Distanze legali e qualificazione urbanistica del fondo nell’omesso esame documentale (Cass. civ. Sez. II n. 17284 del 26.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo la sentenza d’appello che collochi due fabbricati insistenti sulla medesima particella catastale in zone urbanistiche diverse, sulla sola base dell’erronea indicazione del consulente tecnico, senza esaminare i documenti prodotti dalla parte. Il certificato di destinazione urbanistica e i titoli edilizi attestano la zona urbana del manufatto e impongono l’applicazione della distanza dal confine ivi prescritta dal regolamento edilizio, con esclusione della distanza prevista per la zona rurale. La qualificazione urbanistica del fondo integra un fatto decisivo, la cui mancata considerazione giustifica la cassazione della sentenza per nuovo esame.

Il Fatto

La proprietaria di un fondo con sovrastanti fabbricati agì in giudizio per ottenere la demolizione o l’arretramento dei manufatti costruiti sul fondo confinante, in violazione delle distanze dai confini e dai fabbricati, oltre al risarcimento dei danni. La convenuta propose domanda riconvenzionale di usucapione del diritto di mantenere le costruzioni a distanza non regolamentare, lamentando a sua volta la realizzazione di manufatti recanti pregiudizio allo scolo delle acque.

Il Tribunale rigettò in parte le pretese e accolse parzialmente le riconvenzionali, ordinando la demolizione di un manufatto fino al ripristino del limite di tre metri dal confine. La Corte d’Appello, in parziale riforma, confermò l’applicazione della distanza di tre metri dal confine, qualificando l’area come zona rurale. Da qui il ricorso per cassazione della soccombente.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 10 e 23 del regolamento edilizio comunale. La ricorrente sostiene che il manufatto oggetto dell’ordine di demolizione ricadeva in zona urbana e non rurale, con conseguente applicazione del solo intervallo di isolamento di sei metri tra fabbricati, previsto dall’art. 6 della legge n. 1684/1962, richiamato dall’art. 10 del regolamento, e non della distanza di tre metri dal confine stabilita per la zona rurale.

La Corte respinge l’eccezione di inammissibilità per difetto di autosufficienza, rilevando che il motivo individua con precisione la norma regolamentare e il profilo di errata sussunzione. Nel merito, il motivo è fondato. La Corte d’Appello non poteva collocare due fabbricati della stessa proprietaria, insistenti sulla medesima particella catastale, in zone urbanistiche diverse, fidando nell’erronea indicazione del consulente tecnico d’ufficio.

Il giudice d’appello avrebbe dovuto esaminare i documenti decisivi allegati alla consulenza — la concessione edilizia e la concessione in sanatoria, nonché il certificato di destinazione urbanistica — dai quali emergeva che il manufatto ricadeva in zona urbana, sottozona B 2. Da ciò deriva che la verifica andava condotta solo in ordine alla distanza di sei metri tra fabbricati, come già negativamente accertato in primo grado, e non alla distanza di tre metri dal confine.

Quanto al ricorso incidentale, è infondato il primo motivo, che lamenta l’omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria: la ricorrente incidentale non aveva proposto uno specifico motivo di appello sul punto, limitandosi a richiamare genericamente le conclusioni di primo grado. Il secondo motivo, attinente al governo delle spese, resta assorbito per effetto dell’accoglimento del ricorso principale, che impone al giudice di rinvio una nuova valutazione.

La sentenza è dunque cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.