Lottizzazione abusiva e terzo acquirente ignaro: serve l’accertamento soggettivo (TAR Sicilia n. 1373 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La buona fede dell’acquirente sopravvenuto di un immobile ricadente in area di lottizzazione abusiva non è circostanza in assoluto preclusiva dell’accertamento della fattispecie ex art. 30 d.P.R. n. 380/2001, ma impedisce l’irrogazione della sanzione reale massima, ossia lo spossessamento ablatorio funzionale alla demolizione d’ufficio. L’illecito urbanistico non può essere imputato al terzo acquirente su basi meramente oggettive, in forza della sola titolarità attuale del bene. L’amministrazione deve svolgere un’accertamento individualizzato sulla consapevole partecipazione del soggetto al disegno lottizzatorio e sull’affidamento maturato, valutando gli elementi normalizzanti dell’acquisto, quali l’atto pubblico rogato dal notaio e il permesso di costruire rilasciato dalla stessa amministrazione. In difetto, l’ordinanza di sospensione e divieto di disporre è annullata nella parte in cui proietta l’esito ablatorio sul terzo acquirente.

Il Fatto

Il ricorrente ha acquistato con atto notarile una villetta unifamiliare con corte e piscina, realizzata su un lotto in forza di un permesso di costruire rilasciato dal medesimo Comune. Con ordinanza del 12 maggio 2025, l’amministrazione ha disposto l’immediata sospensione dei lavori e il divieto di disporre dei suoli e delle opere con atti tra vivi, ravvisando una lottizzazione abusiva nell’area in cui insiste l’immobile.

Il proprietario ha impugnato il provvedimento davanti al TAR, deducendo l’omessa comunicazione di avvio del procedimento, l’esclusione della fattispecie per effetto della divisione ereditaria dei terreni originari e il difetto di istruttoria sulla propria posizione soggettiva di acquirente in buona fede, estraneo alla genesi del fenomeno lottizzatorio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta prioritariamente i motivi relativi alla sussistenza degli elementi costitutivi della fattispecie e alla posizione del ricorrente. L’art. 30 d.P.R. n. 380/2001 contempla due ipotesi, materiale e cartolare, che possono coesistere: nel caso concreto l’amministrazione ha ravvisato una lottizzazione “mista”, valorizzando la divisione ereditaria dei terreni, le successive cessioni a società immobiliari e ai terzi acquirenti, la trasformazione edilizia di un’area di circa 30.000 mq e la destinazione agricola dei suoli.

Il richiamo all’art. 30, comma 10, non vale da solo a escludere la fattispecie: la divisione ereditaria in sé non integra lottizzazione abusiva, ma diversa è l’ipotesi della vendita ravvicinata di lotti individuati a seguito di divisione e destinati allo scopo edificatorio. Né rileva, in senso liberatorio, il permesso di costruire del singolo manufatto, poiché la lottizzazione va valutata globalmente e non con approccio atomistico, secondo l’insegnamento della giurisprudenza amministrativa richiamata.

Il terzo motivo è invece fondato. Il Collegio distingue, nell’ambito del fenomeno lottizzatorio, tra il soggetto che ideò o attuò il disegno, i soggetti intermedi e il terzo acquirente sopravvenuto, di regola ignaro delle trame illecite. L’imputazione dell’illecito al terzo non può fondarsi su basi meramente oggettive, ma richiede una partecipazione quantomeno sul piano della consapevolezza.

L’affidamento dell’acquirente non preclude l’accertamento dell’abuso, ma impedisce la sanzione reale massima di spossessamento. Nella specie l’impianto motivazionale è costruito secondo un paradigma oggettivo: il proprietario è attratto nella sequenza per la sola qualità di titolare attuale, senza indicare lo standard di diligenza esigibile né gli elementi che fonderebbero un affidamento ragionevole, quali l’atto pubblico di acquisto e il titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione.

Il ricorso è quindi accolto e l’ordinanza annullata nei sensi di cui in motivazione, per difetto dell’indagine individualizzata sull’affidamento e sull’eventuale mancanza di buona fede. Il primo motivo, sulla violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990, resta assorbito. Le spese sono compensate.