziale dell’assenza di integrità del contraddittorio tra i litisconsorti necessari. L’oggetto della domanda, proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, è l’accertamento della nullità dell’art. 28 del regolamento condominiale e, conseguentemente, della legittimità dell’apertura del secondo ingresso.

È orientamento consolidato della Corte che l’azione di nullità del regolamento contrattuale di condominio sia esperibile non già nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione passiva, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi di un contratto plurilaterale avente scopo comune. Il Collegio richiama sul punto Cass. nn. 6656/2021, 24957/2020, 12850/2008, 12342/1995.

La Corte precisa che spetta al giudice controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e che la decisione nel merito non comporta ex se la formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio, ove tali profili non siano stati sollevati dalle parti. La corretta individuazione delle parti attiene alla stessa finalità della funzione giurisdizionale, anche al fine di non pervenire a una sentenza suscettibile della potenziale proposizione dell’opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404 cod. proc. civ., richiamandosi Cass. n. 28336/2024, che in motivazione richiama Cass. Sez. Un. n. 7925/2019 e Cass. n. 21703/2009.

Quanto all’onere probatorio, la parte che denunci la violazione dell’art. 354 cod. proc. civ., in relazione all’art. 102 cod. proc. civ., deve indicare nominativamente i soggetti che debbono partecipare al giudizio e documentare i titoli che attribuiscono ai pretermessi la qualità di litisconsorti. Nel caso concreto, la rilevazione d’ufficio non avviene “al buio”, perché sono individuati o individuabili tanto i litisconsorti quanto i titoli.

In conclusione, la causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, comma 3, e 354 cod. proc. civ., deve essere rimessa al Tribunale di Milano, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte cassa la sentenza impugnata, dichiara la nullità del giudizio e rinvia al Tribunale di Milano.