Stato legittimo e titolo edilizio parziale: nessun effetto rifondativo (TAR Toscana n. 638 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di prova dello stato legittimo degli immobili realizzati in epoca anteriore all’obbligo del titolo abilitativo edilizio, il titolo edilizio che abbia autorizzato un intervento parziale ha valenza esclusivamente integrativa dello stato legittimo risultante dai documenti preesistenti e non rifondativa dello stesso. Ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, del d.P.R. n. 380/2001, ad essere riferito all’intera unità immobiliare non è il titolo in quanto tale, ma l’intervento da esso autorizzato. Ne consegue che la rappresentazione dell’intero appartamento nelle tavole allegate al titolo, o la liquidazione degli oneri commisurata all’intera superficie, non estendono la legittimazione alle opere non autorizzate. Il provvedimento plurimotivato di rigetto di una Scia in sanatoria, ove una delle ragioni addotte risulti fondata, rende superfluo l’esame degli ulteriori motivi, che restano assorbiti.

Il Fatto

Un proprietario aveva realizzato nel 1988, previo conseguimento di concessione edilizia, alcuni lavori interni a un appartamento di civile abitazione costruito anteriormente al 1942. L’immobile era stato poi venduto a una nuova titolare.

Al fine di regolarizzare la vendita, era stata presentata una Scia in sanatoria per ulteriori opere interne. Il Comune, dopo aver richiesto integrazioni documentali, ha respinto l’istanza con ordinanza di rimessa in pristino dei luoghi, adottata ai sensi dell’art. 200, comma 3, della l.r. Toscana n. 65/2014, rilevando il difetto dei rapporti aereo-illuminanti, il superamento della superficie consentita per il lucernario e l’assenza di prova dello stato legittimo. I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento davanti al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto prioritario l’esame della censura relativa alla prova dello stato legittimo. Il Comune aveva sostenuto che le planimetrie allegate alla Scia, riproducenti quelle della concessione del 1988, non corrispondessero alla planimetria catastale di primo impianto, che ai sensi dell’art. 9 bis del d.P.R. n. 380/2001 costituirebbe prova della condizione originaria per gli immobili realizzati quando il titolo abilitativo non era obbligatorio.

I ricorrenti sostenevano invece che la concessione del 1988, avendo interessato l’intero immobile, ne avrebbe fondato ex novo lo stato legittimo, prevalendo sulle planimetrie catastali in virtù di una pretesa gerarchia tra fonti di prova.

Il motivo è stato respinto. Il Collegio ha ritenuto non necessario stabilire se le tavole allegate a un titolo esteso all’intera unità immobiliare prevalgano sulla planimetria catastale di primo impianto. Nel caso concreto, la concessione del 1988 aveva legittimato un intervento parziale, riferito alla soffitta e al vano sottostante, con la conseguenza che essa può avere solo valenza integrativa dello stato legittimo preesistente e non rifondativa.

La rappresentazione dell’intera unità nelle tavole allegate alla domanda non ha valenza probatoria al di fuori delle opere effettivamente autorizzate. Il Collegio richiama la massima secondo cui la dichiarazione del progettista sulla legittimità dello stato di fatto, se non corrispondente alla realtà, non legittima l’abuso, che resta rilevabile e sanzionabile (TAR Milano n. 2802 del 2025). Neppure il calcolo degli oneri sull’intera superficie vale come sanatoria atipica onerosa o come prova dello stato legittimo.

Essendo stato impugnato un provvedimento plurimotivato, il rigetto delle doglianze contro una delle ragioni addotte rende superfluo l’esame dei motivi riferiti alle altre parti, che restano assorbiti (Cons. Stato Sez. III n. 7188 del 03.09.2025). Il Collegio osserva infine che l’annullamento parziale è ammissibile solo quando l’opera autorizzata sia scindibile in più distinti progetti (Cons. Stato Sez. V n. 5495 del 11.10.2005; Sez. V n. 2960 del 22.05.2006). Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.