Volumi tecnici condominiali e prova della proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. II n. 2787 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, i cd. volumi tecnici, destinati a contenere gli impianti del fabbricato, rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. in virtù della loro naturale destinazione o della connessione materiale e strumentale con le singole unità. La loro condominialità richiede che il collegamento funzionale sussistesse già al momento della nascita del condominio, non rilevando quello creato successivamente. Quando opera la presunzione legale di comunione, è onere del condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva provare il titolo contrario, senza che assumano rilievo il proprio titolo di acquisto o quello del dante causa, se non si tratta dell’atto costitutivo del condominio. L’individuazione delle parti comuni è superata solo dalle contrarie risultanze del primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare, non da quanto stabilito nel regolamento condominiale di origine unilaterale.

Il Fatto

Una condomina impugna in cassazione la sentenza della Corte d’appello di Napoli che, in riforma della decisione di primo grado, aveva accolto in parte la domanda del Condominio e degli altri attori. I giudici di appello avevano dichiarato di proprietà comune il locale caldaia ove era ubicato l’impianto termico condominiale, poi dismesso con la soppressione del riscaldamento centralizzato, ordinando alla condomina il rilascio del bene.

La Corte territoriale aveva ritenuto che, trattandosi di bene riconducibile all’art. 1117 c.c., spettasse alla condomina, che ne rivendicava la proprietà esclusiva, dimostrare l’esistenza di un titolo contrario nell’atto costitutivo del condominio. La ricorrente contesta tale conclusione, sostenendo che il locale era stato realizzato in epoca successiva alla costruzione del fabbricato, su area scoperta di proprietà esclusiva della società costruttrice, con acquisto per accessione, e che le clausole del regolamento condominiale e del primo atto di vendita erano state male interpretate.

La Motivazione della Corte

La Seconda sezione supera in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del ricorso, rilevando l’osservanza dei requisiti di specificità e completezza richiesti dall’art. 366, comma 1, nn. 4) e 6), c.p.c., e analitica indicazione delle parti rilevanti dei documenti posti a fondamento della censura.

Nel merito il ricorso è infondato. La Corte ricorda che i volumi tecnici rientrano tra le parti comuni per la loro naturale destinazione o per la connessione materiale e strumentale con le singole parti dell’edificio. Per affermarne la condominialità occorre accertare che la relazione di accessorietà e il collegamento funzionale sussistessero già al momento della nascita del condominio, non rilevando il collegamento creato successivamente, dal quale potrebbe al più discendere una servitù a carico di porzione di proprietà esclusiva.

Il Collegio distingue poi le cose necessarie all’uso comune, contemplate nel n. 1) dell’art. 1117 c.c., dai locali di cui al n. 2): questi ultimi sono beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome, e per divenire comuni abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. In difetto di espressa disciplina negoziale, accertare se all’atto della costituzione del condominio il locale fosse destinato a vano caldaia costituisce un giudizio di fatto, riguardante le concrete vicende dell’utilizzo dell’unità immobiliare.

Sul piano dell’onere probatorio, la sentenza impugnata ha correttamente premesso che, quando opera la presunzione legale di proprietà comune, spetta al condomino che pretenda l’appartenenza esclusiva fornire la prova della propria titolarità, senza che rilevi il titolo di acquisto proprio o del dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio. La Corte d’appello ha concluso che la condomina non aveva dimostrato che, alla nascita del condominio, non esistesse il locale già adibito a servizio della collettività, risultando anzi dalle prove testimoniali l’antica destinazione a locale caldaia.

La riserva della proprietà di “tutte le aree scoperte circostanti il fabbricato”, contenuta nel titolo del 12 maggio 1997, non vale a escludere la condominialità del vano a quell’epoca già esistente. Quanto stabilito nel regolamento di formazione unilaterale del 1994 non assumeva alcuna valenza contrattuale prima della nascita del condominio, avvenuta nel 1997. L’individuazione delle parti comuni è superata solo dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare con frazionamento dell’edificio, ove contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e distrazione in favore del difensore del Condominio, oltre all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.